Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2015 г. N 09АП-50618/15

г. Москва

20 ноября 2015 г.

Дело N А40-120887/14

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,

судей Н.В. Лаврецкой, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 сентября 2015 года

по делу N А40-120887/14, принятое судьей О.П. Буниной

по иску Общества с ограниченной ответственностью "МАКТРЕЙД"

(ОГРН 1027700458610, 124482, г.Москва, г.Зеленоград, 350, помещение VI)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 115054, Москва, ул. Бахрушина, д.20)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Вершило К.В. (доверенность от 21.07.2014)

от ответчика: Деменкова Д.А. (доверенность от 30.12.2014)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью"МАКТРЕЙД" (далее - ООО "МАКТРЕЙД", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 155,8кв.м. (этаж 1, помещении IV - комнаты 1а, 2а; помещение V - комната 2а; помещение VI - комната 1а; помещение 4 - комнаты 1, 1А, 2, 2А, с 3 по 6; помещение 5 - комнаты 1, 2, 2А, с 3 по 6; помещение 6 - комнаты 1, 1А, с 2 по 6; помещение 7 - комнаты с 1 по 4), по цене - 7.551.000 руб., расположенного по адресу: г.Москва, Зеленоград, корпус 350. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исковые требования заявлены на основании статей 8, 10, 12, 157, 190, 421, 426, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 сентября 2015 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, удовлетворяя исковые требования истца по цене 7 551 000 руб, руководствовался отчетом об оценке, представленным в материалы дела в результате проведения судебной оценочной экспертизы, который по мнению заявителя жалобы не соответствует ФСОN 1 в части достоверности, ФСОN 4 в части принципа однозначности и проверяемости.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменных пояснениях.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда на основании следующего.

Материалами дела подтверждаются установленные судом первой инстанции обстоятельства, согласно которым, нежилое помещение общей площадью 155,8кв.м., расположенное по адресу: г. Зеленоград, корп.350, 1эт., пом.IV (к.1, 1а, 2, 2а, 3-6), пом.V (к.1, 2, 2а, 3-6), пом.VI (к.1, 1а, 2-6), пом. VII (1-4), принадлежит на праве собственности городу Москве (11.02.2004 г. N 77-01/10-57/2004-67).

Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Компус Графикс" (арендатор) заключен договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 15.01.2004 г. N 10-00011/04, согласно условий которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 155,8кв.м., расположенный по адресу: г. Зеленоград, корп.350, 1эт., пом.IV (к.1, 1а, 2, 2а, 3-6), пом.V (к.1, 2, 2а, 3-6), пом.VI (к.1, 1а, 2-6), пом. VII (1-4). Пунктом 2.1 договора установлен срок действия договора - с 01.02.2004 г. по 31.01.2009 г., договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.02.2004 г.

Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель), ООО "Компус Графикс" (арендатор) и ООО "МАКРЭЙД" (организация) заключено соглашение от 04.09.2008 г. к договору аренды от 15.01.2004 г. N 10-00011/04, согласно которого, в связи с обращением (N 012-8000-513/08 от 28.07.2008 г.), на основании п.2 ст.615 ГК РФ и постановления Правительства Москвы от 13.08.1996 г. N 689, при согласии арендодателя, арендатор передает, а организация принимает права и обязанности на помещение, арендуемое по договору от 15.01.2004 г.

Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "МАКРЕЙД" (арендатор) заключено соглашение от 17.12.2008 г. к договору аренды от 15.01.2004 г., на основании ФЗ "О защите конкуренции" внесли изменения в п.2.1 договора, установив срок действия договора - с 01.03.2004 г. по 30.06.2010 г.; исключили п.п.5.1.4, 5.2.2, 5.4.3; изложили п.5.3.1 договора в следующей редакции: " арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя по договору аренды обязательства, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок"; изменили редакцию п.6.1 договора; дополнили текст договора п.п.5.4.20, 5.4.21.

Указанное соглашение зарегистрировано 09.02.2009 г., запись регистрации - N 77-77-10/005/2009-2.

Заключив соглашение от 15.06.2010 г. к договору от 15.01.2004 г., Департамент имущества города Москвы и ООО "МАКРЭЙД" внесли изменения в п.2.1 договора, установив: "Срок действия договора устанавливается с 01.02.2004 г. по 30.06.2015 г.".

Общество с ограниченной ответственностью "МАКРЭЙД" является субъектом малого и среднего предпринимательства города Москвы, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 24.04.2013 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Поскольку в установленные законом сроки Департаментом городского имущества города Москвы не было принято решение о приватизации арендуемого истцом имущества, ООО "МАКРЭЙД" направило в Департамент 23.06.2014 г. претензию, с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 155,8кв.м., расположенного по адресу: Москва, г. Зеленоград, корп.350, 1эт., пом.IV (к.1, 1а, 2, 2а, 3-6), пом.V (к.1, 2, 2а, 3-6), пом.VI (к.1, 1а, 2-6), пом. VII (1-4), по цене 6.698.000 руб., без учета НДС, на условиях рассрочки платежа - 3 года, с установлением срока для рассмотрения претензии - 15 дней с момента поступления претензии в Департамент.

Стоимость спорного имущества в проекте договора купли-продажи указана истцом на основании отчета N 02-06-Н/14 от 14.06.2014 г. об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом более двух лет; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Материалами дела установлено, что истец обращался в Департамент с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Согласно отчета N 738Г/985 от 15.08.2014, составленного по заказу ответчика, рыночная стоимость спорного объекта 13 712 000 руб., без учета НДС.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Согласно Заключению эксперта рыночная цена объекта купли-продажи без учета НДС составила 7.446.000 руб. по состоянию на 24.04.2014.

В судебное заседание по ходатайству ответчика был вызван эксперт Новожилов Д.В., который дал необходимые пояснения, в том числе касающиеся наличия в представленном в суд экспертном заключении технических ошибок и опечаток. Экспертом откорректировано экспертное заключение, стоимость объекта в результате составила 7 551 000 руб. без учета НДС.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции требования истца удовлетворены обоснованно.

Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, судебная коллегия полагает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Несогласие ответчика с позицией эксперта по вопросу определения выкупной стоимости имущества не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 сентября 2015 года по делу N А40-120887/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н. Садикова

Судьи

Н.В. Лаврецкая Н.И. Левченко