Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2015 г. N 15АП-17466/15

город Ростов-на-Дону

21 ноября 2015 г.

дело N А32-33488/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

при участии: от ответчика: директора Гришина С.Ю., представителя Гращенковой Е.А. по доверенности от 06.11.2015, учредителя Гоосс Е.К., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2015 по делу N А32-33488/2014 (судья Назыков А.Л.) по иску администрации муниципального образования город Краснодар к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Центр страховой поддержки "Эксперт" о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок,

установил:

администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр страховой поддержки "Эксперт" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 30.11.2012 N 4300019614, обязании возвратить земельный участок. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору, выразившегося в неиспользовании земельного участка согласно условиям договора.

Решением от 17.08.2015 Арбитражный суд Краснодарского края в удовлетворении исковых требований отказал. Суд мотивировал решение тем, что в действиях общества отсутствуют признаки существенного нарушения условий договора, невозможность осуществления строительных работ на земельном участке возникла не по вине общества. Суд указал, что трехлетний срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, истекает лишь 30.11.2015, с учетом заключения договора аренды 30.11.2012.

Не согласившись с принятым решением, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- спорный участок выбран обществом самостоятельно и о недостатках было известно до заключения договора,

- срок надлежащего исполнения обязанности по использованию земельного участка истек 25.12.2013, в то время как общество начало осуществлять использование земельного участка после указанной даты.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик доводам жалобы возражал, просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали правовую позицию ответчика.

Истец извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Следует из материалов дела, установлено судом, что между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.11.2012 N 4300019614 (далее - договор), расположенного по адресу: Карасунский внутригородской округ г. Краснодара, ул. Л. Чайкиной, 6/6 с кадастровым номером: 23:43:0403020:439 (л.д. 20 - 21).

Указанный договор заключен между сторонами на основании постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 27.11.2012 N 10815 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Центр страховой поддержки "Эксперт" земельного участка в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара". Договор заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.

Суд верно квалифицировал возникшее между сторонами обязательственное правоотношение как отношение аренды земельного участка. Правовое регулирование отношений сторон из договора составляют параграф 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, также подлежат применению нормы земельного законодательства.

Согласно пункту 1.1 договора администрация обязуется передать обществу за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов участок общей площадью 244 кв. м., расположенный по адресу: Карасунский внутригородской округ г. Краснодара, ул. Л. Чайкиной, 6/6 с кадастровым номером: 23:43:0403020:439.

Участок предоставляется для строительства административного здания по оказанию страховых услуг (пункт 1.3 договора).

Договор действует с 27.11.2012 по 27.11.2022 (пункт 6.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном договором порядке 25.12.2012.

Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, имеются оттиски печатей сторон (л.д. 19).

В акте указано, что в использовании участка имеются следующие ограничения: земельный участок площадью 170 кв.м расположен в охранных зонах инженерных коммуникаций.

Пунктом 3.2.4 договора стороны согласовали основания при которых администрация правомочна на отказ от исполнения договора:

- невнесение арендной платы более одного месяца подряд,

- неиспользование земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения не предусмотрен правовым актом о предоставлении участка или договором.

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора общество имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования участка и утвержденной проектной документацией на основании соответствующего разрешения на строительство.

На общество возложены договором следующие обязанности:

- своевременно вносить арендную плату в полном размере без выставления счетов администрацией (пункт 4.1.2),

- использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.1.5),

- не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке (пункт 4.1.11),

- выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временными сооружениями, коридоров инженерных сетей и коммуникаций, проходящих через участок (пункт 4.1.12),

- беспрепятственно допускать на участок администрацию с целью осмотра на предмет соблюдения условий договора (пункт 4.1.14).

Истцом в материалы дела представлены акты осмотра земельного участка (л.д. 22-27), в которых указано на то, что обществом не осваивается земельный участок согласно условиям договора, отсутствуют строения, используется для эксплуатации автостоянки.

Законодателем возложена на сторон договорного обязательства обязанность по досудебному урегулированию спора при наличии условий, указанных в статьях 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела, а именно почтовой квитанции и сведений об отслеживании почтовых отправлений ФГБУ "Почта России" следует, что администрацией в адрес общества были направлены следующие документы: предписание об устранении нарушений, уведомление о прекращении договора аренды, в котором сформулировано предложение подписать соглашение о расторжении договора аренды, соглашение о расторжении договора аренды с актом приема-передачи земельного участка (л.д. 30-39, 132-141, 154).

Суд первой инстанции исходил из того, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден, кроме того, указал на то, что оставление иска без рассмотрения с учетом позиций сторон не привело бы к урегулированию спора во внесудебном порядке. Стороны данные выводы суда не оспаривают.

При определении нормативно-правового регулирования правоотношений сторон по договору аренды земельного участка следует учитывать срок заключения договора.

Из материалов дела следует, что договор заключен сроком на 10 лет (л.д. 14).

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливают перечня нарушений, которые являются существенными. Для решения вопроса о том, могут ли быть квалифицированы как существенные те обстоятельства, на которые ссылается истец, представлены ли истцом в дело доказательства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, следует обратиться к иным статьям Гражданского кодекса и Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, судом указано на то, что в силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Данная норма позволяет определять время, необходимое для освоения земельного участка, с учетом особенностей конкретного случая, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

В то же время, из смысла указанной нормы следует, что существенным законодатель полагает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как верно указал суд первой инстанции, иск подан администрацией до истечения срока, который позволял бы предполагать наличие существенного нарушения условий договора аренды арендатором.

Кроме того, землепользователю должно быть предоставлено время, необходимое для освоения земельного участка, в соответствии со статьями 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд обоснованно исходил из несоответствия нормам законодательства положений пункта 3.2.4 договора.

Данный пункт договора нарушает два предписания положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: запрет досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя иначе, как по решению суда, запрет расторжения такого договора при нарушениях, которые не могут быть квалифицированы как существенные.

Из положений статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует вывод, что законодатель в качестве существенного рассматривает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Положения пункта 3.2.4 договора о праве арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при неиспользовании земельного участка в течение одного года противоречат требованиям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Недействительность указанного положения пункта 3.2.4 договора в силу предписаний статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет недействительности прочих его частей.

Поэтому подлежит отклонению довод апелляционной жалобы, согласно которому срок надлежащего исполнения обязанности по использованию земельного участка истек 25.12.2013.

В дело представлены документы, из которых следует, что ответчиком предпринимались действия для освоения земельного участка: техническое заключение о возможности размещения административного здания с выводом о невозможности от 23.01.2015 (л.д. 190), постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 31.03.2015 N 2896 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка по улице им. Л. Чайкиной 6/6 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара" (л.д. 167-189).

Суд первой инстанции исследовал вопрос о нахождении земельного участка в большей его части в границах охранных зон инженерных коммуникаций, указал на наличие препятствий к освоению участка (строительству объекта) по причинам, не зависящим от арендатора.

Наличие указанных ограничений создают объективные препятствия к использованию земельного участка, при этом, как отмечено выше, время, необходимое для освоения земельного участка, надлежит определять с учетом особенностей конкретного случая, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка.

Осведомленность арендатора о наличии охранных зон инженерных коммуникаций, на которую указывает заявитель жалобы, при таких обстоятельствах не является основанием для установления более сокращенного срока освоения земельного участка.

В заключенном сторонами договоре установлены ежемесячные платежи. Включение в договор условия о праве арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды при невнесении арендной платы более "одного месяцев подряд" не соответствует пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, так как при буквальном толковании указанного условия позволяет односторонний отказ от договора аренды земельного участка арендодателем при невнесении в срок арендной платы за один месяц. Условие договора "более одного месяцев подряд" означает один месяц, что не может быть квалифицировано, как существенное нарушение договора аренды.

Вопрос об исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы исследован судом первой инстанции, суд не установил неисправности ответчика как арендатора в части внесения арендный платежей, данный вывод суда заявителем апелляционной жалобы не оспаривается. Апелляционному суду ответчик представил платежные поручения, подтверждающие оплату арендной платы в июне - октябре 2015 года.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. В материалы дела истцом не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие использование ответчиком переданного ему в аренду земельного участка не по целевому назначению, с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка. Не доказано, что ответчик имеет отношение к зафиксированной в одном из актов автостоянке. По данному вопросу ответчик обращался в правоохранительные органы.

Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2015 по делу N А32-33488/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина