Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2015 г. N 19АП-5950/15

г. Воронеж

03 ноября 2015 г.

Дело N А14-16362/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27.10.2015.

Постановление в полном объеме изготовлено 03.11.2015.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Донцова П.В.,

Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Выборновой И.В.,

при участии:

от ИП Кузнецова В.С.: Кузнецов В.С. - паспорт РФ, Усов Н.А. представитель по доверенности от 22.06.2015, выдана сроком на 1 год.

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.08.2015 по делу N А14-16362/2014 (судья Симонова И.В.) по заявлению ндивидуального предпринимателя Кузнецова Валерия Семеновича (ОГРНИП 304362936400045, ИНН 361700088400) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об отказе в государственной регистрации права от 08.10.2014 N 18/014/2014-240 и обязании зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кузнецов Валерий Семенович (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра по ВО) об отказе в государственной регистрации права от 08.10.2014 N 18/014/2014-240; а также просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области зарегистрировать переход прав на здание нежилого назначения, площадью 291,6 кв.м., пристройка 130,7 кв.м., навес 67,6 кв.м., с кадастровым номером 36:17:0000000:765, расположенное по адресу Воронежская область Новохоперский муниципальный район пос. Терновский, производственный участок N 1 по договору N 1 купли-продажи здания нежилого назначения (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.08.2015 заявленные требования удовлетворены.

Считая принятое решение незаконным и необоснованным, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи от 17.08.2008 не указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, не указаны кадастровый номер земельного участка и иные его реквизиты.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст.ст.156, 266 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

По результатам аукциона по цене публичного предложения между СХА "Терновская" (продавец) и ИП Кузнецовым В.С. 17.07.2008 заключен договор купли-продажи здания нежилого назначения N 1, согласно которого продавец обязуется передать в собственность здание нежилого назначения, площадью 291,6 кв.м., пристройка 130,7 кв.м., навес 67,6 кв.м., расположенное по адресу Воронежская область Новохоперский муниципальный район пос. Терновский, производственный участок N 1; а покупатель обязуется принять и оплатить имущество в соответствии с условиями договора.

В соответствии с передаточным актом от 17.07.2008 имущество передано покупателю. Финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 22.07.2010 по делу N А14-5487/2003 конкурсное производство в отношении СХА "Терновская" завершено.

В Единый государственный реестр юридических лиц 17.08.2010 внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица СХА "Терновская" в связи с его ликвидацией.

ИП Кузнецов В.С. 15.08.2014 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание нежилого назначения, площадью 291,6 кв.м., пристройка 130,7 кв.м., навес 67,6 кв.м., с кадастровым номером 36:17:0000000:765, расположенное по адресу Воронежская область Новохоперский муниципальный район пос. Терновский Производственный участок N 1.

Управлением Росреестра 08.10.2014 было принято решение N 18/014/2014-240 об отказе в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества; а также не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Из пунктов 32, 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:

проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит основания для отказа в государственной регистрации, в том числе: не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Как видно из материалов дела, и ИП Кузнецов В.С. приобрел здание нежилого назначения, площадью 291,6 кв.м., пристройка 130,7 кв.м., навес 67,6 кв.м., с кадастровым номером 36:17:0000000:765, в рамках процедуры банкротства СХА "Терновская". Данный объект недвижимости был включен в конкурсную массу.

Данное имущество было реализовано в ходе процедуры банкротства как имущество должника.

Правопритязаний иных лиц на спорное здание не установлено.

ИП Кузнецов В.С. в настоящем случае является добросовестным приобретателем.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше полностью согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ СХА "Терновская" ликвидировано по решению суда.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца в ситуации ликвидации продавца на момент обращения за государственной регистрацией перехода прав, - препятствием переходу прав служить не может.

Принятые сторонами по договору купли-продажи имущества обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены.

В связи с указанным обстоятельством, ИП Кузнецов В.С. вправе был обратиться с заявлением о государственной регистрации права.

Аналогичная правовая позиция признана правильной Верховным Судом РФ по делу N А14-11951/2013.

Из условий договора следует, что объектом купли-продажи являлось в целом здание нежилого назначения, площадью 291,6 кв.м., пристройка 130,7 кв.м., навес 67,6 кв.м., с кадастровым номером 36:17:0000000:765, расположенное по адресу Воронежская область Новохоперский муниципальный район пос. Терновский, производственный участок N 1.

Кадастровый паспорт оформлен на все здание в целом площадью 291,6 кв.м., а не на отдельные его части.

Предоставленные заявителем документы и кадастровый паспорт объекта содержат совпадающие характеристики, в том числе адрес, год постройки и площадь, позволяющие идентифицировать объект.

Таким образом, в документах, представленных заявителем, не имеется противоречий.

Идентифицировать здание, зарегистрировать право на которое, просит заявитель, по мнению суда, было возможно.

Правопритязаний иных лиц на здание не имеется.

Государственному регистратору были представлены все необходимые документы.

Таким образом, оснований для отказа заявителю в регистрации права на спорное здание у регистрирующего органа не имелось.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а заявленное требование - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.08.2015 по делу N А14-16362/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

П.В. Донцов А.И. Протасов