Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2015 г. N 09АП-47622/15

г. Москва

18 ноября 2015 г.

Дело N А40-8312/15

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой

судей В.Р. Валиева, А.И. Трубицына

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 августа 2015 года

по делу N А40-8312/15, принятое судьей Е.А. Зотовой

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Шелковское 33"

(ОГРН 1027700384733)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423) об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании:

от истца: Аксенов И.В. (доверенность от 29.10.2014)

от ответчика: Салаватова К.Х. (доверенность от 30.12.2014)

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 августа 2015 года урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Щелковское 33" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 64,3 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 6-14), расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д.33:

1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

"Цена Объекта составляет 4 750 000 (четыре миллиона семьсот пятьдесят тысяч) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "Центр Оценки собственности".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

2) изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 132 000 (сто тридцать две тысячи) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

2. урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Щелковское 33" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 435,1 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 1, 1а, 1б, 2-5, 15-30), расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д.33:

1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

"Цена Объекта составляет 38 496 000 (тридцать восемь миллионов четыреста девяносто шесть тысяч) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "Центр Оценки собственности".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

2) изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 1 069 400 (один миллион шестьдесят девять тысяч четыреста) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

С Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Щелковское 33" взысканы 12 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины и 40 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Исковые требования заявлены на основании статей 8, 10, 12, 157, 190, 421, 426, 445, 446 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и мотивированны следующим. В соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений. При заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 ГК РФ.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Удовлетворяя исковые требования истца по цене 38 496 000 руб, суд руководствовался отчетом об оценке, представленным ООО "Центр Оценки собственности" в рамках судебной экспертизы, который по мнению ответчика не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу статей 67, 68 АПК РФ. В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, по доводам, изложенным в отзыве и письменных пояснениях.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 64,3 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 6-14), расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д.33, на основании договора аренды, заключенного с ответчиком, от 28.09.2007 г. N 04-00547/07, а также арендатором нежилого помещения общей площадью 435,1 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 1, 1а, 1б, 2-5, 15-30), расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д.33, на основании заключенного с ответчиком договора аренды от 09.06.2000 г. N 04-00235/00.

Истец включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, что подтверждается выпиской из Реестра от 17.12.2014 г.

Объекты принадлежат на праве собственности городу Москве.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 25.07.2014 г. истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения общей площадью 64,3 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 6-14), расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д.33 (вх. регистрационный N 33-5-21925/14-(0)-0) и с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения общей площадью 435,1 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 1, 1а, 1б, 2-5, 15-30), расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д.33 (вх. регистрационный N 33-5-21930/14-(0)-0).

Письмом от 18.09.2014 г. N 33-5-21925/14-(1)-0) Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 64,3 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 6-14), расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д.33, согласно условиям которого, цена договора составила 7 151 000 рублей без учета НДС.

Письмом от 11.09.2014 г. N 33-5-21930/14-(1)-0) Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 435,1 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 1, 1а, 1б, 2-5, 15-30), расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д.33, согласно условиям которого, цена договора составила 62 584 000 рублей без учета НДС.

Истец не согласился с предлагаемыми в проектах договоров ценой выкупа и 10.10.2014 г. передал ответчику протоколы разногласий (вх. регистрационный N 33-5-21925/14-(2)-0, вх. регистрационный N 33-5-21930/14-(2)-0) с предложением о снижении цены объекта - нежилого помещения общей площадью 64,3 кв.м до 4 396 000 рублей без учета НДС, объекта - нежилого помещения общей площадью 435,1 кв.м до 37 766 000 рублей без учета НДС, в соответствии с Отчетами об оценке ООО "ППО КОНСАЛТ" от 03.10.2014 г. N 1409302 и N 140930, выполненными по заказу истца.

Ответчик в письме от 27.10.2014 г. N 33-5-21930/14-(0)-1 уведомил истца об отказе в согласовании протокола разногласий в отношении нежилого помещения общей площадью 435,1 кв.м.; по объекту - нежилому помещению общей площадью 64,3 кв.м ответчик каких-либо сообщений о согласовании либо об отказе в согласовании протокола разногласий истцу не направил.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, истец направил ответчику подписанные проекты договоров с протоколами разногласий, предложив собственную редакцию пункта 3.1 договора относительно стоимости выкупаемого имущества, который оставлен Департаментом без удовлетворения.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 64,3 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 6-14), и помещений общей площадью 435,1 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 1, 1а, 1б, 2-5, 15-30), расположенных по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д.33, проведение которой было поручено эксперту ООО " ООО "Центр Оценки собственности"" по состоянию на 25 июля 2014 года.

Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объектов купли-продажи без учета НДС по состоянию на 25.07.2014 г., составляет: нежилого помещения общей площадью 64,3 кв.м - 4 750 000 рублей без учета НДС; нежилого помещения общей площадью 435,1 кв.м - 38 496 000 рублей без учета НДС.

На основании данного отчета оценщика истец изменил требования в порядке ст. 49 АПК РФ.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611) и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, суд противоречий не усматривает.

Судебная коллегия также поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы, поскольку суд не усмотрел предусмотренных статьей 87 АПК РФ оснований для проведения повторной экспертизы.

Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.

Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, не может быть принято в качестве допустимого и достоверного доказательства, отклоняется как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение, как установлено судом, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда от 11 августа 2015 года.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2015 года по делу N А40-8312/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н. Садикова

Судьи

В.Р. Валиев А.И. Трубицын