Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2015 г. N 18АП-12606/15

г. Челябинск

06 ноября 2015 г.

Дело N А76-1484/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 ноября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.09.2015 по делу N А76-1484/2014 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Таран М.А. (доверенность от 12.01.2015 N 19, удостоверение N494);

общества с ограниченной ответственностью "АвтоГалактика" - Зиганова А.М. (доверенность от 09.01.2014 б/н, паспорт).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АвтоГалактика" (далее - ООО "АвтоГалактика", ответчик), об обязании ответчика освободить путем демонтажа и вывоза имеющихся на участке сооружений и передать по акту приема-передачи истцу земельный участок общей площадью 9 166 кв.м., кадастровый номер 74:36:0000000:164, расположенный по адресу: г.Челябинск в Советском районе по улице Блюхера (далее - спорный земельный участок) в двухнедельный срок с даты вступления судебного акта в законную силу. (т. 1, л.д. 5-6).

Определениями от 07.07.2014 года к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (т.1 л.д. 94-95).

Решением от 03.09.2015 (резолютивная часть объявлена 27.08.2015) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований Комитета отказал (т. 2, л.д. 48-54).

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме (т. 2, л.д. 58-60).

В обоснование жалобы истец ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом первой инстанции при вынесении решения норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Ссылаясь на положение п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, апеллянт отмечает, что договор аренды может быть возобновлен на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В данном случае суд не учел, что арендодатель письменно уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на неопределенный срок. При таких обстоятельствах, как полагает апеллянт, произошло прекращение договора в силу истечения срока его действия, что влечет обязанность арендатора вернуть арендованное имущество.

С учетом изложенного истец считает решение суда первой инстанции по настоящему делу незаконным и необоснованным.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся представителей третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, распоряжением главы Администрации г. Челябинска от 29 февраля 2012 г. N 1027 обществу с ограниченной ответственностью "Форсаж" в аренду сроком на 2 года для строительства автосалона предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Блюхера в Советском районе г. Челябинска, площадью 9 166 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0000000:164.

Между арендодателем в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и арендатором ООО "Форсаж" заключен договор аренды от 27 марта 2012 г. УЗ N 10662-К-2012 сроком действия с 29 февраля 2012 г. до 29 февраля 2014 (т.1 л.д. 8-13).

Пунктом 6.4. договора установлено, что договор подлежит расторжению по требованию Арендодателя (досрочно) в следующих случаях:

- при использовании его не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка, использовании земельного участка (в целом или его части) в нарушения условий Договора и не использовании его в соответствии с условиями Договора;

- в случае сдачи арендованного имущества (земельного участка в целом или его части) в субаренду или использовании земельного участка для совместной деятельности, а также в иных случаях использования земельного участка иными лицами без письменного разрешения Комитета;

- самовольного захвата земельного участка превышающего по площади предоставленный по настоящему договору;

- самовольного строительства (без необходимых разрешительных документов) на арендуемом земельном участке;

- в случае продажи Арендатором объектов недвижимости, расположенных на земельном участке третьему лицу;

- в случае невнесения Арендатором арендной платы в полном объеме (согласно приложенного расчета или п.2.3 Договора) более одного срока по истечении установленного договором срока платежа арендной платы;

- если в течение срока действия Постановления (распоряжения) Главы г.Челябинска (в случае предоставления земельного участка для строительства) не разработана проектная документация, не получено разрешение на строительство и не начато освоение земельного участка;

- при превышении нормативных сроков освоения земельного участка;

- в случае возникновения возможности более рационального использования земельного участка для удовлетворения экономических, социальных, либо иных муниципальных нужд.

Как следует из содержания п. 6.7 договора (т.1 л.д. 8-13), арендодатель на основании п.6.4. Договора вправе до истечения срока действия Договора отказаться от исполнения Договора полностью или частично, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней (п.3 ст. 450 ГК РФ). Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки Комитетом Арендатору уведомления об отказе от Договора.

Соглашением от 28 марта 2012 г. ООО "Форсаж" передало ООО "Планета Авто" права и обязанности арендатора на указанный земельный участок. Государственная регистрация договора аренды и перехода прав и обязанностей по нему произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 апреля 2014 г. сделаны записи регистрации N 74-74-01/185/2012-141 и N 74-74-01-/185/2012 -142 (т.1 л.д.14-15).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2013 N 74-74-01/298/2013-25709 арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:164, пл.9166 кв.м., расположенный по ул. Блюхера в Советском районе города Челябинска является ООО "АвтоГалактика" (л.д.20 т.1).

Общество "АвтоГалактика" в ноябре 2013 г. обратилось в Комитет с заявлением о продлении договора аренды.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 19.12.2013 N 22486, в котором уведомило, что отказывает в продлении и отказывается от договора УЗ N 10662-К-2012 аренды земли г. Челябинска от 27.03.2012, в связи с чем ответчик обязан в течение 15 дней с момента отправки настоящего уведомления передать спорный земельный участок по акту приема-передачи истцу (л.д.17 т.1).

В качестве оснований отказа от указанного договора истец по указал, что согласно письму Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Челябинска от 05.12.2013 N 40-13735/6с разрешение на строительство автосалона по ул.Блюхера в Советском районе отменено распоряжением заместителя Главы Администрации города Челябинска от 06.11.2013 N 6786-г. Кроме того, на основании представления Прокуратуры города Челябинска администрации города предписано принять меры по расторжению с ответчиком договора УЗ N 10662-К-2012 аренды земли г.Челябинска от 27.03.2012.

Посчитав данные отказы незаконными, ответчик обратился в Арбитражный суд Челябинской области 17.03.2014 с заявлением о признании отказа Комитета в продлении договора незаконным и об обзывании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя (л.д.10-11 т.2).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2015 N А76-5888/2014 требования истца удовлетворены частично. Суд признал отказ Комитета от договора УЗN 010662-К-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 27.03.2012, выраженный в письме от 19.12.2013 N 22486, недействительным, в удовлетворении остальной части требований отказал (л.д.34-41).

Отказывая в удовлетворении требований Комитета об освобождении земельного участка по настоящему спору, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку требования истца основаны на прекращении действия договора аренды УЗN 010662-К-2012 от 27.03.2012 на основании направленного уведомления N 22486 от 19.12.2013 об отказе от договора аренды, которое признано решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2015 по делу N А76-5888/2014 незаконным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), полагает судебный акт подлежащим отмене.

Оценивая договор аренды УЗ N 010662-К-2012, судебная коллегия приходит к выводу о его заключенности и действительности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора аренды как заключенного на срок более одного года сторонами соблюдено (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации). Права и обязанности арендатора по договору УЗ N 010662-К-2012 переданы обществу "Автогалактика" по договору о передаче прав и обязанностей по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 16.09.2013, также зарегистрированному в установленном законом порядке.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 610 Кодекса).

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечёт прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса).

Договор УЗ N 010662-К-2012 согласно п. 1.4 является срочным, заключенным до 29.02.2014.

Согласно п. 4.1.4 договора по истечении срока договора аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п.1 ст. 46 Земельного кодекса.

В соответствии с п. 4.1.1 договора, арендатор имеет право на продление договора при условии, что письменное заявление арендатора подано арендодателю, не позднее чем за 90 календарных дней до истечения срока договора.

По смыслу указанных пунктов договора аренды УЗ N 010662-К-2012 по истечении срока действия данной сделки, то есть после 29.02.2014, арендные правоотношения прекращаются, возобновление действия договора на неопределённый срок (пункт 2 ст. 621 Гражданского кодекса) допускается при условии согласия арендодателя.

В ответ на заявление арендатора о продлении срока договора аренды, как следует из содержания письма от 19.12.2013 N 22486, арендодатель письменно уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок.

Поскольку возможность продления договора на новый срок обусловлена согласием арендодателя на такое продление, истечение срока договора при отсутствии указанного согласия свидетельствует о прекращении договора аренды.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о прекращении договора УЗ N 010662-К-2012 в связи с истечением срока его действия.

Условиями анализируемого договора УЗ N 010662-К-2012 предусмотрено использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для строительства автосалона.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45, пунктом 2 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из материалов дела следует, что первоначально спорный земельный участок предоставлялся обществу с ограниченной ответственностью "Форсаж" для строительства автосалона на срок до 29.02.2014, впоследствии права и обязанности арендатора были переданы обществу с ограниченной ответственностью "Планета Авто" и затем - обществу "Автогалактика".

Общество "Автогалактика", приобретая права и обязанности арендатора по договору от 16.09.2013, могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка в оставшийся до окончания действия договора аренды УЗ N 010662-К-2012 срок, при том, что договор УЗ N 010662-К-2012 являлся краткосрочным (заключался на срок 2 года), а разрешение на строительство на момент приобретения обществом "Автогалактика" права аренды еще не было выдано (выдано обществу с ограниченной ответственностью "Планета Авто" только 23.09.2013), тогда как до окончания срока действия договора оставалось всего около пяти месяцев.

Доказательств, свидетельствующих о наличии на участке принадлежащего обществу "Автогалактика" незавершенного строительством объекта недвижимости, не представлено.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 168 АПК РФ).

При разрешении спора суд не связан с правовым обоснованием иска. Определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. С учётом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10).

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Требование Администрации об освобождении земельного участка в данном случае основано на неисполнении ООО "АвтоГалактика" обязанности возвратить объект аренды в связи с прекращением обязательственных правоотношений.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 Гражданского кодекса).

Поскольку ответчик добровольно не исполнил предусмотренную законом и договором обязанность, не освободил земельный участок, не возвратил объект аренды истцу, оснований для отказа в удовлетворении требований Комитета у арбитражного суда не имелось.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене, на основании п. 3 ч.1 ст. 270 АПК РФ (несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.09.2015 по делу N А76-1484/2014 отменить.

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "АвтоГалактика" (ОГРН 1027402538558; ИНН 7448037542) освободить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:164 общей площадью 9 166 кв.м., расположенный по адресу: г.Челябинск в Советском районе по улице Блюхера, путем демонтажа и вывоза имеющихся на участке сооружений и передать участок по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.В. Пивоварова