Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2015 г. N 10АП-12343/15

г. Москва

13 ноября 2015 г.

Дело N А41-8780/15

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Немчиновой М.А., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: Белкиным Н.А.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Соцкультбыт комплект" - Екименко Е.В. представитель по доверенности от 11 июня 2015 года,

от Администрации Подольского муниципального района - Белкина А.Н. представитель по доверенности от 02 октября 2015 года N 759/01-34/15исх,

от Управления земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского района - не явился, извещен надлежащим образом,

от Саратова В.И. - Пашков А.Д. представитель по доверенности от 03 октября 2014 года,

от Правительства Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,

от Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Соцкультбыт комплект" на решение Арбитражного суда Московской области от 25.08.2015 по делу N А41-8780/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Соцкультбыт комплект" к Администрации Подольского муниципального района, Управлению земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского района о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельных участков, третьи лица: Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Саратов В.И.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Соцкультбыт комплект" (далее - заявитель, общество) обратилось в суд с заявлением (с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Администрации Подольского муниципального района (далее - администрация), Управлению земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского района (далее - управление, наименование до реорганизации - Комитет по управлению имуществом Администрации Подольского района) со следующими требованиями:

- признать незаконными действия Администрации Подольского муниципального района по отказу в предоставлении обществу в аренду на новый срок земельных участков, выразившегося в письме от 07.11.2014 г. N 4663/01-33/14исх:

- площадью 1511 кв.м. кадастровый номер 50:27:0030710:737,

- площадью 3113 кв.м. кадастровый номер 50:27:0030710:739,

- площадью 1416 кв.м. кадастровый номер 50:27:0030710:740,

- площадью 776 кв.м. кадастровый номер 50:27:0030710:741,

- площадью 1467 кв.м. кадастровый номер 50:27:0030710:742;

- обязать Администрацию Подольского муниципального района в двухнедельный срок с даты принятия судом решения по настоящему делу принять решение о предоставлении ООО "Соцкультбыт комплект" в аренду указанных земельных участков сроком на 5 (пять) лет;

- обязать Комитет по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района заключить договор аренды с ООО "Соцкультбыт комплект" сроком на 5 (пять) лет.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Московской области (далее - правительство), Министерство имущественных отношений Московской области (далее - МИОМО), гр. Саратов В.И.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.08.2015 в удовлетворении заявленных ООО "Соцкультбыт комплект" требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствии представителей Управления земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского района, МИОМО и Правительства Московской области, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель администрации возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Саратова В.И. возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ООО "Соцкультбыт комплект" и Комитетом по управлению имуществом Администрации Подольского района был заключен договор аренды земельного участка от 28.01.2008 N 1199, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030710:0004, площадью 7750 кв.м., земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1, 1.3 договора).

Срок действия договора - с 28.01.2008 по 04.12.2012 (пункт 2.1. договора).

В течение срока действия договора земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030710:0004 был разделен на шесть земельных участков:

- площадью 1511 кв.м. кадастровый номер 50:27:0030710:737,

- площадью 1467 кв.м. кадастровый номер 50:27:0030710:738,

- площадью 3113 кв.м. кадастровый номер 50:27:0030710:739,

- площадью 1416 кв.м. кадастровый номер 50:27:0030710:740,

- площадью 776 кв.м. кадастровый номер 50:27:0030710:741,

- площадью 1467 кв.м. кадастровый номер 50:27:0030710:742.

Постановлением администрации от 28.06.2010 N 1251 в связи с разделом земельного участка договор аренды от 28.01.2008 N 1199 был расторгнут, а комитету поручено заключить договоры аренды вновь образованных земельных участков с ООО "Соцкультбыт комплект".

ООО "Соцкультбыт комплект" 29.09.2014 обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды на вновь образованные земельные участки.

Обществу 07.11.2014 направлено письмо N 4663/01-33/14 исх. об отказе в заключении договоров аренды, в связи с истечением срока договора аренды от 28.01.2008 N 1199 право на приобретение земельного участка в аренду имеет собственник жилого дома или объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012. Поскольку право собственности на незавершенное строительство заявителем не зарегистрировано, в предоставлении в аренду ООО "Соцкультбыт комплект" земельных участков было отказано.

Полагая, что отказ администрации является незаконным нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что с ООО "Соцкультбыт комплект" новые договоры аренды испрашиваемых земельных участков в целях жилищного строительства могут быть заключены только на основании результатов торгов, проводимых в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Данный вывод суда первой инстанции является правильным по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения или действия государственного органа является одновременное несоответствие этого решения или действия закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Согласно статье 2 АПК РФ, основной задачей арбитражного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц в указанной сфере.

В силу статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01 марта 2015 года) (далее - ЗК РФ) собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Часть 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В соответствии со статьей 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 32 ЗК РФ, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства. Для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления запрашивает кадастровый паспорт земельного участка (его копию, сведения, содержащиеся в нем) в органе, осуществляющем кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, если такой документ не представлен гражданином или юридическим лицом по собственной инициативе.

Пункт 1 статьи 30 ЗК РФ устанавливает, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

При этом, согласно пункту 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 названного Кодекса.

В силу части 4 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка: - выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;- определение разрешенного использования земельного участка;- определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение));- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); - публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с ООО "Соцкультбыт комплект" новые договоры аренды испрашиваемых земельных участков в целях жилищного строительства могут быть заключены только на основании результатов торгов, проводимых в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, администрация не выдавала обществу разрешения на строительство индивидуальных жилищных домов. Права собственности заявителя на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках не зарегистрированы.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В силу пункта 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как следует из материалов дела, заявитель просил признать незаконным отказ администрации в заключении именно новых договоров аренды в отношении испрашиваемых земельных участков и обязать орган местного самоуправления в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, заключить данные договора аренды, но не просил принять решение о продлении ранее действовавших договоров аренды.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ и пункта 3 статьи 22 ЗК РФ не предусматривают обязанности арендодателя заключить новый договор аренды с прежним арендатором, а предоставляет этому арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которым он может воспользоваться при соблюдении условий, прямо указанных в этой норме права. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня прекращения договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Названные нормы материального права не устанавливают обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривают способы защиты преимущественного права арендатора в случае его нарушения.

Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Таким образом, вопреки доводам общества, администрация свободна в своем волеизъявлении по вопросу о продолжении или возобновлении спорных арендных правоотношений.

Ссылка общества на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 в соответствии с которой не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка не принимается апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, между ООО "Соцкультбыт комплект" и Комитетом по управлению имуществом Администрации Подольского района был заключен договор аренды земельного участка от 28.01.2008 N 1199, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030710:0004, площадью 7750 кв.м., земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1, 1.3 договора).

В материалы дела представлены разрешения на строительства от 27 декабря 2006 года N N 608, 609, 610, 611 выданные гр. Саратову В.И., Коромыслову А.В., Коромысловой Н.Х., Поляковой Е.А., однако материалы дела не содержат доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута.

В ходе судебного разбирательства представитель администрации пояснил, что заинтересованным лицом обществу не выдавалось разрешения на строительство индивидуальных жилищных домов, а также права собственности общества на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках не зарегистрированы.

Доказательств обратного в материалы дела не представлены.

В соответствии с части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ, выраженный в письме администрации от 07.11.2014 г. N 4663/01-33/14исх соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.08.2015 по делу N А41-8780/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

М.А. Немчинова Е.Е. Шевченко