Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2015 г. N 09АП-48100/15

г. Москва

13 ноября 2015 г.

Дело N А40-145497/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи М.Е. Верстовой,

судей Н.В. Лаврецкая, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2015 года

по делу N А40-145497/14, принятое судьёй Е.В. Михайловой,

по иску ООО "Инвест Базис"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: ООО "Группа Финансового Консультирования"

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Талызина Н.В. (доверенность от 15.07.2015)

Беспалов С.А. (доверенность от 15.07.2015)

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Инвест Базис" (далее - ООО "Дева Надежда", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли- продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2015 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об отказе урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Ответчик и третье лицо своих представителей в судебное заседание не направили извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании апелляционного суда с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает решение суда законным и обоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя истца, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец, на основании договора от 03.10.2003 N 00-00529/03 заключенного с Департаментом, является арендатором нежилого помещения общей площадью нежилого помещения общей площадью 85,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 10/1, стр.3.

Указанный договор заключен на срок до 25.08.2019 и в силу указаний императивных норм закона прошел государственную регистрацию о чем в ЕГРП внесена запись N 35-798/2003-502.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, что следует из выписки из технического паспорта ТБТИ по состоянию на 02.12.2002.

Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта истец, являясь субъектом малого предпринимательства, 18.12.2013 письмом обратился к ответчику.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Письмом от 30.05.2015 N 33-5-387712/13-(3)-0 Департамент направил в адрес Истца проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения по цене равной 18 353 390 рублей. (без учета НДС), определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N2014-Д44, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования".

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой помещения, Истец, направил Ответчику протокол разногласий к проекту договора, предложив заключить договор купли-продажи по цене 5 804 000 руб. (без учета НДС).

Стоимость нежилого помещения была определена Истцом исходя из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 205.05.2014 N Н 5484 6081, выполненного ЗАО "Интегро".

Письмом от 11.08.2014 Департамент отклонил протокол разногласий и отказался заключить договор купли-продажи на предложенных истцом условиях.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, а затем и дополнительная экспертиза в результате которых ООО "Городская коллегия оценщиков", рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 18.12.2013 составила 10 115 714 руб. (без учета НДС).

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно положил в основу судебного акта отчет выполненный в рамках судебной экспертизы не нашел своего подтверждения.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611);

В данном случае, суд, исходя из содержания экспертного заключения и дополнительного экспертного заключения и других имеющихся в деле доказательств, не усмотрел оснований для назначения повторной экспертизы, и данное действие не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы о том, что по экспертизе в рамках доходного подхода повторяют замечания в рамках сравнительного подхода отклоняются судебной коллегией на основании следующего.

Ответчик считает, что эксперт неверно в рамках доходного подхода применил ставку капитализации в размере 13,03%, в то время как по данным таких компаний как "Knight Frank", "Jones Lang LaSalle", "Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko" ставка капитализации для офисной недвижимости составляет 9%.

Однако, указанные компании в своей аналитике описывают качественную офисную недвижимость класса "А" и "В", риск инвестирования в которую традиционно ниже. В аналитических обзорах данных компаний ставка капитализации (доходности) указывается для валютного денежного потока, так как офисы класса "А" и "В", как правило, экспонируются в долларах, реже в евро. Доходность по валютным вложениям традиционно ниже относительно рублевых инвестиций.

Эксперт рассматривает наиболее эффективное использование в качестве помещения свободного назначения или офисного класса "В-/С".

Учитывая данный факт, эксперт самостоятельно рассчитал ставку капитализации по утвержденной методике, учитывающей максимально количество рисков инвестирования в аналогичную оцениваемой недвижимость.

Расчет коэффициента капитализации произведен методом кумулятивного построения в рамках доходного подхода, данные были взяты из открытых источников. В формулу кумулятивной модели входили элементы, такие как безрисковая ставка дохода (данные Банка России), премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент.

Апелляционная коллегия не находит оснований для переоценки данного вывода суда первой инстанции.

Кроме того, данный довод был предметом исследования в суде первой инстанции и нашел свое подтверждение в обжалуемом судебном акте.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается необходимым оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Арбитражный суд города Москвы полно, всесторонне и объективно установил и рассмотрел обстоятельства дела, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права при принятии решения судом первой инстанции по делу N А40-145497/14 не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2015 года по делу N А40-145497/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.Е. Верстова

Судьи

Н.В. Лаврецкая Н.И. Левченко