Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2015 г. N 09АП-45247/15

г. Москва

17 ноября 2015 г.

Дело N А40-213972/14

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева

судей Д.Н. Садиковой, А.И. Трубицына

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым

рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 июня 2015 года

по делу N А40-213972/14, принятое судьёй Давыдовой О.В

по иску ООО ТД "Приват"

к ДГИ г. Москвы

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу г.Москва, пр.Сумской д.5, корп. 1

при участии в судебном заседании:

от истца: Донских Т.А. (доверенность от 27.10.2014)

от ответчика: Салаватова К.Х. (доверенность от 30.12.2014)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "ПРИВАТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом уточнения исковых требований) к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 628 кв.м., (подвал, пом. 1, комн. 22-35, этаж цоколь, пом. 1, 1А, 2-10, 14-21, 36-39) расположенного по адресу: г. Москва, пр. Сумской, д. 5, корп. 1, изложив п. 3.1. договора в предложенной редакции.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 июня 2015 года по делу N А40-213972/14, суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ПРИВАТ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 628 кв.м., (подвал, пом. 1, комн. 22-35, этаж цоколь, пом. 1, 1А, 2-10, 14-21, 36-39) расположенного по адресу: г. Москва, пр. Сумской, д. 5, корп. 1, изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:

"Цена объекта составляет 52 633 985 (пятьдесят два миллиона шестьсот тридцать три тысячи девятьсот восемьдесят пять) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.",

Изложив п. 3.4. договора в следующей редакции:

"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 462 055 (один миллион четыреста шестьдесят две тысячи пятьдесят пять) рублей 15 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Взыскал с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "ПРИВАТ" 4 000 (четыре тысячи) руб. расходов по оплате госпошлины.

С решением не согласился ДГИ г. Москвы, подал апелляционную жалобу в которой просит отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.06.2015 г. по делу N А40-213972/14-11-1636 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя суд первой инстанции, несмотря на большую разницу в цене (между судебной экспертизой и отчетом, представленным Департаментом), положил в основу судебного акта отчет выполненный в рамках судебной экспертизы.

Заслушав мнение представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы на основании следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "Торговый Дом "ПРИВАТ" в соответствии с договором аренды N 06-00829/2005 от 10.08.2005 г., заключенным с Департаментом имущества г. Москвы, арендует нежилое помещение общей площадью 628 кв.м., (подвал, пом. 1, комн. 22-35, этаж цоколь, пом. 1, 1А, 2-10, 14-21, 36-39) расположенное по адресу: г. Москва, пр. Сумской, д. 5, корп. 1.

ООО "Торговый Дом "ПРИВАТ" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО "Торговый Дом "ПРИВАТ" полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 30.05.2014 г. обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 78 518 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 04.08.2014 г. N 738 Г/1082, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 14.08.2014 г. N 1307/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Сумской, д. 5, корп. 1, общей площадью 628 кв.м., (подвал, пом. 1, комн. 22-35, этаж цоколь, пом. 1, 1А, 2-10, 14-21, 36-39), выполненным ООО "Аванта", цена спорного объекта составила 46 610 170 рублей.

ООО "Торговый Дом "ПРИВАТ" подан в Департамент проект договора с протоколом разногласий.

До настоящего времени ответ о результатах рассмотрения протокола разногласий в адрес истца не поступал.

По заказу Департамента была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 04.08.2014 г. N 738 Г/1082, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 14.08.2014 г. N 1307/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД", рыночная стоимость объекта составляет 78 518 000 руб.

Определением суда от 11.03.2015 г. было назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручено ООО "Городская коллегия оценщиков".

Согласно Заключению эксперта от 01.04.2015 г. ООО "Городская коллегия оценщиков" по арбитражному делу N А40-213972/14, стоимость объекта на дату экспертной оценки 30.05.2014 г. составила 52 633 985 рублей, без учета НДС.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости в части п. 3.1. и 3.4., подлежат удовлетворению.

В силу пункта п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По правилам статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности, положению пункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, и их уполномоченные органы обеспечивают заключение договора на проведение оценки арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из статьи 12 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159 преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 г.).

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Также согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости по состоянию на 30.05.2014 г. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости составляет -52 633 985 (Пятьдесят два миллиона шестьсот тридцать три тысячи девятьсот восемьдесят пять) рублей 50 копеек без учета НДС.

В суде первой инстанции в соответствии со ст. 65 АПК РФ, ответчиком не представлено ни одного доказательства необоснованности заключения эксперта, отводов эксперту не заявлено, а также не приведено ни одного противоречия, допущенного экспертом в своих выводах.

Доводы апелляционной жалобы признаются судом апелляционной инстанции не основанными на законе и материалах дела и подлежат отклонению.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271, 272'1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 июня 2015 года по делу N А40-213972/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Д.Н. Садикова А.И. Трубицын