Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2015 г. N 09АП-46939/15

г. Москва

13 ноября 2015 г.

Дело N А40-909/15

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой

судей В.Р. Валиева, А.И. Трубицына

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью Салон красоты "Стрекоза"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 сентября 2015 года

по делу N А40-909/15, принятое судьей С.В. Прижбилова

по иску Общества с ограниченной ответственностью Салон красоты "Стрекоза"

(ОГРН 1047796316831, 125009, г. Москва, пер. Брюсова, д. 2/14, стр. 1, квартал 56)

к Департаменту имущества города Москвы

(ОГРН 1027700149410, 103006, г. Москва, Каретный Ряд ул., д. 2/1)

третье лицо: Некоммерческое партнерство "Интернет клуб "Вирус"

об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании:

от истца: Белявская Е.В. (доверенность от 25.06.2015)

от ответчика: Салаватова К.Х. (доверенность от 30.12.2015)

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Салон красоты "Стрекоза" ( далее- Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 155 кв.м., расположенного по адресу г. Москва, Брюсов пер., д. 2/14, стр. 1, по цене 21 102 500 рублей, в редакции предложенной истцом.

Исковые требования основаны на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы отказом ответчика в заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 1 сентября 2015 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Общество обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение от 01.09.201 иск удовлетворить, обязать Департамент заключить договор по цене 21 102 500 руб.

По мнению заявителя жалобы, судом не принято во внимание, что решением суда от 11 августа 2014 года по делу А40-44190/2015 Департаменту отказано в удовлетворении иска к Обществу, третьему лицу о признании недействительным протокола-соглашения от 22.04.2009 к договору от 01.11.2002 N 01-00923/02 на аренду недвижимого имущества общей площадью 155 кв.м., расположенного по адресу г. Москва, Брюсов пер., д. 2/14, стр. 1. в связи с пропуском срока исковой давности. Заявитель также указал, что в соответствии с ч.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно. Ответчик являлся стороной при заключении протокола- соглашения о переуступке прав на аренду, принимал от истца арендную плату. Ответчик отзыв по доводам жалобы не представил, в судебном заседании апелляционного суда по доводам жалобы возражал, полагая решение суда законным и обоснованным, а требования заявителя жалобы не подлежащими удовлетворению.

Представитель Некоммерческого партнерства "Интернет клуб "Вирус" в судебное заседание не явился. Суд апелляционной инстанции, признав третье лицо извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст.ст.121,123 АПК РФ, руководствуясь ст.156 АПК РФ согласно протокольного определения суда, рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда г.Москвы проверена арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и третьим лицом НП "Интернет клуб "Вирус" был заключен договор на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, Брюсов пер., д. 2/14, стр.1 от 01.11.2002 N 01-00923/02. Срок действия договора установлен с 21.06.2002 г. по 20.06.2007 г. (п. 2.1).

Право владения указанным нежилым помещением возникло у Общества на основании протокола-соглашения о переуступке права на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 01.11.2002 года N 01-00923/02 в редакции доп. соглашения от 15.06.2005 г. Протокол-соглашение от 22.04.2009 г. о переуступке прав на аренду недвижимого имущества подписан истцом, ответчиком, третьим лицом, зарегистрирован 29.05.2009 г. в установленном законом порядке ( запись регистрации в ЕГРП от 29.05.2009 г. N 77-47-11/107/2009-109).

27.11.2014 истец обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого помещения на основании ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В ответ на обращение истца от 27.11.2014 о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, Брюсов пер., д. 2/14, стр.1 Департамент исх. от 08.12.2015 N ДГИ-1-152215/14-3 отказался от заключения договора купли-продажи, указав на отсутствие правовых оснований для заключения с Обществом договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 155 кв.м., расположенного по адресу г. Москва, Брюсов пер., д. 2/14, стр.1 в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества. При этом Департамент указал, что Протокол-соглашение о передаче права аренды истцу от 22.04.2009, заключенный после введения в действие статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", является ничтожным по причине его заключения без проведения торгов.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на ничтожность протокола-соглашения от 22.04.2009 г. о переуступке права на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 01.11.2002 года N 01-00923/02 в редакции доп. соглашения от 15.06.2005 г.

Суд апелляционной инстанции признает указанные выводы суда первой инстанции ошибочными на основании следующего.

Вступившим в силу решением Арбитражного суда г.Москвы от 11 августа 2014 по делу А40-44190/2014 исковые требования Департамента городского имущества г.Москвы к ООО Салон красоты "Стрекоза", Некоммерческому партнерству "Интернет клуб "Вирус" о признании недействительным протокола-соглашения от 22.04.2009 к договору от 01.11.2002 N 01-00923/02 на аренду недвижимого имущества общей площадью 155 кв.м по адресу: г. Москва, Брюсов пер., д. 2/14, стр. 1 (цоколь, помещение I, комнаты NN 1-16), заключенное между Департаментом городского имущества города Москвы, Некоммерческим партнерством "Интернет клуб "Вирус" и ООО Салон красоты "Стрекоза", выселении ООО Салон красоты "Стрекоза" из нежилого помещения общей площадью 155 кв.м по адресу: г. Москва, Брюсов пер., д. 2/14., заявленные на основании ст. ст. 166, 167, 168, 209, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2007 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" оставлены без удовлетворения. В силу положений п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Таким образом, на момент обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого помещения на основании ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. протокол-соглашение от 22.04.2009 к договору от 01.11.2002 N 01-00923/02 на аренду недвижимого имущества общей площадью 155 кв.м по адресу: г. Москва, Брюсов пер., д. 2/14, стр. 1 являлся действительной сделкой.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2009 г.; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества". Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Для определения цены объекта договора купли-продажи спорных помещений, по заказу истца ООО "Атлант Оценка" проведена оценка спорного объекта недвижимости по состоянию на 24 апреля 2014 года, согласно отчета N АЮ-101-1037/0414 итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 155,0 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, Брюсов пер., д.2/14, стр.1 по состоянию на 24 апреля 2014 составляет 21 102 500 руб. с учетом НДС, 136 145 руб. за 1 кв.м., без учета НДС стоимость объекта - 17 883 475, 115 377 руб. за 1 кв.м.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Указанная цена объекта ответчиком ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не оспорена. Оснований считать выполненный отчет не соответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

При определении цены объекта суд апелляционной инстанции исходит из буквального толкования п.3.1 представленного истцом проекта договора, согласно которого цена за все помещение составляет 21 102 500 руб. Кроме того, в своей апелляционной жалобе заявитель также просит заключить договор по цене 21 102 500 руб.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Таким образом, истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а исковые требования находит обоснованными и подлежащим удовлетворению

Руководствуясь статьями 176, 266-270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 сентября 2015 года по делу N А40-909/15 отменить, исковые требования удовлетворить.

Обязать Департамент городского имущества г.Москвы заключить с ООО Салон красоты "Стрекоза" договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 155 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ул.Брюсов пер., д.2/14, стр.1 по цене 21 102 500 руб., в следующей редакции:

Договор купли-продажи недвижимого имущества

" " 2015 г. г. Москва

Департамент городского имущества города Москвы именуемый в дальнейшем Продавец", действующий от имени города Москвы на основании Положения Департамента имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.02.2011 N 49-ПП в лице ______, действующего на основании_______ , с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью Салон красоты "Стрекоза", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице Генерального директора Н.В. Косолаповой, действующей на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", а по отдельности Сторона", руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва. Брюсов пер., дом 2/14. стр.1, а именно:

помещение площадью 155 кв.м., а Покупатель принять и оплатить это имущество (далее -Объект).

1.2. Объект находится в собственности города Москвы. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.3. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с п.2 ст.9 ФЗ РФ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ: покупателем в установленном законом порядке представлено продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.4.В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.5. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.Продавец обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в пункте 3.3. Договора, выдать доверенность Покупателю на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект.

2.2 Покупатель обязан:

2.2.1. Полностью или в рассрочку уплатить Цену Объекта (пункт 3.2. Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.2. Договора.

2.2.2. Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре недвижимости и сделок с ним.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на

Объект несет Покупатель.

2.4. В случае не поступления на расчетный счет Продавца средств, указанных в пункте 3.1.договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты, настоящий Договор

расторгается в установленном законом порядке.

2.5. В случае расторжения договора по согласию сторон Покупатель возвращает Продавцу Объект, указанный в пункте 1.1. Договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Стоимость Объекта за 1 (один) квадратный метр составляет 136 145 (сто тридцать шесть тысяч сто сорок пять) руб.

Цена за все помещение составляет 21 102 500 (двадцать один миллион сто две тысячи пятьсот) руб. в соответствии с проведенной оценкой специалистами ООО "Атлант Оценка", НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по настоящему Договору производится в течение трех лет со дня его заключения. 3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 586 180 (пятьсот восемьдесят шесть тысяч сто восемьдесят) руб. 56 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по настоящему Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель: Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент Городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 КПП 770501001 ОКАТО 45286560000 Учетный счет 40101810800000010041 Банк получателя ОТДЕЛЕНИЕ 1 МОСКОВСКОГО ГТУ БАНКА РОССИИ, г. МОСКВА 705 БИК 044583001 КБК- 071 1 14 02023 02 8000 410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу".

Назначение платежа: оплата по Договору купли-продажи от N (заполняется покупателем по фактически присвоенным настоящему Договору реквизитам) за объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Брюсов пер.,.N2/14, стр.1. Покупатель: ООО Салон красоты "Стрекоза" НДС не облагается. Факт оплаты Объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

3.7. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого арендаторами регулируется ст. 5 Федерального Закона от 22.07.2008 N 59-ФЗ.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему договору посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора, последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка рыночной стоимости Объекта произведена з соответствии с ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 настоящего Договора, на Объект, находящийся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.

4.5.1. Денежные средства, уплаченные Покупателем по настоящему Договору до момента обращения взыскания на Объект, являющийся предметом залога по настоящему Договору, подлежат возврату Покупателю за вычетом арендной платы за пользование Объектом, указанной в п. 4.5.2.

4.5.2. За пользование Объектом, являющимся предметом настоящего Договора, за период с момента заключения настоящего Договора и до обращения взыскания на Объект с покупателя взимается арендная плата в соответствии с размером арендной платы, установленной договором аренды, который существовал между Продавцом и Покупателем до момента заключения настоящего Договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы (п.3.1 Договора) за каждый день просрочки.

5.2.В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект (п. 2.2.2. договора) Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта.

5.3. Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один для государственной регистрации прав.

7.2. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

ПРОДАВЕЦ: ПОКУПАТЕЛЬ:

Департамент городского имущества г.Москвы ООО Салон красоты "Стрекоза"

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н. Садикова

Судьи

В.Р. Валиев А.И. Трубицын