Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2015 г. N 15АП-13684/15

город Ростов-на-Дону

17 ноября 2015 г.

дело N А32-8078/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Малыхиной М.Н., судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мосисянц Е.С., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А

апелляционную жалобу Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2015 по делу N А32-8078/2015 по иску Администрации города Сочи к Потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Весна" при участии третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, о признании права собственности, принятое в составе судьи Григорьевой Ю.С.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Весна" (далее - ПЖСК, кооператив) о признании права собственности на 2 464,35 кв.м в 16-ти этажном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:0025 по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая,42а.

Исковые требования основаны на статье 17 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Истец просит признать за ним право на соответствующую площадь в связи с уклонением ответчика от надлежащего исполнения инвестиционного договора.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку иск о признании права на объект недвижимости доступен только лицу, чье право зарегистрировано (возникло) в установленном порядке или является ранее возникшим.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обжаловала его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить, удовлетворив иск.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что многоквартирный дом возведен и введен в эксплуатацию в судебном порядке. Заявитель жалобы полагает возведенный дом объектом общедолевой собственности инвесторов со ссылкой на положения статьи 24.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание лица, участвующие в дел, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, установленном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между администрацией и кооперативом подписан договор инвестирования в строительство жилого комплекса по ул. Бамбуковой Центрального района города Сочи 22 октября 2007 года (л. д. 13).

Согласно условиям данного договора кооператив принял на себя обязательство за счет собственных и привлеченных средств осуществить к 4-му кварталу 2009 года строительство жилого комплекса по ул. Бамбуковой Центрального района города Сочи ориентировочной общей площадью 21 725 кв.м на арендуемом кооперативом земельном участке с кадастровым номером 23:49:02 03 005:0025.

Окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений, равно как и объем инвестиций подлежали определению в дополнительных соглашениях к договору (п. 2.2 договора).

В силу положений пункта 2.4 договора кооператив как инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 14,4% от общей площади объекта строительства.. В собственность кооператива как инвестора переходит 85,6% от общей площади объекта строительства (п. 2.5).

Согласно пункту 2.7 договора оформление имущественных прав сторон по результатам реализации договора производится в соответствии с нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

В соответствии с пунктом 3.3. договора после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию стороны подписывают акт о результатах реализации инвестиционного проекта.

Строительство согласно договору предполагалось вести путем заключения договора генерального подряда (п. 4.2.5).

Срок действия договора определен до момента выполнения сторонами своих обязательств.

Определением судебной коллегии по гражданским делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда от 06.02.2014 г. по делу N 33-1448/2014 признан незаконным отказ администрации г. Сочи в выдаче разрешения на ввод в экплуатацию объекта капитального строительства - многоквартирного дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, 42а. Администрация обязана к выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта капитального строительства.

Поскольку после ввода объекта в эксплуатацию кооператив не исполнил своих обязанностей по договору, не передал администрации указанную в договоре площадь жилья, администрация обратилась с настоящими требованиями в суд.

Администрацией предоставлено в материалы дела письмо Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 25.12.2014, согласно которому регистрация прав кооператива на помещения в многоквартирном жилом доме по ул. Бамбуковая, 42а не производилась. С заявлениями о государственной регистрации прав кооператив не обращался.

Судом первой инстанции верно определен предмет доказывания по делу и применены нормы материального права.

Как верно указал суд первой инстанции, основания приобретения права собственности перечислены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, право собственности приобретается лицом на новую вещь, изготовленную или созданную им для себя с соблюдением закона и иных правовых актов (ч. 1 ст. 218 ГК РФ) или на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества, принадлежащего иному собственнику (ч. 2 ст. 218 ГК РФ).

Иск о признании права есть иск, в рамках которого истец просит суд констатировать возникшее у него до подачи иска на законном основании право, которое оспаривается ответчиком. Исключение из данного общего правила составляют лишь прямо поименованные законом иски о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), о признании права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК РФ).

Общее правило, регламентирующее момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, закрепленное в статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации состоит в том, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. То есть возникновение права сопрягается с традицией (фактической передачей) вещи.

Кроме того, специальные правила в отношении возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество закреплены в статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

С учетом приведенных норм материального права в пунктах 58, 59 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано разъяснение о доступности такого способа защиты как иск о признании права при одновременном наличии двух условий: истец должен являться собственником имущества (то есть доказать наличие, существование своего права, а не потенциал его возникновения в будущем) и истец должен фактически владеть имуществом, на которое просит признать право.

В силу положений статьи 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Таким образом, основанием для возникновения и регистрации права на созданный в указанном порядке объект, является в числе прочего акт о распределении площадей, позволяющий установить факт исполнения договора сторонами.

В рассматриваемом споре, акт отсутствует, индивидуализация помещений, подлежащих передаче муниципальному образованию в предусмотренном договором порядке (путем заключения дополнительного соглашения) не произведена, объект право на который просит признать истец, надлежащим образом не индивидуализирован, во владение истцу не передан, его легализация как вновь созданного объекта недвижимости для целей оборота (путем регистрации) не произведена.

Как видно, заключенный сторонами договор был нацелен на передачу администрации объектов недвижимого имущества, которые будут созданы в будущем в виде части помещений в возведенном многоквартирном доме.

Порядок разрешения споров между сторонами подобных договоров разъяснен в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

Согласно положениям пункта 4 данного постановления при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 данного Постановления (п. 6).

В данном случае заключенный сторонами договор носит смешанный характер, поскольку с одной стороны в нем согласовано обязательство кооператива принять финансовое участие в развитии инфраструктуры города, а с другой такое участие принято в зачет платы за приобретение администрацией недвижимости, которая будет создана в будущем.

При этом, как следует из материалов дела, право собственности кооператива на спорный объект в целом (либо на все помещения в нем) не зарегистрировано в установленном порядке, а учитывая вышеприведенные положения статьи 24.2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и не может быть зарегистрировано, в связи с чем в данном случае переквалификация спорного иска как иска о понуждении к исполнению обязательства (ст. 398 ГК РФ), совмещенного с иском о регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ), невозможна.

Кроме того, такой переквалификации препятствует и формулировка исковых требований, в которой истец не конкретизировал исковые требования путем указания на конкретные помещения.

В рассматриваемом случае надлежащим способом защиты будет иск об обязании ответчика передать истцу индивидуально определенные помещения по акту без соединения его с какими-либо иными требованиями и при наличии доказательств согласования сторонами предмета договора до степени его надлежащей индивидуализации, поскольку данный акт будет достаточен для регистрации истцом права в установленном законом порядке.

Истец не лишен права реализовать надлежащий способ защиты в установленном порядке. В то же время апелляционный суд не может устранить пороки формулировки исковых требований истца в рамках заявленного способа защиты и переквалифицировать иск, поскольку в таком случае произойдет подмена цели и результата удовлетворения иска (в отличие от описанного в абзаце 4 пункта 5 приведенного постановления случая переквалификации иска), что недопустимо.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал на избрание администрацией ненадлежащего способа защиты, что является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске. Доводы жалобы о наличии у муниципального образования права общей долевой собственности на возведенный многоквартирный дом основаны на ошибочном понимании норм материального права. По изложенным выше причинам данный довод несостоятелен.

Таким образом, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2015 по делу N А32-8078/2015 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов