Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2015 г. N 07АП-9651/15

г. Томск

17 ноября 2015 г.

Дело N А45-4793/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2015 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.А. Скачковой,

судей Л.А. Колупаевой, М.Х. Музыкантовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.Г. Горбачевой с использованием средств аудиозаписи (до перерыва) и помощником судьи Н.В. Карташовой (после перерыва),

при участии в заседании:

от истца - Б.Д. Джамалов по доверенности от 07.02.2013 (до перерыва),

от ответчика - без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе мэрии города Новосибирска

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 августа 2015 г. по делу N А45-4793/2015 (судья Т.В. Абаимова)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест К" (ИНН 5404152840, 630102, г. Новосибирск, ул. Зыряновская, д. 55)

к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 34)

о признании незаконным решения о двукратном повышении арендной платы по договору аренды от 18.11.2010 N 103272 т, изложенное в уведомлении N 20-11404 от 05.11.2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест К" (далее - истец, ООО "Стройинвест К") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к мэрии города Новосибирска (далее - ответчик, мэрия) о признании незаконным решения о двукратном повышении арендной платы по договору аренды от 18.11.2010 N 103272 т, изложенного в уведомлении управления по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска N 20-11404 от 05.11.2014.

В ходе рассмотрения дела от общества в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступило ходатайство об изменении оснований заявленных требований - просит рассмотреть дело в порядке искового производства. Изменения приняты судом.

Решением суда от 14.08.2015 признано незаконным решение мэрии города Новосибирска о двукратном повышении арендной платы по договору аренды от 18.11.2010 N 103272 т, изложенное в уведомлении управления по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска N 20-11404 от 05.11.2014.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, мэрия обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ООО "Стройинвест К" отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что земельный участок был предоставлен обществу под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным магазином, доказательства ввода в эксплуатацию данного объекта недвижимости отсутствуют, в связи с чем применению подлежит пункт 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п (далее - Положение N 213-п).

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить в силе, апелляционную жалобу - без удовлетворения. По мнению истца, решение суда законно и обоснованно.

Подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу.

В судебном заседании 02.11.2015 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 10.11.2015.

В судебном заседании представитель истца просил в удовлетворении жалобы отказать, считает решение суда законным и обоснованным.

Ответчик о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своего представителя не направил. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции, 18.11.2010 между мэрией (арендодатель) и ООО "Стройинвест К" (арендатор) по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 103272 т (далее - договор), по условиям которого арендодатель предает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:074540:118, площадью 2845 кв.м, разрешенное использование - под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным магазином (пункты 1.1, 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора срок его действия договора с 18.11.2010 по 18.11.2013.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 28.12.2010.

В силу пункта 2.1 договора размер годовой арендной платы в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 16.11.2010 N 228 составляет 1564000 руб.

Стороны в пункте 2.4 договора установили, что в течение срока действия договора размер арендной платы не подлежит пересмотру. В случае продления срока действия договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке с учетом функционального назначения объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, города Новосибирска, регулирующими порядок определения размера арендной платы.

Дополнительным соглашением N 1 к договору стороны изложили пункты 1.1,1.3 в следующей редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:074540:544, площадью 1623 кв.м, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска; разрешенное использование земельного участка - под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным магазином; общественные здания административного назначения, подземные автостоянки.

Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Новосибирской области 20.08.2012.

Дополнительным соглашением N 2 к договору стороны продлили срок действия договора до 18.11.2016; установили размер арендной платы на основании отчета независимого оценщика - 1542000 руб. в год или 128500 руб. в месяц; пункт 2.5 договора изложили в следующей редакции: арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, города Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Уведомлением от 05.11.2014 N 20-11404 управление по земельным ресурсам мэрии сообщило обществу об установлении арендной платы с 07.06.2014 в двукратном размере - 3084000 руб. в год (257000 руб. в месяц), ссылаясь на Положение N 213-п. Также указана на то, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 13 названного Положения с 18.11.2014 годовой размер арендной платы по договору аренды составляет 3238200 руб. в год (269850 руб. в месяц).

Полагая, что указанное уведомление является недействительным, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции исходил из того, что стороны договора изменили предмет и цель предоставления земельного участка - как для строительства многоквартирного жилого дома, так и для строительства общественного здания с подземной автостоянкой. Вместе с тем, увеличив арендную плату в два раза на основании пункта 7 Положения N 213-п, мэрия не учла, что установленная пунктом 7 санкция применяется только к земельным участкам, предоставленным для жилищного строительства, тогда как в данном случае земельный участок предоставлен для иного строительства.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действующему в спорный период, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с указанными положениями установлено разграничение компетенции по утверждению порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности между Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Часть 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусматривает, что если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Названные положения ЗК РФ основаны на разграничении компетенции по определению порядка определения размера арендной платы между публичными образованиями в отношении земельных участков, находящихся в их собственности или распоряжении.

Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утверждено Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п, согласно пункту 7 которого в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

При этом согласно подпункту 1 пункта 13 Положения N 213-п пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется по следующим основаниям: в соответствии с указанным в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Из материалов дела следует, что договор аренды, по которому в пользование передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:074540:118, площадью 2845 кв.м, разрешенное использование - под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным магазином заключен по результатам аукциона.

Апеллянт в жалобе указывает на то, что земельный участок был предоставлен обществу под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным магазином, доказательства ввода в эксплуатацию данного объекта недвижимости отсутствуют, в связи с чем применению подлежит пункт 7 Положения N 213-п.

Апелляционный суд отклоняет указанные доводы апеллянта на следующим основаниям.

Так, дополнительным соглашением N 1 от 02.08.2012 к договору от 18.11.2010 сторонами изменен предмет договора - в пользование предоставлен иной земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:074540:544, площадью 1623 кв.м, разрешенное использование земельного участка установлено - под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным магазином; общественные здания административного назначения, подземные автостоянки.

Таким образом, стороны дополнительным соглашением к договору аренды изменили земельный участок, вид разрешенного использования, поскольку помимо многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным магазином, общество обязалось использовать земельный участок и для строительства общественных зданий административного назначения, подземных автостоянок.

Вместе с тем пункт 7 Положения N 213-п устанавливает, что в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере.

Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции, фактически увеличение размера арендной платы в два раза на основании пункта 7 Положения N 213-п является штрафной санкцией за несвоевременный ввод построенного объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, тогда как в данном случае земельный участок предоставлен и для иного строительства.

При этом из материалов дела следует, что мэрией обществу выдано разрешение на строительство N Ru 54303000-169и от 07.09.2012 сроком действия до 01.02.2014, который продлен до 01.10.2015.

Апелляционный суд учитывает, что Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области" признано утратившим силу постановление Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена", при этом утвержденное Положение не содержит нормы об увеличении арендной платы, если построенный на предоставленном в аренду земельном участке объект недвижимости не введен в эксплуатацию.

Установив необоснованность увеличения арендной платы по договору аренды в два раза, неправомерность изменения годовой арендной платы в размере 3084000 руб. на размер уровня инфляции, суд первой инстанции правомерно признал незаконным решение мэрии города Новосибирска о двукратном повышении арендной платы по договору аренды от 18.11.2010 N 103272 т, изложенное в уведомлении Управления по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска N 20-11404 от 05.11.2014.

С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае применение пункта 7 Положения N 213-п и устанавливая размер арендной платы в двукратном размере необоснованно, в связи с чем правомерность решения о двукратном повышении арендной платы по договору аренды от 18.11.2010 N 103272 т, изложенного в уведомлении Управления по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска N 20-11404 от 05.11.2014, по тем основаниям, которые в нем изложены, не подтверждена.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Апеллянт в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобожден, в связи с чем на основании статьи 110 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы государственная пошлина и судебные расходы с лиц, участвующих в деле, не взыскиваются.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 августа 2015 г. по делу N А45-4793/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.А. Скачкова

Судьи

Л.А. Колупаева М.Х. Музыкантова