Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2015 г. N 05АП-8733/15

г. Владивосток

20 ноября 2015 г.

Дело N А51-8640/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 17 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка",

апелляционное производство N 05АП-8733/2015

на решение от 07.08.2015 судьи Е.Г. Клёминой

по делу N А51-8640/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" (ИНН 2530008055, ОГРН 1102533000404)

к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка"

(ИНН 2530006690, ОГРН 1032501225350)

о расторжении договора аренды, истребовании земельного участка,

при участии: от ООО "Агропромышленная компания "Альянс": представитель Януш А.В. по доверенности от 24.04.2015 на три года, паспорт.

от ООО "Агро-Дэсун Ханка" - представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 19.11.2010, обязании ООО "Агро-Дэсун Ханка" в месячный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу передать ООО "Агропромышленная компания "АЛЬЯНС" по акту приема-передачи земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:19:030501:224.

В связи с погашением в полном объеме ответчиком задолженности истец отказался от требований о взыскании долга и процентов, отказ принят судом.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.08.2015 требование о расторжении договора и возврате земельного участка удовлетворено.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Агро-Дэсун Ханка" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 07.08.2015 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что истцом не доказано право собственности на весь земельный участок, ответчик не был уведомлен о смене арендодателя, узнал о смене одного из собственников земельного участка только 12.03.2015, задолженность по арендной плате не является существенным нарушением договора аренды, поскольку истцом не доказано возникновение убытков.

В дополнительных пояснениях к жалобе апеллянт сослался на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора, поскольку им, ответчиком, не был направлен ответ на претензию истца, а также не был установлен срок для ответа.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО "Агропромышленная компания "АЛЬЯНС" поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО "Агропромышленная компания "АЛЬЯНС" по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

ООО "Агро-Дэсун Ханка", извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечило. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:19:030501:224 общей площадью 31,30 га расположенного по адресу: примерно в 4,8 км по направлению на северо-восток от ориентира здания школы, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул. Школьная, д. 26, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.09.2011 сер. 25-Аб N 652026 на долю 1/3, от 30.11.2012 серия 25-АБ N 882439 на долю 2/3.

На основании договора от 19.11.2010 с учетом положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ истец является арендодателем в отношении указанного земельного участка, ответчик - арендатором.

Срок аренды составляет с 19.11.2010 по 19.11.2020 (п. 2.1 договора от 19.11.2010), договор зарегистрирован в установленном порядке.

Арендная плата по договору составляет 250 рублей за 1 гектар (п. 3.1 договора) и подлежит оплате арендатором в конце года (пункт 3.4 договора).

Как следует из платежных поручений, свидетельствующих о внесении арендатором платы, ООО "Агро-Дэсун Ханка" систематически нарушал сроки внесения арендной платы: за 2011 г. платеж внесен 19.03.2013 (платежные поручения N 213, N 214, N 215, N 216), за 2012 г. - 08.08.2013 (платежное поручение N 35), за 2013 и 2014 г.г. - 30.04.2015 (платежное поручение от 30.04.2015 N 88), после направления ему истцом претензий (от 01.07.2011, от 12.03.2015).

Уведомлением исх. N 06-03/15 от 12.03.2015 ООО "АПК "Альянс" известило ответчика о наличии задолженности за 2012-2014 годы и указало на необходимость ее погашения в срок до 01.04.2015, а также предложило с указанной даты расторгнуть договор аренды б/н от 19.11.2010.

В ответ ООО "Агро-Дэсун Ханка" письмом N 10 от 26.03.2015 выразило несогласие с представленным расчетом задолженности и просило пересмотреть сумму задолженности с учетом погашения ответчиком в 2013 г. арендных платежей за 2011 и 2012 года

Исходящим письмом N 03-04/15 от 07.04.2015 ООО "АПК "Альянс" направило ООО "Агро-Дэсун Ханка" претензию с повторным требованием о выплате задолженности по всем заключенным договорам аренды, а также с требованием об оплате процентов за пользование чужими денежными средствами. В установленный претензией срок - 21.04.2015 - требование ответчиком выполнено не было.

15.04.2015 ООО "Агро-Дэсун Ханка" направило истцу гарантийное письмо N 12, которым обязалось оплатить аренду земли за 2013-2014 года и проценты за пользование чужими денежными средствами в срок до 15.05.2015, исполнив данное требование истца, как указано выше, 30.04.2015 платежным поручением от 30.04.2015 N 88.

В связи с систематическим нарушением ООО "Агро-Дэсун Ханка" обязательств по своевременному внесению арендной платы ООО "АПК "Альянс" настаивало на удовлетворении требований о расторжении договора.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными и удовлетворил их.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как верно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом деле арендатор погасил задолженность после предъявления арендодателем требования о расторжении договора, в связи с чем оплата долга не лишает арендодателя права требовать расторжения договора по основаниям пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ.

Досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден путем направления уведомления N 06-03/15 от 12.03.2015 с предложением о погашении задолженности в срок до 01.04.2015 и расторжении договора, претензии N 03-04/15 от 07.04.2015 с повторным предложением оплатить задолженность в течение 5 рабочих дней и расторгнуть договор.

Таким образом, довод апеллянта о том, что истцом не был установлен срок для исполнения требований прямо противоречит содержанию претензионной переписки. Довод о том, что досудебный порядок не соблюден истцом в связи с ненаправлением ответчиком ответа на претензию не принимается во внимание как лишенный правового значения.

Судом первой инстанции верно установлено, что ответчик систематически и существенно (в течение длительного времени) нарушал обязательство по внесению арендных платежей: так, за 2011 г. платеж внесен 19.03.2013 (то есть более чем через год и три месяца после срока оплаты, установленного п. 3.4 договора), за 2012 г. - 08.08.2013 (более чем через восемь месяцев после срока оплаты), за 2013 г. - 30.04.2015 (более чем через год и четыре месяца после срока оплаты), за 2014 г. - 30.04.2015 (более чем четыре месяца после срока оплаты).

Расценивая данные нарушения как существенные, что является необходимым условием для удовлетворения требования о расторжении договора земельного участка в соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, суд верно исходил из систематического (с 2011 года) нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы, погашения задолженности за 2013 и 2014 г.г. только после обращения истца в суд, значительной величины промежутка между платежами по договору (1 год) и низкой ставки арендной платы (250 рублей за 1 гектар).

Довод о недоказанности возникновения у истца убытков не принимается, поскольку признак существенности нарушений договора аренды не связан исключительно с возникновением реального ущерба.

Также отклоняется довод о недоказнности истцом права собственности на весь спорный земельный участок, как прямо противоречащий материалам дела, а именно представленным свидетельствам о праве собственности от 15.09.11, 30.11.12, в совокупности свидетельствующим о наличии у истца единоличного права собственности на спорный земельный участок ввиду одновременного обладания правами на 1/3 и 2/3 долей в праве собственности.

Довод о неуведомлении ответчика о смене собственника до предъявления претензии апелляционная коллегия находит несостоятельным, поскольку при таких обстоятельствах должник не освобождается от обязанности исполнить обязательство надлежащим образом, а предусмотрено специальное правовое последствие - риск нового кредитора, связанный с исполнением обязательства предыдущему (пункт 3 статьи 382 ГК РФ). Доказательств внесения арендной платы в пользу предыдущих собственников спорного участка в материалы дела не представлено.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.08.2015 по делу N А51-8640/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына Н.А. Скрипка