Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2015 г. N 09АП-46763/15

г. Москва

13 ноября 2015 г.

Дело N А40-52644/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой

судей В.Р. Валиева, А.И. Трубицына

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 августа 2015 года

по делу N А40-52644/14

по иску ИП Борисенко В.Л. (ОГРНИП 304770000110282)

к Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423),

ООО "Центр оценки и аудит" (ОГРН 1037739773873)

о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости

при участии в судебном заседании:

от истца: Машенков С.П. (доверенность от 07.04.2014), Борисенко П.В.

от ответчика: Департамент городского имущества города Москвы - Важина А.Н. (доверенность от 17.09.2015)

ООО "Центр оценки и аудит" - Толутанов П.О. (доверенность от 01.09.2015)

УСТАНОВИЛ:

ИП Борисенко В.Л. обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ответчикам Департаменту городского имущества г. Москвы, ООО "Центр оценки и аудита" о признании недостоверным отчета N 11.13-101 от 13.12.2013 г. об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда выполненного ООО "Центр оценки и аудита"; урегулировании разногласий между Департаментом городского имущества города Москвы и Индивидуальным предпринимателем Борисенко Валерием Леонидовичем, возникшие при заключении договора купли продажи нежилого помещения общей площадью 31,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лескова, 6 (этаж 1, коми. г4, г5, г6), в части определения рыночной стоимости имущества указанной в пункте 3.1. договора, принять пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции покупателя "Цена Объекта составляет 2 762 712 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется" (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения заявленных требований).

Решением суда исковые требования удовлетворены частично: урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи помещения общей площадью 31,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лескова, 6 (этаж 1, коми. г4, г5, г6), где пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции "Цена Объекта составляет 2 762 712 рублей без учета НДС". В удовлетворении искового ИП Борисенко В.Л. о признании недостоверным отчета N 11.13-101 от 13.12.2013 г. об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда выполненного ООО "Центр оценки и аудита" отказано.

Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Ссылается, что Истец утратил право преимущественной покупки, также указал, что цену объекта может определять только собственник; истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. В судебном заседании апелляционного суда представитель Департамента доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчика ООО "Центр оценки и аудит" полагает решение суда законным и обоснованным. Истец против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего

Судом установлено, что между ИП Борисенко В.Л. и Департаментом государственного и муниципального имущества (правопредшественник Департамента городского имущества г. Москвы) был заключен договор аренды от 05.04.2002 г. N 3-214, в соответствии с которым истцу предоставлялось в аренду нежилое помещение общей площадью 31,2 кв.м., по адресу: Москва, ул. Лескова, д. 6,под торговые цели.

18 октября 2013 года истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального нежилого помещения общей площадью 31,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лескова, 6 (этаж 1, комн. Г4, г5, г6) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчик письмом N 33-Б- 30464/13-1510 от 11.03.2014 предложил подписать договор купли-продажи в течении 30 календарных дней, в случае если в течение указанного срока истец не подпишет приложенный договор, то в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ он утратит право на преимущественное право приобретения арендованного имущества.

Истец отказался от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес Протокол разногласий от 7.04.2013, изложив в нем пункт 3.1. в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 2.360.618 руб. 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Возражая против указанной цены имущества указанной в предложенном договоре, истец сослался на Отчет об оценке N 14-125/Нот 20 марта 2014 года (Приложение N 12), выполненный оценщиком ООО "Оценка Вест" Нагаевым А.В., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения итоговая рыночная стоимость с учётом обременения представленного к оценке объекта недвижимого имущества, по состоянию на 20 марта 2014 года с учетом НДС (18%) составляет: 2 785 529 руб. и без НДС (18%) 2 360 618 руб.

Полученный протокол разногласий от 7.04.2014 к договору купли- продажи ответчиком не был подписан.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции сформированной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.

Таким образом, указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Порядок заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства муниципального имущества и определения существенного условия данного договора о цене установлен статьей 9 Закона N 159-ФЗ, а именно: субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления, в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Таким образом, по смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с указанным требованием сторона, от которой исходит предложение о заключении договора, должна направить обязанной стороне оферту (проект договора), при этом, сторона, направившая оферту, может обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора только по истечении указанного в упомянутой статье срока, либо после получения отказа от акцепта.

Из материалов дела следует, что истец в соответствии с требованиями действующего законодательства, направил ответчику заявление о выкупе арендованных помещений, на которое ответчик представил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Истец не согласился с условиями относительно выкупа объекта, о чем сообщил ответчику 7.04.2014 года, предложив иные условия договора (выкупную стоимость).

Получение ответчиком указанного обращения истца подтверждается письмом Департамента городского имущества города Москвы от 30.04.2014 года N 33-5-30464/13(0)- 1, в котором ответчик отказался заключить договор с истцом на условиях, им предложенных.

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о соблюдении истцом порядка заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, установленного статьей 9 Закона N 159-ФЗ и, как следствие, досудебного порядка урегулирования спора.

То обстоятельство, что исковое заявление истца поступило в суд 7.04.2014 года, а протокол разногласий к договору ответчику 8.04.2014 г., с учетом изложенного выше, не свидетельствует о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В силу ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2002 г.; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалы дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью "БК-Аркадия" рыночная стоимость спорных нежилых помещений без учета НДС 18% и округления по состоянию на дату оценки составляет 2.762.712 руб., рыночная стоимость объекта оценки с учетом НСД 18% и округления по состоянию на дату оценки составляет 3.260.000 руб.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256, в связи с чем обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Суд первой инстанции правомерно отклонил заявленное ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы как не соответствующее требованиям статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд не усматривает.

Эксперт Костенко Е.В. в суде первой инстанции ответил на вопросы суда и сторон.

Возражения Департамента по стоимости объекта документально ничем не подтверждены.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, апелляционным судом не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что анализ представленных в деле доказательств подтверждает правомерность вывода суда первой инстанции о том, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика не опровергают выводы суда первой инстанции, а повторяют доводы, которые являлись предметом проверки суда первой инстанции, основаны на несогласии с выводами суда, сделанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка. Несогласие с их оценкой, иная интерпретация, а также неправильное толкование норм закона, не означают судебной ошибки (ст. 71 АПК РФ).

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2015 года по делу N А40-52644/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н. Садикова

Судьи

В.Р. Валиев А.И. Трубицын