Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2015 г. N 04АП-5820/15

г. Чита

16 ноября 2015 г.

Дело N А78-9178/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2015 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Д. Н. Рылова,

судей Г. Г. Ячменёва, Е. В. Желтоухова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем О. С. Фоминой,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа "Город Чита" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 1 сентября 2015 года по делу N А78-9178/2015 по заявлению Администрации городского округа "Город Чита" (ОГРН 1027501183467, ИНН 7536031229) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН 1047550034509, ИНН 7536057403) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации муниципального контракта N12-ОАЭФ/2013 на приобретение жилых помещений от 25.11.2013, изложенное в сообщении N75/001/020/2015 от 13.04.2015,

третьи лица: Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984) Комитет по развитию инфраструктуры Администрации городского округа "Город Чита" (ОГРН 1027501176053, ИНН 7536024430) Открытое акционерное общество "Силикатный завод" (ОГРН 1027501156275, ИНН 7534000698)

(суд первой инстанции судья Горкин Д. С.)

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Безруких А. В. - представитель по доверенности от 31.12.2014,

от заинтересованного лица: не явился, извещен,

от третьих лиц:

от Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края: не явился, извещен,

от Комитета по развитию инфраструктуры Администрации городского округа "Город Чита": Безруких А. В. - представитель по доверенности от 30.12.2014,

от ОАО "Силикатный завод": Шибанова А. В. - представитель по доверенности от 07.07.2015,

установил:

Администрация городского округа "Город Чита" (далее Администрация) обратилась в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (далее Управление Росреестра) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации муниципального контракта N 12-ОАЭФ/2013 на приобретение жилых помещений (квартир) от 25.11.2013, изложенное в сообщении N 75/001/020/2015 от 13.04.2015, как не соответствующее Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", об обязании Управления Росреестра зарегистрировать муниципальный контракт N 12-ОАЭФ/2013 на приобретение жилых помещений (квартир) от 25.11.2013 в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 1 сентября 2015 года в удовлетворении требований Администрации отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при отсутствии сведений в ЕГРП о правах на земельный участок у Росреестра имелись установленные законом основания для отказа в государственной регистрации договора долевого участия.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, а также не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

Представитель третьего лица Комитета по развитию инфраструктуры Администрации городского округа "Город Чита" в судебном заседании согласился с доводами апелляционной жалобы Администрации, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель третьего лица ОАО "Силикатный завод" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

От заинтересованного лица и третьего лица - Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края отзывы на апелляционную жалобу не поступали.

О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако заявитель и третье лицо Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав апелляционную жалобу, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, заслушав представителей заявителя и третьих лиц, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, 25.11.2013 между Администрацией, от имени которой выступал Комитет по развитию инфраструктуры (далее - Участник долевого строительства), и ОАО "Силикатный завод" (Застройщик) был заключен муниципальный контракт N 12-ОАЭФ/2013 на приобретение жилых помещений - квартир (далее - Контракт).

Согласно условиям Контракта Застройщик, имеющий на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок общей площадью 5 228.0 кв.м. по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Казачья, кадастровый номер 72:32:020313:84 (договор от 10.09.2013 N 10-13, заключен с Департаментом государственного имущества и земельных отношений), привлекает денежные средства Участника долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирного малоэтажного жилого дома. Строительство ведется на основании разрешения на строительство N RU 92303000-306 от 17.09.2013, Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию передать объекты долевого строительства в количестве 20 квартир общей площадью 1 105.7 кв.м. (далее - Объект) Участнику долевого строительства.

Цена Контракта составила 34 537 976 (тридцать четыре миллиона пятьсот тридцать семь тысяч девятьсот семьдесят шесть) рублей 91 коп. Участник долевого строительства оплатил в полном объеме Застройщику цену Контракта.

Пунктом 1.4. Контракта установлены правовые основания его заключения: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

25.12.2013 многоквартирный малоэтажный жилой дом по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Казачья, дом 22, был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 92303000-145, выданного Отделом разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа "Город Чита".

25.12.2013 квартиры N N 7, 10, 11.12.13. 14, 18, 19, 20, 21, 24, 32, 33, 34, 35, 36, 40, 41, 42, расположенные в указанном доме, были переданы Застройщиком Участнику долевого строительства на основании актов приема-передачи.

Контракт был представлен на государственную регистрацию 25.02.2015 Росреестр, решением регистратора от 13.04.2015 N 75/001/020/2015-210 в государственной регистрации Контракта было отказано, в связи с отсутствием записи о правах на земельный участок с кадастровым номером 72:32:020313:84, а также в связи с тем, что Контракт не подлежит регистрации после выдачи Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Не согласившись с данным решением, Администрация обжаловала его в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц установлены частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В статье 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о государственной регистрации) указано, что порядок проведения государственной регистрации прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; установление - отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Ст. 26 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судом первой инстанции правомерно указано, что наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и является обязательным в силу прямого указания в законе.

Пункт 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав вносится запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В связи с указанным, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что наличие в ЕГРП записи о земельном участке при государственной регистрации договора долевого участия, является необходимым условием для проведения государственной регистрации договора долевого участия.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что Управление Росреестра отказало в государственной регистрации муниципального контракта N 12-ОАЭФ/2013 на приобретение жилых помещений (квартир) от 25.11.2013 на основании отсутствия в ЕГРП информации о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 72:32:020313:84.

После приостановления государственной регистрации права на основании уведомления о приостановлении регистрации от 11.03.2015 заявитель не обращался в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора безвозмездного пользования земельным участком. Заявитель так же не воспользовался своим правом на подачу заявления о приостановлении государственной регистрации.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что даже если бы ОАО "Силикатный завод" обратилось бы за государственной регистрацией договора безвозмездного срочного пользования от 10.09.2013 N 10-13 бп, ему было бы отказано на основании пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, в данном случае не имеет правового значения.

Согласно пункту 128 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III - 4 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде, субаренде либо безвозмездном пользовании земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

Из указанных выше норм права суд апелляционной инстанции делает вывод, что первоначально в Единый государственный реестр прав вносятся записи о правах на земельный участок, на котором планируется строительство объекта недвижимости (в частности, многоквартирного малоэтажного жилого дома), а потом в этот подраздел, открытый на земельный участок, вносятся записи о договорах участия в долевом строительстве, в том числе и муниципальный контракт N 12-ОАЭФ/2013 на приобретение жилых помещений (квартир) от 25.11.2013.

Иные доводы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, построены на неправильном толковании норм действующего законодательства, кроме того, они были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и по существу не влияют на правильность принятого судом решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При изложенных обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 1 сентября 2015 года по делу N А78-9178/2015, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 1 сентября 2015 года по делу N А78-9178/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Д. Н. Рылов

Судьи

Г. Г. Ячменёв Е. В. Желтоухов