Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2015 г. N 06АП-4558/15

г. Хабаровск

16 ноября 2015 г.

А04-3698/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2015 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нелюбиной В.В.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Премьер": не явились;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Благовещенска: не явились;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю; Администрации города Благовещенска: не явились

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премьер"

на решение от 07.07.2015

по делу N А04-3698/2015

Арбитражного суда Амурской области

принятого судьей Чумаковым П.А.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Премьер"

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Благовещенска

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю; Администрация города Благовещенска

о взыскании 972 002,02 руб.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Премьер" (ОГРН 1022800517596, место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Кольцевая, д. 57; далее - ООО "Премьер, общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д.8, кор.2; далее - КУМИ г. Благовещенска, комитет, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.01.1995 N 07 за период с 11.04.2014 по 31.12.2014 в размере 972 002,02 руб.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 07.07.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение. В обоснование указывает на неправильное применение норм материального права и неполное выяснение обстоятельств дела.

Приводит доводы о том, что судом первой инстанции не учтено, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 16.01.1995 N 07 с кадастровым номером 28:01:020015:234, площадью 10 114 кв.м. вид разрешенного использования спорного земельного участка - для торгового центра, при этом администрация г. Благовещенска 01.04.2014 самостоятельно обратилась в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменений указанного объекта недвижимости на "для размещения промышленных и производственных объектов". На основании этого филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Амурской области 11.04.2014 принято решение об учете изменений объекта недвижимости, также изменена кадастровая стоимость указанного земельного участка с 80 077 493,86 руб. на 8 675 081,22 руб. Поскольку с 11.04.2014 кадастровая стоимость земельного участка стала 8 675 081,22 руб., соответственно расчет арендной платы с указанной даты по 31.12.2014 должен осуществляться исходя из указанной кадастровой стоимости.

Так же заявитель жалобы ссылается на пункт 2.1 Постановления Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534 "О порядке определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", которым установлено, что размер арендной платы в год (календарный)

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 12 часов 20 минут 15.10.2015, информация об этом размещена публично на сайте суда в сети интернет.

От КУМИ г. Благовещенска поступил отзыв, в котором комитет просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением от 15.10.2015 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось до 14 часов 40 минут 12.11.2015 для предоставления пояснений порядку расчету.

Лица, участвующие в деле извещены о рассмотрении жалобы, явку представителей в заседание не обеспечили.

КУМИ г. Благовещенска во исполнение определения дополнительно направило письменные пояснения по порядку расчета арендной платы применимый к землям населенного пункта.

Жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьям 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 23.12.2014 по делу N А04-5325/2014 по спору с участием сторон, истец является собственником нежилого двухэтажного здания площадью 3 396,3 кв.м., инвентарный номер 11166-0001, кадастровый номер 28:01:020015:0185:11166:0001, литер А3, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Кольцевая, 57 (свидетельство о государственной регистрации права от 09.06.2008 серии АА 28 N 227918).

По договору аренды N 07 от 16.01.1995, с учетом соглашений о продлении и внесении изменений в договор аренды (от 27.06.2008, 20.05.2010, 09.12.2010, 20.04.2012) истец арендует земельный участок кадастровым номером 28:01:020015:234 местоположение по кадастровому паспорту земельного участка от 29.10.2010 N 2801/203/10-7878, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Кольцевая) из категории земель населенных пунктов, площадью 10 114 кв.м., назначением для торгового центра.

01.04.2014 Администрация г. Благовещенска обратилась в орган кадастрового учета филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" с заявлением N 28-0-52/3011/2014-1570 о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 28:01:020015:234, в отношении изменения его вида разрешенного использования с "для торгового центра" на "промышленные и производственные объекты".

11.04.2014 ФГБУ "ФКП Росреестра" принято решение N Ф 28/14-20285 об учете изменений объекта недвижимости на "промышленные и производственные объекты".

Об изменении вида разрешенного использования земельного участка Администрация сообщила истцу письмом от 07.05.2014 N 2179/16.

Так же, ФГБУ "ФКП Росреестра" как орган кадастрового учета 11.04.2014 внесло в государственный кадастр недвижимости сведения в отношении земельного участка кадастровым номером 28:01:020015:234 о его стоимости в сумме 8 675 081, 22 руб.

В связи с изменением в кадастровом учете вида разрешенного использования земельного участка истец письмами от 20.05.2014, 12.11.2014 обращался в Администрацию об изменении условий договора в части указания вида разрешенного использования, а затем в Арбитражный суд Амурской области по делу N А04-5325/2014 в удовлетворении которого ему было отказано.

Ссылаясь на изменение вида разрешенного использования участка, а также уменьшение кадастровой стоимости участка истец письмом от 20.01.2015 обратился к ответчику с заявлением о перерасчете арендной платы, в удовлетворении которой ему было отказано письмом от 28.01.2015 N 921. Мотивом отказа указано, что используемый ответчиком земельный участок с разрешенным использованием "для торгового центра", соответствует фактическому использованию участка, а также отсутствия изменений в договоре о виде использования участка.

Полагая, что в результате изменения вида разрешенного использования и изменения кадастровой стоимости земельного участка арендатор переплатил арендную плату, общество обратилось с настоящим иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 2,4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ), земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Размер арендной платы определяется договором аренды (часть 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса).

В данном случае, спор возник относительно земельного участка, государственная собственность на который не разграничено, поэтому подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным государственным органом в соответствии с действующим законодательством.

На территории Амурской области порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден Постановлением Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534 "О порядке определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление N 7/534).

В разделе 2 указанного порядка предусмотрена, что арендная плата исчисляется на год из расчета умножения кадастровой стоимости земельного участка (удельный показатель х площадь земельного участка) на ставку земельного налога и повышающего коэффициента.

Для прочих земельных участков арендная, в соответствии с указанным порядком устанавливалась в размере земельного налога, рассчитанного по увеличенным на 25% ставкам, действующим на территории муниципального образования, но не более 2,0% кадастровой стоимости.

Размер земельного налога на территории города Благовещенска, в соответствии с Положением о земельном налоге, утвержден решением Думы города Благовещенска от 29.09.2005 N 4/32 (в редакции решения Благовещенской городской Думы от 17.10.2013 N 65/120) и составлял 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков определялась в соответствии с Постановлением Правительства Амурской области от 05.11. 2013 N 537 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области" для участка кадастровым номером 28:01:020015:234 стоимость 80 077 493, 86 руб. из расчета умножения удельного показателя кадастровой стоимости 7 917, 49 руб./кв.м. на площадь участка 10 114 кв.м..

Земельному участку 28:01:020015:234 в соответствии Правилами проведения государственной кадастровой оценке земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федераций от 08.04.2000 N 316, Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, в редакции Приказа Минэкономразвития России от 11.01.2003 N 1 присвоен вид разрешенного использования - 5, т.е. земельные участки, предназначенные для объектов торговли.

В соответствии с данным порядком истцом и ответчиком без каких-либо замечаний подписан расчет арендной платы с 01.01.2014 по 31.12.2014 к договору N 7 от 16.01.1995 в соответствии с которым, размер годовой арендной платы составил 1 501 453,01 руб. В договоре и расчете указано об оплате поквартально, что не противоречит разделу 4 Положения, утвержденного Постановлением N 7/534.

В связи с чем, внесение оплаты произведено по условиям договора.

Доводы общества о возникновении неосновательного обогащения у комитета в связи с произошедшим 11.04.2014 изменением вида разрешенного использования земельного участка с "для торгового центра" на "промышленные и производственные объекты" и в связи с этим уменьшением кадастровой стоимости земельного участка до 8 675 081,22 руб. в данном конкретном споре не могут быть признаны обоснованными.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Арендуемый земельный участок находится в черте города Благовещенска относится к категории "земли населенных пунктов", что отражено в кадастровой выписке о земельном участке.

Из положений статьи 85 Земельного кодекса следует, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к ряду территориальных зон, включая производственные и иные территориальные зоны.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса).

Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.

Фактическое использование земельного участка может быть изменено в соответствии с градостроительным законодательством, что подлежит отражению в государственном кадастре недвижимости. При этом должны быть соблюдены в совокупности два условия: сведения о виде разрешенного использования, вносимые в государственный кадастр недвижимости должны соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны.

Как видно из дела вид разрешенного использования участка был изменен с "торгового центра" на "промышленные и производственные объекты", что повлекло изменение кадастровой стоимости, вместе с тем, фактическое использование участка не изменилось. Земельный участок использовался под торговый центр, что подтверждается перепиской Администрацией города Благовещенска, актами обследования.

В последующем, 03.02.2015 вид разрешённого использования земельного участка изменен на "торговый центр".

Кроме того, судом со ссылкой на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 обоснованно указано, что в связи с наличием договорных отношений изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Иск общества об изменении в договоре аренды вида разрешенного использования земельного участка в рамках дела N А04-5325/2014 оставлен без удовлетворения. Таким образом, в договоре назначение участка для торгового центра не изменилось, поэтому отказ в иске правомерен.

Последующее изменение кадастровой стоимости решением Управления Росреестра по Амурской области N 20 от 18.03.2015 во внесудебном порядке по заявлению ООО "Премьер" на основании представленного отчета о рыночной оценке касается иного периода и к спору за 2014 год не относится.

При таких обстоятельствах, решение признается законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы у апелляционного суда не имеется.

Судебные расходы согласно статье 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 07.07.2015 по делу N А04-3698/2015 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова В.Г. Дроздова