Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2015 г. N 20АП-6618/15

г. Тула

23 ноября 2015 г.

Дело N А62-4155/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.11.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Стройсектор" (г. Смоленск, ОГРН 1076731000741, ИНН 6731059547) - Слободчикова Р.В. (выписка из ЕГРЮЛ), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (г. Смоленск, ОГРН 1126732000670, ИНН 6732033132) - Хохлова Ю.А. (доверенность от 20.07.2015) и Пещаницкого А.В. (доверенность от 20.07.2015), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсектор" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 08.09.2015 по делу N А62-4155/2015 (судья Ткаченко В.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Стройсектор" обратилось Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" о взыскании неосновательного обогащения в размере 352 440 рублей (т. 1, л. д. 4).

Определением суда от 21.07.2015 (т. 1, л. д. 56), принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Смоленской области (далее - управление).

Решением суда от 08.09.2015 (т. 1, л. д. 4) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд, сославшись на статью 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указал, что в стоимость 1 кв. метра недвижимости, приобретаемой в рамках договора долевого участия в строительстве, входит не только стоимость индивидуально передаваемого дольщику имущества, но и стоимость мест общего пользования всего объекта строительства. В связи с этим, установив, что в состав уплаченной истцом суммы вошла цена указанных мест, первая инстанция пришла к выводу об отсутствии оснований для квалификации спорных правоотношений по нормам о неосновательном обогащении.

В апелляционной жалобе ООО "Стройсектор" просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что по условиям договора долевого строительства застройщик обязался передать дольщику 27,61 кв. метра, в то время как право собственности за истцом зарегистрировано лишь на 19,6 кв. метров. Это обстоятельство, по мнению заявителя, свидетельствует о наличии переплаты по договору за 8, 01 кв. метр в сумме 352 440 рублей (8,01 х 44 тыс. рублей). Выражает несогласие с выводом суда о том, что указанные денежные средства израсходованы заявителем на строительство мест общего пользования. Отмечает, что площадь тамбура, топочной и иных аналогичных помещений, в которую входят спорные 8,01 кв. метра, предназначена для использования собственниками всех четырех офисных помещений.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Представители ответчика возражали против доводов заявителя, считая законным и обоснованным принятый судебный акт.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направило, заявив письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. С учетом мнений представителей сторон судебное разбирательство проводилось в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 25.09.2013 между ООО "Стройсектор" (дольщик) и ООО "ВитебскЖилстрой" (застройщик) заключен договор об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения N 3-ОФ (т. 13, л. д. 11), по условиям которого застройщик в 3 квартале 2013 года обязался обеспечить строительство 10-этажного жилого дома и передать дольщику нежилые встроенные помещения общественного назначения (офис) в осях: 1-4 И-М (19,98 + 7, 63 = 27,61 кв. метров), которые будут находиться на 1 этаже, общей площадью по проектной документации 27,61 кв. метра, в том числе полезной площадью 19,98 кв. метров и долей общего пользования 7,63 кв. метров. Окончательная площадь встроенного помещения определяется после завершения общестроительных работ и проведения обмеров ФГУП "Ростехинвентаризация" по Смоленской области.

Разделом 2 договора предусмотрено, что стоимость объекта недвижимости составляет 1 214 840 рублей. В указанную сумму включается стоимость затрат на строительство мест общего пользования или общедолевого имущества, а также сумма денежного вознаграждения за организацию и ведение строительства (пункт 2.1). Цена 1 кв. метра нежилого помещения является фиксированной и составляет 44 тыс. рублей (пункт 2.3). Размер денежных средств не может быть увеличен или уменьшен в зависимости от изменения общей площади помещения. При этом стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность расхождения в размерах от проектной документации, взятой за основу для расчета.

По акту приема-передачи от 05.12.2013 дольщику передано нежилое встроенное помещение общественного назначения (объект недвижимости) в осях 1-4 И-М, секция N 4 в том числе: топочная, вестибюль, санузел, тамбур, общей площадью по данным технической инвентаризации 27,61 кв. метра, в том числе полезной площадью 19,6 кв. метров (т. 1, л. д. 21).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области зарегистрировало право собственности истца на 19,6 кв. метров нежилого помещения (т. 1, л. д. 25).

Ссылаясь на наличие разницы в 8,01 кв. метров между оплаченной площадью помещения и фактически полученной, ООО "Стройсектор" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Статьей 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.

В данном случае условиями договора долевого участия цена спорного имущества определена в 1 214 840 рублей. В указанную сумму включается стоимость затрат на строительство мест общего пользования или общедолевого имущества, а также сумма денежного вознаграждения за организацию и ведение строительства (пункт 2.1). Цена 1 кв. метра нежилого помещения является фиксированной и составляет 44 тыс. рублей (пункт 2.3). Размер денежных средств не может быть увеличен или уменьшен в зависимости от изменения общей площади помещения. При этом стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность расхождения в размерах от проектной документации, взятой за основу для расчета.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования пункта 2.5 договора следует, что цену создаваемой в порядке договора долевого участия недвижимости стороны определили в твердой фиксированной сумме и не предусмотрели возможности ее пересмотра даже в случае изменения общей площади помещения. При этом в согласованную стоимость была включена и стоимость мест общего пользования.

Из пункта 4 акта приема-передачи недвижимого имущества от 05.12.2013 (т. 1, л. д. 21) следует, что дольщик не имеет каких-либо претензий по состоянию нежилых встроенных помещений общественного назначения, в том числе по качеству строительства.

В пункте 5 акта приема-передачи недвижимого имущества от 05.12.2013 (т. 1, л. д. 21) стороны подтвердили отсутствие друг у друга финансовых, имущественных и иных претензий в отношении договора.

В связи с изложенным не имеет значения довод заявителя о том, что за ним не зарегистрировано право собственности на имущество общего пользования площадью 8,01 кв. метров.

Тем более, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Довод заявителя о том, что строительство мет общего пользования не может быть возложена на дольщика, подлежит отклонению, поскольку цена договора долевого участия формировалась таким образом, что стоимость объекта строительства отдельно не определена. Целью заключенного договора является получение нежилого помещения в многоквартирном доме, что по объективным причинам невозможно без возведения дома в целом, включая и ту часть имущества, которая будет использоваться собственниками помещений как общее имущество.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 08.09.2015 по делу N А62-4155/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Е.Н. Тимашкова Е.В. Рыжова