Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2015 г. N 01АП-6694/15

г. Владимир

16 ноября 2015 г.

Дело N А11-3212/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой О.Ю., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Федосеева Владислава Евгеньевича на решение Арбитражного суда Владимирской области от 20.08.2015 по делу N А11-3212/2015, принятое по иску индивидуального предпринимателя Ефремова Виталия Ивановича, г. Владимир к индивидуальному предпринимателю Федосееву Владиславу Евгеньевичу, г. Владимир, о расторжении договора аренды,

при участии представителей:

от заявителя (ответчика) - ИП Федосеева В.Е. - Пузанов Д.В. по доверенности от 02.09.2015 (на срок 3 года) - Т.3, л.д. 16- 17, Доничев О.О. по доверенности от 02.09.2015 (на срок 3 года) - Т.3, л.д. 16 -17;

от истца - ИП Ефремова В.И. - Шиш Д.Н. по доверенности от 20.03.2015 (на срок 3 года), Куимова И.И. по доверенности от 20.03.2015 (на срок 3 года).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Индивидуальный предприниматель Ефремов Виталий Иванович (далее - ИП Ефремов В.И.) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Федосееву Владиславу Евгеньевичу (далее - ИП Федосеев В.Е.), о расторжении договора аренды от 01.01.2006 N 9 нежилых помещений в здании производственного корпуса N 5 - кузовной цех (этажность - 2), расположенном по адресу: г. Владимир, Московское шоссе, д. 5, об обязании освободить нежилые помещения в здании производственного корпуса N 5 - кузовной цех (этажность - 2), расположенном по адресу: г. Владимир, Московское шоссе, д. 5, а именно: литер В первый этаж помещения NN 2-17; 17а, 20-23; литер В1 первый этаж помещения NN 23, 33, 34; литер В3 первый этаж помещения NN 37, 38; антресоль - помещение N 1; литер В2 второй этаж помещения NN 1, 2, 3, 4, 5.

Решением от 20.08.2015 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу решением, ИП Федосеев В.Е. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью обстоятельств, которые суд считает установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.

Оспаривая законность принятого судебного акта, заявитель ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. По его мнению, срок, установленный в предписании арендодателя от 04.01.2015 N 1, не может рассматриваться в качестве разумного, так как указанное предписание получено лишь 20.01.2015.

Также заявитель жалобы полагает, что материалами дела не подтвержден факт производства перепланировок непосредственно ИП Федосеевым В.Е.

Кроме того, по мнению ответчика, истцом пропущен срок на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Заявитель считает, что ИП Ефремов В.И. с 2010 года знал о характере, объемах и общей стоимости производимых ИП Федосеевым В.Е. работ, в связи с чем должен был обратиться за судебной защитой в пределах трехгодичного срока исковой давности.

Представители заявителя в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представители истца в судебном заседании и в отзыве указали на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, считают решение суда законным и обоснованным.

Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств отражены в протоколе судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.01.2006 между ИП Ефремовым В.И. (арендодателем) и ИП Федосеевым В.Е. (арендатором) заключен договор аренды N 9, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение в здании производственного корпуса N 5 - кузовной цех (этажность: 2), расположенное по адресу: г. Владимир, Московское шоссе, д. 5 для организации ремонта и технического обслуживания автомобилей. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 2413 кв. м.

Перечень помещений сдаваемых в аренду по экспликации к плану строений:

- литер В первый этаж помещения N N 2-17; 17а, 20-23;

- литер В1 первый этаж помещения N N 23, 33, 34;

- литер В3 первый этаж помещения N N 37, 38;

- антресоль - помещение N 1;

- литер В2 второй этаж помещения N N 1, 2, 3, 4, 5.

Схема расположения объекта приведена в приложении 1 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью.

Настоящий договор действует с 01.01.2006, указанная дата является датой вступления договора в силу по 31.12.2025 (пункт 2.1 договора).

Арендная плата составляет 99 000 руб. без НДС в месяц (пункт 3.1.1 договора).

Указанное в договоре недвижимое имущество передано арендодателем арендатору по передаточному акту от 01.01.2006.

Государственная регистрация договора аренды от 01.01.2006 N 9 произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 28.04.2006.

Согласно пунктам 2.2, 2.2.5 договора арендатор обязался не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок скрытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования. В случае обнаружения арендодателем самовольных построек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

В соответствии с пунктами 5.2, 5.2.3 договора договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта или инженерного оборудования, либо не выполнит обязанности, предусмотренные пунктами 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.15 договора.

Согласно изготовленному по заказу арендодателя федеральным государственным предприятием "Ростехинвентаризация" - Федеральное БТИ" Владимирским филиалом техническому паспорту на здание производственного корпуса N 5 - кузовного цеха по состоянию на 24.10.2014 было выявлено изменение существующей планировки здания производственного корпуса N 5 по сравнению с объемно-планировочным решением здания по состоянию на 05.12.2005.

В заключении о фактическом состоянии объемно-планировочного решения производственного корпуса N 5, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Рарок" 10.12.2014, отражено следующее:

1. На западном (торцевом) фасаде здания существующие оконные проемы заложены кирпичом на цементно-песчаном растворе;

2. В наружной кирпичной стене кабинета (помещение N 2) устроен дверной проем с металлической дверью;

3. Вместо душевых (помещение N 3, N 4) устроен магазин со складом, во внутренней кирпичной стене помещения N 4 устроен дверной проем;

4. В раздевалке (помещение N 8) возведены дополнительные перегородки и устроены душевые;

5. В лестничной клетке (помещение N 10) устроено дополнительное помещение;

6. В душевых (помещения N 11, N 12, N 13) демонтированы перегородки и устроен кабинет;

7. В санузле (помещения N 14, N 15) демонтирована перегородка;

8. В лестничной клетке (помещение N 16) устроено дополнительное помещение;

9. В цехе (помещение N 20) выгорожено дополнительное помещение; перегородки помещения выполнены из кирпича на цементно-песчаном растворе;

10. В цехе (помещение N 20) выполнена установка металлического бокса для покраски автомобилей;

11. Между цехом (помещение N 20), подсобным помещением (помещение N 29), сушилкой (помещение N 30) и малярными цехами (помещения N 31, N 32) произведен демонтаж кирпичных перегородок. В получившемся пространстве устроен склад и выполнена установка металлических боксов;

12. Между подсобным помещением и сушилкой (помещения N 33, N 34) произведен демонтаж перегородок;

13. В подсобном помещении (помещении N 34) выгорожено дополнительное подсобное помещение;

14. Со стороны западного (торцевого) фасада здания выполнена каменная пристройка;

помещения второго этажа:

15. Часть существующих оконных проемов на западном (торцевом) фасаде здания заложена;

16. Во внутренней стене раздевалки (помещение N 2) устроен оконный проем;

17. В раздевалке (помещение N 4) возведена дополнительная перегородка, разделяющая помещение на две части;

18. В наружной стене раздевалки (помещение N 5) со стороны северного фасада устроен дверной проем с металлической лестницей.

Кроме того, в нарушение пункта 2.2.5 договора аренды арендатор со стороны западного (торцевого) фасада возвел пристрой к зданию, что привело к изменению параметров здания. Пристрой осуществлен без получения разрешительной документации, что свидетельствует о наличии признаков самовольной постройки.

05.01.2015 ИП Ефремов В.И. направил ИП Федосееву В.Е. предписание от 04.01.2015 исх. N 1 об устранении нарушений по договору аренды и требование о расторжении договора от 01.01.2006 N 9, где указал на производство арендатором несогласованных с арендодателем перепланировок арендуемых помещений и предложил в срок до 04.02.2015 привести помещения, переданные по договору аренды от 01.01.2006 N 9 в соответствии с объемно-планировочными решениями здания по состоянию на 05.12.2005, существовавшими на момент передачи помещений в аренду, с учетом существовавших материалов.

В случае неисполнения предписания в указанный срок и неустранения нарушений по договору аренды от 01.01.2006 N 9 арендатору было предложено расторгнуть договор аренды.

В письме от 30.01.2015 ИП Федосеев В.Е. указал на необоснованность требований ИП Ефремова В.И., а также на то обстоятельство, что все перепланировки были произведены с его согласия.

Изложенное явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По смыслу статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласно разъяснениям, приведенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжении договора аренды от 01.01.2006 N 9.

При этом суд исходил из того, что условиями заключенного договора аренды предусмотрена возможность его досрочного расторжения по требованию арендодателя в случае не выполнения обязанности, предусмотренной, в том числе пунктом 2.2.5. договора, то есть в случае осуществления без письменного разрешения арендодателя перепланировки и не приведения помещения в прежний вид за свой счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Поскольку факт производства работ по перепланировке и реконструкции арендуемых помещений в отсутствие согласования с арендодателем, а также невыполнения требования о приведении помещений в первоначальное состояние подтвержден материалами дела, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Ссылка ответчика на согласование работ по замене оконных блоков, ремонт душевых кабин, туалета, помещения под офис, лестничный марш обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку вопрос о производстве перепланировок и возведении пристроя в заявлениях ИП Федосеева В.Е. не ставился. Кроме того, суд принял во внимание, что на проведение указанных работ требовалось не только разрешение арендодателя, но и соответствующего уполномоченного органа, а также получение разрешительной и проектной документации, а также получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, чего ответчиком сделано не было.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу статьи 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку арендуемые помещения в добровольном порядке истцу не возвращены, требование об обязании ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения также обоснованно удовлетворено судом.

Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Суд правомерно отклонил довод ответчика о том, что истец предоставил неразумный срок для приведения помещений в прежнее состояние, поскольку вопрос о продлении предоставленного срока арендатором не ставился. В письме от 30.01.2015 ИП Федосеев В.Е. вообще отказался производить какие-либо работы по приведению помещений в прежнее состояние и не приступил к их проведению вплоть до принятия судебного акта.

На момент рассмотрения апелляционной жалобы восстановительные работы также не начаты.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается, по общему правилу, со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств осведомленности арендодателя о произведенных работах до изготовления нового технического паспорта (октябрь 2014), заявление ИП Федосеева В.Е. о применении срока исковой давности обоснованно отклонено судом.

Довод заявителя жалобы об отсутствии доказательств проведения работ по перепланировке помещений и возведению пристроя непосредственно ИП Федосеевым В.Е. опровергается материалами дела, в том числе договорами подряда на выполнение комплекса работ, сметами, актами выполненных работ.

Иные доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они отклоняются, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 150, 176, 258, 265, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 20.08.2015 по делу N А11-3212/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Федосеева Владислава Евгеньевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.Ю. Александрова

Судьи

Л.В. Бухтоярова Е.Н. Наумова