Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2015 г. N 09АП-45149/15

город Москва

10 ноября 2015 г.

Дело N А40-217982/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 2 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Строительно-производственная компания "НЕКО" на решение Арбитражного суда города Москвы от 07 августа 2015 года по делу N А40-217982/2014, принятое судьей Иевлевым П.А. (9-1570)

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

к Обществу с ограниченной ответственностью Строительно-производственная компания "НЕКО" (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

о расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ильина Л.В. по доверенности от 30.12.2015 г.

от ответчика: Казанцев Р.С. по доверенности от 13.01.2013 г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Строительно-производственная компания "НЕКО" (далее - ООО СПК "НЕКО") о расторжении договора аренды N М-05-014238 земельного участка площадью 6118 кв.м., имеющего адресные ориентиры: город Москва, Севанская ул., вл. 25А (кадастровый номер 77:05:0005006:005), заключенного сторонами 30.09.1999 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 августа 2015 года по делу N А40-217982/2014 исковые требования удовлетворены.

ООО СПК "НЕКО" не согласилось с принятым судебным актом, обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, допущенное ответчиком несоблюдение срока строительства объекта недвижимости на арендуемом земельном участке не является основанием для расторжения договора аренды, поскольку причиной нарушения ООО СПК "НЕКО" условий договора аренды послужили обстоятельства, за которые ответчик не отвечает.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, считает решение суда незаконным и необоснованным. Просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда законным и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчика и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:

Материалами дела установлено, что 30 сентября 1999 года между ОАО "Нефтегазспецстрой" (Арендатор) и Московским земельным комитетом (правопредшественник истца, Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка N М-05-014238, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 6118 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул.Севанская, вл.25А, предоставляемый в пользование на условиях аренды для размещения производственной базы.

Срок действия договора установлен в п. 2.1 и составляет 49 лет.

18 мая 2009 года на основании договора N 2 переуступки права долгосрочной аренды земельного участка права и обязанности Арендатора были переданы ООО СПК "НЕКО", о чем 28.04.2011 г. между Арендодателем, Прежним Арендатором и Новым арендатором в лице ООО СПК "НЕКО" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды. Указанное дополнительное соглашение и договор переуступки права долгосрочной аренды в установленном законом порядке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из содержания договора аренды, в разделе 4 договора "Особые условия" предусмотрена обязанность Арендатора в течение года со дня заключения договора завершить разработку рабочего проекта на строительство производственной базы, представить в Москомзем заключение Мосгорэкспертизы, генплан, стройгенплан, раздел организации строительства для внесения возможных изменений и дополнений в договор аренды; после сдачи объекта в эксплуатацию в течение года представить в Москомзем документы, подтверждающие имущественные права на комплекс зданий и сооружений, расположенный на земельном участке.

Дополнительным соглашением к договору от 29.07.2005 г. установлен срок завершения Арендатором разработки рабочего проекта на строительство производственной базы и представления Арендодателю заключения Мосгорэкспертизы, генплана, стройгенплана и раздела организации строительства для внесения возможных изменений и дополнений в договор аренды - до 31.12.2009 года.

Пунктами 5.6, 6.1 договора стороны предусмотрели обязанность Арендатора использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления. Невыполнение особых условий договора (раздела 4) является основанием для досрочного расторжения договора.

24.04.2014 г. Департамент городского имущества города Москвы направил ООО СПК "НЕКО" претензию N ДГИ-И-8160/14, в которой, ссылаясь на неисполнение Арендатором Особых условий договора аренды, потребовал устранить допущенные нарушения договора, а в случае неисполнения требований претензии в пятидневный срок - предложил расторгнуть договор аренды.

Из материалов усматривается, что 20.10.2014 г. Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы проведена проверка земельного участка, являющегося предметом спорного договора, в ходе которой установлено, что на участке расположен железобетонный бокс площадью 800 кв. м., временные хозяйственные постройки, рабочая и проектная документация на момента проверки не представлена.

Поскольку ответчик на претензию истцу не ответил, допущенные нарушения Общих условий договора аренды не устранил, Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с настоящими исковыми требованиями о расторжении договора аренды в принудительном порядке.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска и принял решение об его удовлетворении.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам и являются неправомерными.

Так, статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как следует из содержания искового заявления, таким существенным нарушением условий договора, допущенным ответчиком, является нарушение последним раздела 4 договора аренды "Особые условия".

Между тем, материалами дела установлено, что дополнительное соглашение к договору аренды от 28.04.2011 г., в соответствии с условиями которого на ООО СПК "НЕКО" были возложены обязанности Арендатора по договору аренды, было зарегистрировано в ЕГРП 14.10.2011 г.

Таким образом, ООО СПК "НЕКО" до указанной даты было лишено возможности осуществлять мероприятия по разработке рабочего проекта на строительство производственной базы на земельном участке в связи с отсутствием государственной регистрации внесенных в договор аренды изменений относительно Арендатора земельного участка, поскольку предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок является необходимым условием для получения градостроительного плана земельного участка (п.2.7.3 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25 мая 2011 г. N 229-ПП "О порядке подготовки, утверждения, изменения и отмены градостроительных планов земельных участков" Административный регламент предоставления государственной услуги "Подготовка, утверждение и изменение градостроительных планов земельных участков" в городе Москве).

Из материалов дела следует, что 26.10.2011 г. ответчик обратился в Москомархитектуру за выдачей градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ) и 25.01.2012 г. ГПЗУ был выдан ответчику.

Между тем, согласно информации о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства, содержащейся в ГПЗУ, основные виды разрешенного использования спорного земельного участка - благоустройство и озеленение, предельная застроенность - 0%, предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - 0 м, предельная плотность застройки земельного участка - 0 тыс. км. м/га.

При таких обстоятельствах, с указанными выше, отраженными в ГПЗУ параметрами завершить проектирование и начать строительство производственной базы на арендованном ответчиком земельном участке не представляется возможным.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что причиной нарушения срока завершения Арендатором разработки рабочего проекта на строительство производственной базы и, соответственно, представления Арендодателю заключения Мосгорэкспертизы, генплана, стройгенплана, послужили обстоятельства, за которые Арендатор (ответчик) не отвечает.

Кроме того, установление срока завершения Арендатором разработки рабочего проекта на строительство производственной базы и представления Арендодателю заключения Мосгорэкспертизы, генплана, стройгенплана и раздела организации строительства для внесения возможных изменений и дополнений в договор аренды - до 31.12.2009 года при фактическом подписании договора переуступки права долгосрочной аренды земельного участка ООО СПК "НЕКО" 18 мая 2009 года и дополнительного соглашения к договору аренды 28.04.2011 г. было для ООО СПК "НЕКО" заведомо неисполнимым.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено иными федеральными законами.

Нормы Земельного кодекса РФ не содержат запрета на применение норм гражданского права, предусмотренные статьями 401, 405 - 406 Гражданского кодекса РФ. Иное толкование означало бы нарушение статей 8, 18, 19, 46, 55 Конституции Российской Федерации, а также основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса РФ.

В настоящем случае из представленных ООО СПК "НЕКО" доказательств судебной коллегией установлено как отсутствие вины Арендатора (статья 401 Гражданского кодекса РФ), так и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка (статья 46 Земельного кодекса РФ).

При таких обстоятельствах, требования, заявленные Департаментом городского имущества города Москвы о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением Арендатором (ответчиком) его условий, являются необоснованными и подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 августа 2015 года по делу N А40-217982/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Н.И. Панкратова Т.Я. Сумарокова