Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2015 г. N 05АП-8738/15

г. Владивосток

24 ноября 2015 г.

Дело N А51-8645/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 17 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 ноября 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка"

апелляционное производство N 05АП-8738/2015

на решение от 07.08.2015

судьи Е.Г. Клеминой

по делу N А51-8645/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" (ИНН 2530008055, ОГРН 1102533000404)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" (ИНН 2530006690, ОГРН 1032501225350)

о расторжении договора аренды, истребовании земельного участка,

при участии: от сторон представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" (далее - ООО "АПК "Альянс") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" (далее - ООО "Агро-Дэсун Ханка") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 7143 рубля 44 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 506 рублей 11 копеек; о расторжении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 14.12.2011; об обязании в месячный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу передать ООО "АПК "Альянс" по акту приема-передачи земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 25:19:030501:308, 25:19:030501:309.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 09.07.2015 принят частичный отказ от исковых требований, производство по делу в части требований о взыскании 7649 рублей 55 копеек прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением суда от 07.08.2015 договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 14.12.2011 расторгнут; на ООО "Агро-Дэсун Ханка" возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу передать ООО "АПК "Альянс" по акту приема-передачи земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:19:030501:308 общей площадью 92100 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 5168 м по направлению на северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с.Мельгуновка, ул.Космонавтов, д. 16, и земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:19:030501:309 общей площадью 47 900 кв.м. расположенный по адресу: примерно в 4697 м по направлению на северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул.Космонавтов, д. 16.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Агро-Дэсун Ханка" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы отмечает, что, исходя из уведомления от 12.03.2015 арендодатель просит погасить задолженность за период 2012-2014 годы, в связи с чем приходит к выводу о том, что ответчик не вносил арендную плату ровно 2 раза (период с 14.12.2012 по 13.12.2013 и с 14.12.2013 по 13.12.2014), но не более. Полагает, что исковые требования заявлены безосновательно, суду надлежало исковое заявление оставить без рассмотрения. Со ссылкой на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считает, что задолженность ответчика по арендной плате не может быть признана существенным нарушением договора аренды, так как это не повлекло для истца такой ущерб или вред, что он лишился того, на что рассчитывал. Приходит к выводу о том, что арендная плата являлась для истца настолько несущественной, что он не взыскивал ее с ответчика на протяжении нескольких лет. Отмечает также, что истец не сообщил в разумный срок о смене арендодателей и о смене банковских реквизитов для внесения арендной платы, нарушая тем самым положения статьи 10 ГК РФ, ООО "Агро-Дэсун Ханка" не имело возможности исполнять свои обязательства по договору аренды.

В письменных пояснениях к апелляционной жалобе ООО "Агро-Дэсун Ханка" указывает, что в ответных письмах на уведомление истца от 12.03.2015 ответчик не отказывается от расторжения договора, а напротив, соглашается исполнять свои обязательства. При этом полагает, что, поскольку истец не установил в уведомлении срока для ответа, а ответчик не правил отказ от расторжения договора, ООО "АПК "Альянс" не соблюдён досудебный порядок в части расторжения договора. Отмечает положительную судебную практику по аналогичным делам с участием тех же сторон.

В канцелярию суда в электронном виде от ООО "АПК "Альянс" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщён судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец на доводы жалобы возразил, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчика.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "АПК "Альянс" является собственником земельного участка с кадастровым номером 25:19:030501:308, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 92100 кв.м., адрес (местонахождение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - нежилое здание, участок находится примерно в 5168 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с.Мельгуновка, ул.Космонавтов, д. 16, о чём собственнику выдано свидетельство о государственной регистрации права от 30.11.2012 серии 25-АБ 882443.

ООО "АПК "Альянс" на праве собственности принадлежит также земельный участок с кадастровым номером 25:19:030501:309, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 47900 кв.м., адрес (местонахождение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - нежилое здание, участок находится примерно в 4697 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с.Мельгуновка, ул.Космонавтов, д. 16 (свидетельство о государственной регистрации права от 30.11.2012 серии 25-АБ 882441).

В отношении принадлежащих ООО "АПК "Альянс" земельных участков 07.02.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано ограничение (обременение) права собственности в виде права аренды ООО "Агро-Дэсун Ханка" сроком с 14.12.2011 по 14.12.2022 на основании договора аренды земельного участка от 14.12.2011 (далее - договор аренды), заключённого с Мельником Н.Н.

В силу пунктов 3.1, 3.4 договора арендная плата составляет 250 рублей за 1 гектар и увеличивается пропорционально увеличению минимальной заработной платы. Сумма за аренду двух участков составляет 3250 рублей и подлежит оплате арендатором в конце года.

Пунктом 8 предусмотрено, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

Уведомлением от 12.03.2015 (исх. N 14-03/15) ООО "АПК "Альянс" известило ответчика о наличии задолженности за 2012-2014 годы и указало на необходимость ее погашения в срок до 01.04.2015, а также предложило с указанной даты расторгнуть договор аренды б/н от 14.12.2011.

В ответ письмом от 26.03.2015 (исх. N 10) ООО "Агро-Дэсун Ханка" выразило несогласие с представленным расчетом задолженности и просило пересмотреть сумму задолженности с учетом погашения арендатором в 2013 году арендных платежей за 2011 и 2012 годы на основании претензии от 01.07.2013.

07.04.2015 (исх. N 03-04/15) ООО "АПК "Альянс" направило ООО "Агро-Дэсун Ханка" претензию с повторным требованием о выплате задолженности по всем заключенным договорам аренды, а также с требованием об оплате процентов за пользование чужими денежными средствами в течение 5 рабочих дней и предложением расторгнуть эти договоры.

15.04.2015 ООО "Агро-Дэсун Ханка" направило истцу гарантийное письмо N 12, которым обязалось оплатить аренду земли за 2013-2014 годы и проценты за пользование чужими денежными средствами в срок до 15.05.2015.

Ссылаясь на систематическое неисполнение ООО "Агро-Дэсун Ханка" обязательств по внесению арендной платы в срок, установленный договором аренды, ООО "АПК "Альянс" 27.04.2015 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском, отказавшись впоследствии от требований по взысканию задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с погашением ответчиком платёжным поручением от 30.04.2015 N 88 взыскиваемых сумм.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ (в редакции закона, действовавшего на момент предъявления рассматриваемых требований) расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если в силу закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 2 указанной статьи Кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что 14.12.2011 между собственником земельных участков с кадастровыми номерами 25:19:030501:308, 25:19:030501:309 - Мельником Н.Н (предыдущий сособственник) и ООО "Агро-Дэсун Ханка" был заключён договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения сроком с 14.12.2011 по 14.12.2022.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, условия о возможности его расторжения в одностороннем порядке договор не содержит.

Впоследствии в результате перехода права собственности на земельные участки в пользу ООО "АПК "Альянс", последний в силу положений статьи 617 ГК РФ приобрёл права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды.

Как установлено статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Исходя из изложенных правовых позиций, погашение долга по арендной плате до вынесения судом решения по иску о расторжении договора в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей в целом не является препятствием к удовлетворению исковых требований о расторжении договора. Вместе с тем в таком случае суду необходимо установить наличие иных обстоятельств, свидетельствующих о том, что допущенное арендатором нарушение сроков оплаты является существенным, влекущим безусловное прекращение договорных отношений. Применительно к рассматриваемому спору обстоятельствами, свидетельствующими о существенном нарушении арендатором условий договора, могут являться причины, по которым арендатор не оплачивал арендную плату в полном объеме, а также срок, в течение которого задолженность была погашена.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Материалами дела подтверждается, и ответчиком не оспаривается обстоятельство неисполнения ООО "Агро-Дэсун Ханка" своего обязательства по внесению арендной платы в 2013 и 2014 годах до момента обращения ООО "АПК "Альянс" в суд с рассматриваемым иском. При этом направленные арендодателем 12.03.2015 и 07.04.2015, то есть до подачи иска в суд, предложения о расторжении договора от 14.12.2011, оставлены арендатором без внимания.

Из материалов дела также следует ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по своевременному внесению арендных платежей в 2011 и 2012 году. Так, письмом ООО "Агро-Дэсун Ханка" от 26.03.2015 N 10 подтверждается обращение 01.07.2013 ООО "АПК "Альянс" с претензией о наличии задолженности по аренде земли за указанный период, которая была погашена арендатором платёжным поручением от 08.08.2013 N 35.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит выводу о доказанности истцом наличия фактов ненадлежащего неисполнения ответчиком своего обязательства по внесению арендной платы по договору в течение всего срока действия договора с момента его заключения.

Указанное обстоятельство позволяет суду квалифицировать поведение арендатора как злостное (систематическое) уклонение от обязанности по своевременному внесению арендных платежей, что является критерием существенного нарушения условий договора аренды. Кроме того судом первой инстанции обоснованно отмечено обстоятельство льготных условий спорного договора - единовременное внесение платежа ежегодно, а также незначительная ставка арендной платы за 1 гектар земли в качестве отягчающего вину арендатора в допущенной просрочке платежей. Доказательств уважительности причин несвоевременного внесения арендной платы на протяжении четырёх лет действия договора ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

С учётом изложенного суд первой инстанции правомерно исходил из наличия оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 и статьёй 619 ГК РФ, для досрочного расторжения договора в связи с невнесением ООО "Агро-Дэсун Ханка" арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также неподписанием по истечении тридцатидневного срока предложения о расторжении договора. Оснований для переоценки выводов арбитражного суда в части удовлетворения требования истца о расторжении спорного договора аренды у судебной коллегии не имеется.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Принимая во внимание удовлетворение судом требования о расторжении договора аренды, правовые основания владения и пользования арендуемым имуществом у ООО "Агро-Дэсун Ханка" отсутствуют. В этой связи удовлетворение требования о понуждении ответчика передать занимаемые земельные участки с кадастровыми номерами 25:19:030501:308, 25:19:030501:309 по акту приема-передачи собственнику, как производное от основного требования о расторжении договора, также является правомерным.

Судебная коллегия полагает также соответствующим положениям пункта 2 статьи 174 АПК РФ и принципу разумности установленный судом первой инстанции ответчику тридцатидневный срок для исполнения решения суда.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец не сообщил в разумный срок о смене арендодателя по договору и о смене банковских реквизитов для внесения арендной платы, лишив ООО "Агро-Дэсун Ханка" возможности исполнять свои обязательства, признаётся судебной коллегией несостоятельным с учётом наличия в материалах дела платёжных поручений от 08.08.2013 N 35 и от 30.04.2015 N 88 о перечислении арендатором денежных средств ООО "АПК "Альянс" в оплату задолженности по спорному договору аренды, что свидетельствует об осведомлённости как о смене контрагента по договору, так и о банковских реквизитах последнего. В этой связи злоупотребления правом истцом не допущено.

Иные доводы апеллянта основаны на ошибочном толковании применимых к спорным правоотношениям норм материального права, по существу сводятся к иному пониманию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которое не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Учитывая установленное, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

С учётом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба ООО "Агро-Дэсун Ханка" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.08.2015 по делу N А51-8645/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына