Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2015 г. N 12АП-10732/15

г. Саратов

19 ноября 2015 г.

Дело N А06-2095/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "18" ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "19" ноября 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Дубровиной О.А., Жаткиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Барышниковой В.А.,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Сафаралиева Адика Хузеймет оглы - Пипковой С.А. по доверенности от 17.09.2013,

в отсутствие иных участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сафаралиева Адика Хузеймет оглы на решение Арбитражного суда Астраханской области от 25 августа 2015 года по делу N А06-2095/2015 (судья Богатыренко С.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Сафаралиева Адика Хузеймет оглы (ИНН 301704208904, ОГРНИП 3153025000000781) к администрации муниципального образования г. Астрахани (ИНН 3015009178, ОГРН 1033000821809), управлению муниципального имущества администрации муниципального образования г. Астрахани (ИНН 3015090926, ОГРН 1103015001550) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, третьи лица: Балабеков Яшар Балабек оглы и Балабеков Надир Даир оглы,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сафаралиев Адик Хузеймет оглы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с иском к администрации муниципального образования г. Астрахани, управлению муниципального имущества администрации муниципального образования г. Астрахани об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, пл. Заводская, 95 "В".

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечены Балабеков Яшар Балабек оглы и Балабеков Надир Даир оглы.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 25 августа 2015 года по делу N А06-2095/2015 в иске индивидуального предпринимателя Сафаралиева Адика Хузеймет оглы к Администрации г.Астрахани; Управлению муниципальным имуществом Администрации г.Астрахани об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, пл. Заводская, 95 "в" с кадастровым номером 30:12:040041:108 для эксплуатации магазина за цену 408 893 руб. 57 коп. отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Сафаралиев Адик Хузеймет оглы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что выкупная стоимость земельного участка в спорном договоре должна быть рассчитана с учетом семикратной ставки земельного участка, а не двадцатикратной ставки как указано в договоре купли-продажи земельного участка N 1165 от 9 октября 2014 года с учетом обращения к ответчику в 2009 году.

Управление муниципального имущества администрации муниципального образования г. Астрахани в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Астрахани от 25.08.2005 года N 1358 Балабекову Я.Ш. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 4 576 кв.м. для проектирования и строительства магазина.

Согласно договору купли-продажи от 02.02.2009 г., заключенному между Балабековым Яшаром Балабек оглы (Продавец) и Сафаралиевым Адиком Хузеймет оглы, Балабековым Даиром Балабек оглы (покупатель) последние приобрели в собственность по ? доле одноэтажного нежилого помещения магазин, расположенного по адресу: г. Астрахань, пл. Заводская, N 95 В, литер строения А, общей площадью 308,1 кв.м.

Право собственности за истцом на общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано 04.02.2009 г., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 30-АА 308971.

Балабеков Д.Б. и Сафаралиев А.Х. 06 февраля 2009 года с совместным заявлением обратились в Комитет имущественных отношений г. Астрахани об оформлении документов землепользования в собственность на земельный участок, расположенный по адресу: г. Астрахань, пл. Заводская, N 95 В, литер строения А, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для эксплуатации магазина.

Ответчик письмом от 24.02.2009 г. сообщил заявителям, что для подготовки постановления им необходимо предоставить кадастровый паспорт земельного участка путем утверждения схемы расположения земельного участка для эксплуатации магазина, выполненной на исполнительной съемке. В случае не предоставления кадастрового паспорта земельного участка в течение тридцати дней после получения письма, данное обращение будет снято.

Истец 16.03.2009 г. обратился в ООО "АстраханьГипрозем" с заявлением о подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории по адресу: г. Астрахань, пл. Заводская, 95 В, литер А для эксплуатации магазина и передачи её на утверждение в комитет имущественных отношений города Астрахани и получения после утверждения.

Постановлением администрации города Астрахани N 5199 от 23.10.2009 г. прекращено с 04.02.2009 г. право аренды Балабекова Я.Б. на земельный участок площадью 457 6 кв.м. по пл. Заводская, 95 В. Утверждена схема расположения земельного участка площадью 3456 кв.м. по пл. Заводская, 95В, земельный участок площадью 4 576 кв.м. разделен на земельные участки площадью 3456 кв.м. и 1120 кв.м.

Истец, а также Балабеков Даир Балабек оглы 14.12.2009 г. обратились к ответчику с совместным заявлением об оформлении документов землепользования в аренду на указанный земельный участок, для эксплуатации магазина.

Ответчик письмом от 26.04.2010 г. сообщил истцу, что рассмотрение обращения приостановлено до принятия решения комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Астрахани в части уточнения границ земельного участка.

Ответчик 14.12.2010 г. повторно сообщило истцу, что для подготовки постановления необходимо предоставить кадастровый паспорт земельного участка на текущую дату. В случае не предоставления кадастрового паспорта земельного участка в течение тридцати дней после получения письма, данное обращение будет снято.

Истцом 22.12.2010 г. предоставлен кадастровый паспорт.

Постановлением администрации N 1460 от 22.02.2011 г. Сафаралиеву А.Х. и Балабекову Д.Б. предоставлен земельный участок площадью 3 456 кв.м. по пл. Заводской, 95 в аренду с 04.02.2009 г. сроком до даты регистрации договора купли-продажи долей земельного участка; за плату в общую долевую собственность.

В пункте 2 постановления предписано Сафаралиеву А.Х. и Балабекову Д.Б. в течение месяца заключить договор аренды со множественностью лиц и договоры купли-продажи долей земельного участка в управлении земельными ресурсами администрации г.Астрахани.

Письмом от 11.04.2011 г. сообщило Сафаралиеву А.Х. и Балабекову Д.Б. о том, что Управлением земельными ресурсами администрации г.Астрахани подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г.Астрахань, Трусовский район, ул.Заводская пл., 95 "в", литер А и предложило явиться указанным лицам для подписания договора купли-продажи и предоставления платежного документа об оплате выкупной стоимости земельного участка в тридцатидневный срок с момента получения письма.

От истца в адрес Управления земельными ресурсами администрации г.Астрахани 14.10.2011 г. поступило заявление о продлении срока исполнения на 2 месяца договоров по адресу: г.Астрахань, пл.Заводская,95 в связи с несогласием расчета оплаты.

Сафаралиев А.Х. 18.10.2012 г. представил ответчику заявление о подготовки договора аренды и купли-продажи земельного участка по пл. Заводская, 95в согласно постановлению N 1460 от 22.02.2012 г.

Истец 03.12.2012 г. обратился в управление земельными ресурсами администрации г.Астрахани о снятии с исполнения договора аренды, заявку 05/122/2012-657 и договор купли-продажи 05/105/2012-048 и 05/122/2012-659 в связи со снятием с кадастрового учета и получением нового паспорта.

В адрес Управления земельными ресурсами администрации г.Астрахани 25.01.2013 г. поступила схема расположения земельного участка N 1145 от 06.12.2012 г., изготовленная по заказу Сафаралиева А.Х..о., Балабекова Н.Д.о., Балабекова Я.Б.о.

Балабеков Д.Б. о. по договору купли-продажи от 19.04.2012 г. передал в общую долевую собственность 25/50 доли магазина, из которых: Балабекову Я.Б.о 19/50 доли, а Балабекову Д.Н. о. 6/50 доли магазина.

В адрес ответчика 03.06.2014 г. поступило совместное обращение от Сафаралиева А.Х..о,, Балабекова Н.Д.о. и Балабекова Я.Б.о. предоставлении за плату в собственность земельного участка, с кадастровым номером 30:12:040041:108 для эксплуатации магазина.

Постановлением администрации г. Астрахани N 6207 от 29.09.2014 г. истцу и всем другим сособственникам магазина предоставлен земельный участок площадью 3 455 кв.м. для эксплуатации магазина.

На основании постановления истцу направлен проект договора купли-продажи земельного участка N 1165 от 09.10.2014.

Согласно пункту 2.1 договора цена участка определена в соответствии с прилагаемым расчетом стоимости земельного участка, заявленного на приобретение в общую долевую собственность. Цена участка составляет 2 834 201 руб. 66 коп.

Истец 06.05.2015 г. обратился в управление с письмом с просьбой решить вопрос об изменении продажной цены земельного участка, указав в договоре купли-продажи земельного участка N 1165 от 09.10.2014 г. его выкупную стоимость равной 408 893 руб. 57 коп. в размере семикратной ставки земельного налога и подготовить соответствующий проект договора купли-продажи земельного участка.

Истец считает, что выкупная стоимость земельного участка в договоре должна быть рассчитана с учетом семикратной ставки земельного участка, действующей в 2009 г. на дату первого обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка, а не двадцатикратной ставки как указано в договоре купли-продажи.

В письме от 29.05.2015 г. ответчик сообщил Сафаралиеву А.Х. об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 09.10.2014 г. N 1165.

Поскольку ответчиком не было изменено условие договора купли-продажи земельного участка о цене, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы сторон, обстоятельства и доказательства по делу, суд первой инстанции счел требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

К указанному выводу суд первой инстанции пришел на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту: ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу пунктов 5, 6 и 7 статьи 36 ЗК РФ правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникает в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления.

Согласно пункту 5 названной статьи для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Согласно пункту 8 указанной статьи исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам.

В силу изложенного право на приобретение в собственность земельного участка может быть реализовано только в отношении земельного участка, сформированного в установленном порядке и прошедшего кадастровый учет.

Пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Положения указанной статьи свидетельствуют, по сути, о волеизъявлении публичного субъекта на отчуждение земельного участка, что по существу следует расценивать в качестве оферты, а заявление лица о приобретении земельного участка - в качестве акцепта. При этом надлежащим акцептом признается заявление, которое подано в соответствии с правилами, установленными статьей 36 ЗК РФ, с приложением пакета документов, предусмотренных приказом Минэкономразвития России Приказ Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.11.2007 N 10555).

Согласно указанному приказу среди документов, прилагаемых к заявлению о приобретении права на земельный участок указан кадастровый паспорт земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости, выданный не позднее чем за три месяца до дня подачи Заявления.

Материалами дела подтверждается, что истец 06 февраля 2009 года обратился в Комитет имущественных отношений г. Астрахани с заявлением об оформлении документов землепользования в собственность на земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом кадастровый паспорт на земельный участок, изготовленный не позднее, чем за три месяца до подачи заявления заявителем предоставлен не был, в связи с чем, ответчик в письме от 24.02.2009 г. сообщил о необходимости предоставления кадастрового паспорта земельного участка в течение 30 дней.

Между тем, в указанные сроки кадастровый паспорт не был предоставлен.

Согласно пункту 7 статьи 36 ЗК РФ в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Согласно пункту 8 указанной статьи исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

В силу указанных законоположений право на приобретение в собственность земельного участка может быть реализовано только в отношении земельного участка, сформированного в установленном порядке и прошедшего кадастровый учет.

Поскольку формирование земельного участка является одним из этапов процедуры выкупа земельного участка, предусмотренной статьей 36 ЗК РФ, иск о понуждении заключить договор купли-продажи не может быть удовлетворен до завершения данного этапа.

Из материалов дела не следует, что на момент обращения Сафаралиева А.Х. к ответчику 06.02.2009 г. о предоставлении земельного участка в собственность государственный кадастровый учет земельного участка, занятого принадлежащим заявителю на праве собственности объектом недвижимости, применительно к пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации был осуществлен. Земельным законодательством предусмотрена возможность уточнения границ земельного участка при осуществлении кадастровых работ. При этом расположение земельного участка, его границы, площадь устанавливаются кадастровым инженером в ходе осуществления кадастровых работ с учетом действующих норм и требований.

Из материалов дела следует, что сведения о земельном участке были внесены в государственный кадастр недвижимости 02.12.2009 г., согласно которым земельный участок площадью 3456 кв.м., расположенный по адресу: г.Астрахань, Трусовский район, пл.Заводская, 95в, разрешенное использование: для эксплуатации магазина, присвоен кадастровый номер 30:12:040041:32.

Таким образом, поскольку спорный земельный участок при первом обращении истца к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность не был сформирован в установленном порядке как объект недвижности, основания для принятия ответчиком решения о предоставлении истцу земельного участка в собственность и заключения договора купли-продажи на тот момент отсутствовали, а потому при заключении договора купли-продажи земельного участка в 2014 г. при расчете выкупной стоимости земельного участка не могут быть применены ставки земельного налога, действующие на дату подачи первого заявления.

Сафаралиев А.Х. 18.10.2012 г. обратился к ответчику с заявлением о подготовке договора аренды и купли-продажи земельного участка.

Согласно постановлению администрации г.Астрахани от 22.02.2011 г. N 1460 Сафаралеву А.Х..о. и Балабекову Д.Б.о. был предоставлен земельный участок площадью 3456 кв.м. для эксплуатации магазина, кадастровый номер 30:12:040041:32, расположенный по адресу: г.Астрахань, Трусовский район, пл.Заводская, 95в в аренду с 04.02.2009 г. до даты регистрации договора купли-продажи и за плату в общую долевую собственность.

Пунктом 2 указанного постановления Сафаралиев А.Х.о. и Балабеков Д.Б.о, в течение месяца со дня настоящего постановления должны были заключить договор аренды и договор купли-продажи земельного участка.

Между тем договоры купли-продажи, а также аренды земельного участка не были заключены.

Из материалов дела следует, что в связи со снятием с кадастрового учета земельного участка и необходимостью получении нового кадастрового паспорта, истец 03.12.2012 г. обратился к ответчику с заявлениями о снятии с исполнения договора аренды и договора купли-продажи. Суд первой инстанции расценил указанные заявления как отказ от заключения договоров купли-продажи и аренды земельного участка.

При этом отказ истца от заключения договора купли-продажи земельного участка не может служить препятствием для реализации прав, установленных пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и подачи нового заявления о выкупе земельного участка.

Из свидетельств о государственной регистрации права собственности следует, что на основании договора купли-продажи от 19.04.2012 г. Балабеков Даир Балабек оглы передает в общую долевую собственность 25/50 доли магазина Балабекову Яшару Балабек оглы (19/50 доли) и Балабекову Даиру оглы (6/50 доли).

Право общей долевой собственности зарегистрировано 10.05.2012 г.

Таким образом, магазин, расположенный по адресу: г.Астрахань, ул.Заводская, N 95в, литер А, принадлежит истцу и указанным лицам на праве общей долевой собственности: Сафаралиеву А.Х.о.- 1/2 доля; Балабекову Я.Б.о.- 19/50 доли и Балабекову Д.о. - 6/50 доли.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей до 01 марта 2015 г.) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность.

Сособственники магазина, расположенного на спорном земельном участке, обратились к ответчику с совместным заявлением о предоставлении за плату в собственность земельного участка с кадастровым номером 30:12:040041:108 для эксплуатации магазина.

Согласно кадастровому паспорту от 24.07.2013 г., приложенному к указанному заявлению, земельному участку площадью 3456 кв.м., расположенный по адресу: г.Астрахань, Трусовский район, пл.Заводская, 95в, разрешенное использование: для эксплуатации магазина, присвоен кадастровый номер 30:12:040041:108.

Из материалов дела следует, что на основании Постановления администрации г. Астрахани N 6207 от 29.09.2014 г. истцу и всем другим сособственникам магазина предоставлен земельный участок площадью 3 456 кв.м. для эксплуатации магазина.

Во исполнение указанного постановления подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка N 1165 от 09.10.2014 и направлен истцу.

Согласно пункту 2.1 договора цена участка определена в соответствии с прилагаемым расчетом стоимости земельного участка, заявленного на приобретение в общую долевую собственность. Цена участка составляет 2 834 201 руб. 66 коп.

Истец не согласившись с ценой земельного участка, 06.05.2015 г. обратился в управление с письмом с просьбой решить вопрос об изменении продажной цены земельного участка, указав в договоре купли-продажи земельного участка N 1165 от 09.10.2014 г. его выкупную стоимость равной 408 893 руб. 57 коп. в размере семикратной ставки земельного налога и подготовить соответствующий проект договора купли-продажи земельного участка.

Согласно доводам истца выкупная стоимость земельного участка должна быть рассчитана с учетом семикратной ставки земельного участка, действующей в 2009 г. на дату первого обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка, а не на дату повторного обращения в 2014 г. с заявлением о приобретении земельного участка в собственность.

Письмом от 29.05.2015 г. ответчик отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 09.10.2014 г. N 1165.

При заключении договора купли-продажи земельного участка между сторонами возникли разногласия по выкупной стоимости земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимости.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Статьей 2 Федерального закона Российской Федерации "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

2. Субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в населенных пунктах с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Согласно статье 1 Закона Астраханской области от 20.02.2009 N 6/2009-ОЗ, в при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, порядок определения цены таких земельных участков и их оплаты устанавливается Правительством Астраханской области.

Согласно Закону Астраханской области от 04.10.2002 N 44/2002-ОЗ "Об установлении цены земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений" (действовал до 20.02.2009 г.) цена земли в поселениях, а также за пределами черты поселений Астраханской области устанавливается в размере семикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (руб./кв. м).

Статьей 1 Закона Астраханской области от 20.02.2009 N 6/2009-ОЗ установлено, что при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, порядок определения цены таких земельных участков и их оплаты устанавливается Правительством Астраханской области.

Данный порядок был установлен Постановлением Правительства Астраханской области от 27.09.2012 N 406-П "О Порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках".

Пунктом 2 указанного постановления определено, что цена земельного участка определяется по следующей формуле:

Ц = КС x СЗН x К, где

Ц - цена земельного участка, руб.;

КС - кадастровая стоимость, руб.;

СЗН - ставка земельного налога за единицу площади земельного участка, процент от кадастровой стоимости;

К - коэффициент кратности к ставке земельного налога за единицу площади земельного участка.

При определении цены земельного участка ответчик применил кадастровую стоимость в размере 5467,21 руб/м2, ставку земельного налога 1,5%, 82,008 руб./м, что соответствует 1640,16 руб. за 1 кв.м., за весь земельный участок площадью 1728 кв.м., что составляет долю от участка площадью 3456 кв.м. - 2 834 201 руб. 66 коп.

В связи с тем, что совместные обращения собственников объекта недвижимости, расположенного на вышеуказанном земельном участке об оформлении документов землепользования поступили 03.06.2014, то есть после вступления в силу Постановления Правительства Астраханской области от 27.09.2012 г. N 406-П, цена по договору должна определяться на основании действовавшего нормативно-правового акта.

Согласно пункту 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал, что доводы истца о том, что стоимость земельного участка должна быть определена исходя из семикратной ставки земельного налога от кадастровой стоимости, действующей на момент первого обращения является не обоснованной и не соответствует действующему законодательству.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи и направил истцу проект договор купли-продажи земельного участка 09.10.2014 г. N 1165, а истец не согласился с ценой земельного участка, определенной ответчиком в указанном договоре купли-продажи от 09.10.2014 г. N 1165, судом первой инстанции указано, что оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи не имеется.

Однако, делая указанные выводы, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11 следует, что реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

С учетом процессуальной позиции сторон, а также с учетом того, что ответчик действительно не уклонялся от заключения договора купли-продажи, принял постановление о предоставлении истцу и всем другим сособственникам магазина земельного участка и направил истцу проект договор купли-продажи земельного участка 09.10.2014 г. N 1165, а истец не согласился только с условием о цене земельного участка, определенной ответчиком в указанном договоре купли-продажи от 09.10.2014 г. N 1165, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец фактически передал на рассмотрение суда разногласия, касающиеся условия о выкупной цене земельного участка, возникшие при заключении договора.

В соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент подачи заявления, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты, содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок обеспечивает изготовление кадастровой карты земельного участка и утверждает проект его границ (п. 7 ст. 36 ЗК РФ). А06-3583/2015

Как обоснованно указывает ответчик в дополнении к апелляционной жалобе, в соответствии с п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Нормами земельного законодательства не предусмотрен возврат документов без принятия соответствующего решения по заявлению: необходимо рассмотреть соответствующее заявление по существу и осуществить или отказать в осуществлении испрашиваемого действия со ссылками на нормы права.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом к кодифицированному земельному акту, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

На основании пункта 1.1 статьи 36 Земельного Кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (пункт 8 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации). С учетом указанных положений норм действующего законодательства выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 2 Закона N 137-ФЗ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Исходя из пункта 7 Указа Президента Российской Федерации от 11.05.1995 N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации" выкупная цена земли должна определяться на дату подачи в компетентный орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям, установленным для него законом. Указанный нормативный акт применялся после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации в силу статьи 6 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку не противоречил Земельному кодексу Российской Федерации, не регулирующему указанный вопрос. Указом Президента Российской Федерации от 26.03.2003 N 370 Указ Президента Российской Федерации от 11.05.1995 N 478 был отменен.

Как обоснованно указывает ответчик в дополнении к апелляционной жалобе, исходя из того, что обязанность подготовить и направить проект договора купли- продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, выкупную цену земельного участка рекомендуется определять по состоянию на дату подачи такого заявления. В условиях отсутствия законодательного регулирования данного вопроса, судебной практикой в целях устранения правовой неопределенности при разрешении споров о цене выкупа земельных участков и обеспечения гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельного участка, выработан подход, при котором при определении выкупной цены необходимо исходить из даты подачи заявки в уполномоченный орган (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.06.2012 по делу N А06-6214/2013, N А57-8318/2011, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.06.2012 по делу N А57-8318/2011, А49-7472/2009, NА49-7638/2010).

На дату обращения в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, то есть на дату 6 февраля 2009 года действовали положения Закона Астраханской области "Об установлении цены земли при продаже находящейся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений" от 04.10.2002 N 44/2002-03, в силу которых с применением положений статьи 1 закона Астраханской области, установлена семикратная ставка земельного налога за единицу площади земельного участка при определении выкупной стоимости земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса (Статья 35 ЗК РФ) и пункту 2 статьи 271 ГК РФ (Статья 271 ГК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право использования соответствующей части земельного участка, занятой данным зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного занятого этим зданием, строением, сооружением.

На органе местного самоуправления в силу указанных норм права лежит обязанность заключить с истцом договор купли-продажи спорного земельного участка по цене, равной 408893 руб. 57 коп.

Надлежащим ответчиком по делу суд признает Администрацию г. Астрахани, действующую от имени муниципального образования.

В иске к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования г. Астрахани следует отказать.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции имеются правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 25 августа 2015 года по делу N А06-2095/2015 отменить. Принять новый судебный акт.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия между сторонами, изложив п. 2.1 договора купли-продажи N 1165 от 9 октября 2014 года в следующей редакции: "Цена Участка составляет 408893 руб. 57 коп.".

В иске к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования г. Астрахани отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования г. Астрахани в пользу индивидуального предпринимателя Сафаралиева Адика Хузеймет оглы 9000 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

О.А. Дубровина С.А. Жаткина