Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2015 г. N 15АП-17300/15

город Ростов-на-Дону

17 ноября 2015 г.

дело N А53-9154/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимченко О.Х.

судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Айдинян Т.Г.

при участии:

от истца: представитель Рабаев В.Р. по доверенности N 61АА3582769 от 22.04.2015 г., паспорт;

от ответчика: представитель Картунов Д.Н. по доверенности от 15.06.2015 г., паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жалобы открытого акционерного общества "Меридиан-Юг",

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 28.08.2015 по делу N А53-9154/2015

по иску открытого акционерного общества "Меридиан-Юг"

(ИНН 6165141558, ОГРН 1076165008941)

к обществу с ограниченной ответственностью "ПАМИР"

(ИНН 6154022894, ОГРН 1026102572594)

о расторжении договора аренды, выселении из нежилого помещения, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.

У СТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Меридиан-Юг" (далее - истец, ОАО "Меридиан-Юг") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПАМИР" (далее - ответчик, ООО "ПАМИР") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.09.2009 N 1, заключенного между открытым акционерным обществом "Меридиан-Юг" и обществом с ограниченной ответственностью "ПАМИР", выселении из нежилого помещения общей площадью 497,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 160/67, литера А, взыскании 735 799, 50 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.06.2012 по 01.03.2015.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования, просил суд:

-расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 14.09.2009 N 1, заключенный между открытым акционерным обществом "Меридиан-Юг" и обществом с ограниченной ответственностью "ПАМИР",

-выселить из нежилого помещения общей площадью 497,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 160/67, литера А;

-взыскать 731 944, 32 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.06.2012 по 01.03.2015.

Решением суда от 28 августа 2015 г. иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО "ПАМИР" в пользу ОАО "Меридиан-Юг" проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 731 944, 32 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 639 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано. ОАО "Меридиан-Юг" из федерального бюджета возвращена излишне уплаченную по платежному поручению от 10.04.2015 N 118 государственная пошлина в размере 4 348 руб.

Не согласившись с решением суда ООО "Меридиан-Юг" обратилось в суд с апелляционной жалобой, указав следующие доводы.

Вывод суда первой инстанции о том, что истец не вправе увеличивать арендную плату в 2015 г., равно и как вывод о нарушении прав ответчика предложением об увеличении арендной платы второй раз в 2015 г. являются необоснованными.

Суд не учел, что увеличение арендной платы 01.01.2015 г. явилось возвратом к первоначальным условиям договора (к размеру арендной платы на уровне 2007 г.), размер которой был уменьшен по заявлению ответчика в 2009 г., путем заключения дополнительного соглашения от 01.07.2009 г.

* Рыночный размер арендной платы в 2015 г. в отношении арендуемого ответчиком помещения существенно выше, чем размер арендной платы, установленный в 2007 году (подтверждается наличием у ответчика договора субаренды в отношении арендуемого помещения, арендная плата по которому приблизительно на 100 тыс. руб. выше той, которую он уплачивает по договору).

Арбитражным судом указано о соблюдении досудебного порядка разрешения спора направление как претензии в порядке ст. 619 Гражданского кодекса РФ и предложения о расторжении договора. Однако, суд ошибочно пришел к выводу об отсутствии в уведомлении, основания расторжения - наличие просроченных платежей.

Гражданское законодательство не содержит требований к содержанию предложения о расторжении договора. ОАО "Меридиан-Юг" направило предложение о расторжении договора от 12.03.2015 г., которое было воспринято однозначно, поскольку ответчик в ответном письме сообщил о несогласии с досрочным расторжением договора.

Суд не учел, что ответчик систематически нарушал условия договора в части оплаты арендных платежей. Заявитель жалобы просит отменить решение суда в части отказа в иске. Требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании заявитель жалобы доводы поддержал, просил решение суда в части отказа в иске отменить, требования удовлетворить.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "ПАМИР" решение суда считает законным и обоснованным, пояснив, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом в части увеличения арендной платы, ответчик признает факт нарушения сроков оплаты, но задолженность была своевременно погашена, в настоящее время частично оплачены взысканные судом проценты.

В судебном заседании представители сторон доводы жалобы и отзыва на нее поддержали.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Меридиан-Юг" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ПАМИР" (арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения от 14.09.2007 N 1 (далее - договор аренды).

Согласно п. 1.1. договора ОАО "Меридиан-Юг" предоставило ООО "ПАМИР" в аренду за плату нежилое помещение по адресу: гор. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 160/67, литер А, общей площадью 497,6 кв.м, под кафе, в том числе помещения расположенные: 1-2 й этаж - 183,3 кв.м, подвал -183,1 кв.м,

антресоль -131,2 кв.м. Комнаты в подвале N 1,2,3,4,5,2а,2б,2в,2г,2д,2е,2ж,3а,3б,3г,3д,3е,3ж,3з,3и,8а,8-9,3-12,2з-2в, 6-7-9,10-10а-10б-10в, на 1 этаже N 7,8,12,15,5а,5б,7а,8а,8б,8в, 12а,1-2-3, 13-14,4-5-6-6а, на антресоли N 6,7,8,10,11,12,5а,7а,7б,8а,2-3-4-5,9.

Согласно пункту 3.1 договора, арендатор обязан перечислять платежи, предусмотренные договором, за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа начавшегося месяца.

Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что договор считается заключенным с даты его подписания и действует до 01.09.2008.

По акту приема-передачи нежилое помещение было передано 14.09.2007.

Общий размер арендной платы за пользование составлял 228 514,04 рублей в месяц (пункт 1.3 договора).Дополнительным соглашением N 1 от 10.03.2008 срок действия договора продлен до 01.09.2018.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.05.2009 по делу N А53-1637/2009 договор аренды расторгнут, с ООО "ПАМИР" в пользу ОАО "Меридиан-Юг" взыскана задолженность по арендной плате, образовавшаяся по состоянию на 01.11.2008, в размере 1 790 682,52 руб., также суд обязал ООО "ПАМИР" освободить арендуемы помещения.

Дополнительным соглашением от 01.07.2009 размер арендной платы по договору уменьшен и составлял 101 580,06 рублей в месяц. Из пункта 1 дополнительного соглашения от 01.07.2009 к договору аренды от 14.09.2007 N 1, следует, что стороны признали наличие задолженности по арендным платежам в период с 01.01.2009 по 30.06.2009 в размере 1 371 984,24 руб., ООО "ПАМИР" обязалось погашать задолженность равными долями в течение 30 месяцев (с 01.01.2009 по 01.02.2012), т.е. по 45 732,80 руб. ежемесячно.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 07.08.2009 по делу N А53-1637/2009 утверждено мировое соглашение на стадии исполнительного производства, согласно п.1 которого ООО "ПАМИР" обязалось оплачивать установленную решением Арбитражного суда Ростовской области задолженность по Договору равными долями в течение 30 месяцев (с 01.08.2009 -01.02.2012), т.е. по 59 689,42 руб. ежемесячно.

Стороны признали договор аренды действующим до 01.09.2018.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.05.2012 по делу N А53-3522/2012 утверждено мировой соглашение по иску ОАО "Меридиан-Юг" к ООО "ПАМИР" о взыскании задолженности по договору аренды от 04.09.2007 N 1, согласно которому ООО "ПАМИР" обязалось образовавшуюся задолженность в размере 2175 232,52 руб. погашать равными долями в течении 24 месяцев (с 01.06.2012 по 01.05.2014), т.е. по 90 172,10 руб. ежемесячно.

В результате переписки между сторонами относительно суммы задолженности, ООО "ПАМИР признало задолженность по состоянию на 28.10.2014 г. в размере 1 340 650, 77 руб. и гарантировало своевременную оплату текущих платежей в размере 102 000 руб. в месяц, и погашение задолженности с ноября в размере не менее 200 000 руб. в месяц. ООО "ПАМИР" обязалось погасить задолженность до мая 2015 года (лист дела 32).

В дальнейшем стороны заключили дополнительное соглашение от 01.01.2015 N 2 к договору аренды от 14.09.2007 о повышении размера арендной платы до 228 514 руб. в месяц.

26.02.2015 письмом N 13 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по договору аренды в сумме 669 810, 89 руб. потребовал срочно погасить задолженность, а 12.03.2015 истец предложил подписать дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы исходя из стоимости арендной платы одного квадратного мера в размере 1000 руб., в случае несогласия, подписать соглашение о расторжении договора аренды.

13.03.2015 сумма основного долга ответчиком была полностью оплачена, от подписания соглашения о расторжении договора аренды ответчик отказался.

ОАО"Меридиан-Юг", ссылаясь на допущенные арендатором просрочки платежей по арендной плате за предыдущие периоды, обратился в суд с иском о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о расторжении договора аренды, освобождении помещений.

Суд первой инстанции, исследовав представленные сторонами доказательства, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований о части взыскания процентов и отказа в части расторжения договора и освобождении ответчиком помещений.

Решение суда первой инстанции в части взыскания процентов сторонами не оспаривается.

Арендодатель считает необоснованным отказ суда в расторжении договора и обязании арендатора освободить занимаемые помещения.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Частью 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению платы за спорный период. Арендодатель направлял ответчику претензии, в которых ставились вопросы о необходимости погашения задолженности по арендной плате (от 17.04.2014 исх. N 30, от 08.10.2014 (исх. N 67).

Вместе с тем арендатор полностью уплатил долг, что арендодатель не отрицает. Как пояснил представитель ответчика в суде апелляционной инстанции, арендатор частично оплатил взысканные с него проценты за нарушение сроков внесения арендных платежей, в подтверждение представил платежное поручение.

Поскольку допущенные нарушения были устранены арендатором в разумный срок, суд первой инстанции правомерно отказал арендодателю в расторжении договора аренды, соответственно, в выселении ответчика из занимаемого помещения.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В силу долговременного срока действия договора аренды, а также по причине уплаты задолженности в добровольном порядке расторжение договора по данному основанию является мерой ответственности, не соразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, компенсированы применением к ответчику предусмотренной договором санкции в виде процентов за пользование чужими денежными средствами.

Разъяснения, содержащиеся в указанном пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что письмом 12.03.2015 арендодатель за нарушение сроков внесения арендных платежей предложил арендатору на выбор: подписать дополнительное соглашение о повышении арендной платы до 1000 руб, либо подписать соглашение о расторжении договора аренды N 1 от 14.09.2007 г.

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Судом установлено, что 01.01.2015 стороны пришли к соглашению об увеличении размера арендной платы, подписав дополнительное соглашение. Арендатор возражал против вторичного увеличения арендной платы, отказ арендатора о повторном увеличении арендной платы в течение года, не является основанием для расторжения договора аренды.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.08.2015 по делу N А53-9154/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов