Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2015 г. N 05АП-8978/15

г. Владивосток

12 ноября 2015 г.

Дело N А51-7928/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 05 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 ноября 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "МИР-778"

апелляционное производство N 05АП-8978/2015

на решение от 18.08.2015 судьи Е.Г. Клёминой

по делу N А51-7928/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "МИР-778"

к администрации города Владивостока, Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

третье лицо: Управление муниципальной собственности г. Владивостока

о внесении изменений в договор, взыскании 880 307 рублей 40 копеек неосновательного обогащения,

при участии:

от истца: Сетяева П.В. по доверенности от 17.09.2015 на три года, удостоверение;

от Муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости": Барлева О.Н. по доверенности от 29.12.2014 по 31.12.2015, паспорт;

от администрации г. Владивостока: Салыкова Л.В. по доверенности от 22.12.2014 по 31.12.2015, удостоверение;

от третьего лица: Салыкова Л.В. по доверенности от 27.11.2014 по 31.12.2015, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МИР-778" (далее по тексту - истец, ООО "МИР-778") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к администрации города Владивостока (далее по тексту - администрация) о внесении изменений в пункт 3.3 договора купли-продажи объекта недвижимости N 134-КП от 24.04.2012, а также о взыскании 880 307 рублей 40 копеек неосновательного обогащения.

Определением от 13.07.2015 Арбитражным судом Приморского края в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) к участию в деле в качестве ответчика привлечено Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее по тексту - МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости").

Судом первой инстанции в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее по тексту - УМС г. Владивостока).

До вынесения решения по делу Арбитражный суд Приморского края в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований: истец просит внести изменения в пункт 3.3 договора купли-продажи объектов недвижимости N 134-КП от 24.04.2012, заключенного между ООО "МиР-778" и МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", изложив его в следующей редакции: "3.3. Общая стоимость Объекта составляет 2 853 390 рублей (без учета НДС)"; взыскать с администрации денежную сумму в размере 880 307 рублей 40 копеек в качестве неосновательного обогащения.

Решением от 18.08.2015 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что с 03.11.2003 и до момента выкупа спорные помещения находились у истца в аренде на основании договора аренды N 02-04473-001-Н-АР-2774-00, следовательно, на момент приобретения спорных помещений в собственность у истца возникло преимущественное право их выкупа по цене, определенной строго в соответствии с результатами независимой оценки. Истец полагает, что цена, определенная в пункте 3.3. договора купли продажи, в размере 6 258 475 рублей значительна завышена и не соответствует стоимости, рассчитанной согласно отчёта N 24/2012-ОН. Указал, что при проведении оценки были допущены существенные методологические ошибки и недочеты, что привело к необоснованным результатам в части определения стоимости имущества.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, дополнительно пояснил, что считает договор купли-продажи в части цены выкупаемых помещений ничтожным, поскольку данное условие договора не соответствует статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Представитель администрации и УМС г. Владивостока на доводы апелляционной жалобы возразил.

Представитель МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" на доводы апелляционной жалобы возразил.

Судебная коллегия в порядке статьи 262 АПК РФ приобщила к материалам дела письменные отзывы на апелляционную жалобу, представленные ответчиками и третьим лицом. В своих отзывах ответчики и третье лицо считают, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 24.04.2012 между ООО "МиР-778" (покупателем) и УМС г. Владивостока (продавцом), действовавшим от имени Владивостокского городского округа, в лице директора МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" Соломанюк Л.С. заключен договор N 134-КП купли-продажи нежилых помещений, расположенных в подвальном этаже, площадью 203,9 кв.м, находящихся по адресу: г. Владивосток, ул. Прапорщика Комарова, д.31.

В пункте 1.3 договора указано, что помещения являются муниципальной собственностью на основании зарегистрированного права (свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АБ N 492414 от 22.11.2010, регистрационная запись N25-25-01/172/2010-361 от 22.11.2010).

Пунктом 1.5 договора стороны подтвердили выполнение условий статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно пунктам 3.3, 3.4 договора общая стоимость объекта составила 6 258 475 рублей, уплата которой должна осуществляться в рассрочку и производиться в течение 5 (пяти) лет.

В пункте 3.5 договора указано, что первоначальный взнос в размере 11 186 рублей 44 копейки без учета НДС покупатель обязан перечислить не позднее 10 дней с момента подписания настоящего договора.

Также условиями договора предусмотрена уплата процентов на сумму денежных средств, по оплате которой предусмотрена рассрочка, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (пункт 3.6 договора).

Общая сумма процентов, подлежащих уплате, составила 398 027 рублей 41 копейку в соответствии с приложением N 1 к договору N 134-КП от 24.04.2010.

Платежи должны быть произведены покупателем на единый счет Управления Федерального казначейства по Приморскому краю на лицевой счет получателя. В качестве получателя указано Муниципальное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ИНН 2536123449) (пункт 3.8 договора).

24.04.2012 помещения переданы покупателю по акту приема-передачи.

Цена объекта была определена на основании отчета N 24/2012-ОН от 11.03.2012 "Определение рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 203,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Прапорщика Комарова, д. 31", изготовленного ООО "Дальневосточный независимый центр оценки".

Полагая, что цена, установленная в указанном отчете, недостоверна, истец обратился в НП "Национальный союз экспертных организаций" для проведения экспертизы данного отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно экспертному заключению от 18.03.2015 N 03-2015/03 НП "Национальный союз экспертных организаций" на отчет N 24/2012-ОН "Определение рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 203,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Прапорщика Комарова, д.31", при проведении оценки были допущены существенные методологические ошибки и недочеты, что и привело к необоснованным результатам в части определения стоимости имущества. При проведении оценки стоимости объекта оценщиком был выбран "доходный" подход, согласно которому итоговая стоимость помещения составила 2 853 390 рублей (3 367 000 рублей с НДС), однако впоследствии в отчете приводится стоимость 6 258 475 рублей (7 385 000 рублей с НДС), которая не была подтверждена какими-либо расчетами.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец полагает, что поскольку итоговая стоимость объекта согласно отчету от 05.03.2012 была установлена неверно и не соответствовала величине, вычисленной в ходе проведения оценки, то необходимо внести изменения в договор купли-продажи от 24.04.2012 в части установления цены объекта - в размере 2 853 390 рублей (без учета НДС).

02.04.2015 истец обратился в администрацию с предложением о внесении изменений в договор в части цены объекта.

Письмом от 06.04.2015 N 3509Д администрация отказала истцу в пересмотре цены договора.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском о внесении изменений в договор купли-продажи.

Кроме того, поскольку, по мнению истца, отчетом от 05.03.2012 N 24/2012-ОН рыночная стоимость некорректно определена в размере 6258475 рублей, в то время как стоимость объекта должна быть установлена в размере 2 853 390 рублей, итоговая стоимость превышает стоимость, определенную спорным отчетом, на 3 675 085 рублей, за период с 25.04.2012 по 25.03.2015 им была переплачена сумма выкупной стоимости в размере 880307 рублей 40 копеек, ООО "МиР-778" просит взыскать ее с администрации на основании статей 1102, 1105 ГК РФ в качестве неосновательного обогащения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

В силу положений норм главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), регулирующей вопросы оснований, порядка и последствий изменения и расторжения договора, вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами и его изменении должен решаться сторонами договора или в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из содержания данных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной (при этом существенность нарушения договора определяется судом или предопределяется законом).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что отчуждение имущества субъектам малого и среднего предпринимательства из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу части 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности в двухмесячный срок с даты получения заявления, а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, для целей определения выкупной стоимости арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества проведение оценки является обязательным.

Рыночная стоимость объекта продажи по спорному договору в размере 6 258 475 рублей определена продавцом на основании отчета об оценке от 11.03.2012 N 24/2012-ОН.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, который предусмотрен настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, из вышеназванных положений статей 422, 454 ГК РФ, Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и Закона об оценочной деятельности следует императивное указание наличия у субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности преимущественного права на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Возможность субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, оспорить рыночную стоимость этого имущества, определенную независимым оценщиком, вытекает из положений статьи 13 Закона об оценочной деятельности, которой предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно способами, предусмотренными законодательством, только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Судом установлено, что до заключения договора купли-продажи N 134-КП от 24.04.2012 достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности и решение муниципального органа в части такого условия приватизации арендованного объекта в установленном порядке истцом не оспорены. Покупатель подписал упомянутый договор без протокола разногласий по условию о цене объекта, в связи с чем преддоговорный спор по условию о цене между сторонами отсутствовал и разногласия по этому условию не передавались заинтересованной стороной на разрешение суда.

Доказательства невозможности оспорить рыночную стоимость объекта в установленный законом срок реализации преимущественного права покупки, а также существенного изменения обстоятельств, из которого стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора продавцом, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, исходя из положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно не установил оснований для изменения договорного условия о цене, указанного в заключенном сторонами договоре.

Следовательно, стоимость объекта составляет 6 258 475 рублей, уплата которой должна осуществляться в рассрочку и производиться в течение 5 (пяти) лет, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований к удовлетворению требования о взыскании суммы неосновательного обогащения на основании статей 1102, 1105 ГК РФ.

В этой связи выводы суда первой инстанции об отказе в иске являются правильными.

Рассмотрев довод истца о ничтожности условия договора о цене выкупа помещений, заявленный на стадии апелляционного обжалования решения, коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 168 ГК РФ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Законом.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, цена объекта в договоре купли-продажи от 24.04.2012 N 134-КП определена в соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на основании не оспоренного в установленном порядке отчета независимого оценщика, в связи с чем суд не усматривает при заключении оспариваемого договора нарушения указанной нормы закона.

Доводы истца, по сути, сводятся к оспариванию определенной независимым оценщиком рыночной стоимости нежилых помещений, однако, как уже было указано выше, в рассматриваемом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (абзац 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Кроме того, коллегия считает, что администрация и МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" являются ненадлежащими ответчиками по заявленным требованиям.

В соответствии с Уставом г. Владивостока, принятым решением Думы г. Владивостока 03.03.2005 N 49, и Положением об УМС г. Владивостока, утвержденным постановлением главы администрации г. Владивостока от 04.08.2000 N 1439, УМС г. Владивостока является самостоятельным юридическим лицом и осуществляет распоряжение, управление и использование муниципального имущества Владивостокского городского округа.

Как установлено из материалов дела, продавцом по договору купли-продажи от 24.04.2012 N 134-КП выступает УМС г. Владивостока, действующее от имени Владивостокского городского округа, в лице директора МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" Соломанюк Л.С., действующей, в свою очередь, на основании договора поручения.

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (п. 1 ст. 971 ГК РФ).

Таким образом, продавцом по указанной сделке является УМС г.Владивостока, от имени которого заключен договор, правовые последствия, порождаемые фактом заключения договора купли-продажи, наступили только для Владивостокского городского округа в лице УМС г.Владивостока и истца как сторон сделки.

Следовательно, требования о внесении изменений в договор купли-продажи, а также о взыскании неосновательного обогащения в виде суммы, излишне уплаченной по данному договору, в порядке ст.ст.1102, 1103 ГК РФ должны быть предъявлено к продавцу - УМС г.Владивостока.

Предъявление требования к ненадлежащим ответчикам является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2015 по делу N А51-7928/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич Н.А. Скрипка