Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2015 г. N 12АП-9793/15

г. Саратов

25 ноября 2015 г.

Дело N А57-6300/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "18" ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "25" ноября 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Комнатной Ю.А., Смирникова А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Строительная фирма "Строитель" Ракитина Александра Ивановича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 августа 2015 года по делу N А57-6300/2015 (судья Калинина А.В.)

по заявлению закрытого акционерного общества "Строительная фирма "Строитель" (410000, г. Саратов, ул. Азина, 85, ИНН 6451106441, ОГРН 1026402493480)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная пл., 11, ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), Николаевой Наталье Валерьевне (Саратовская область, г. Энгельс), конкурсному управляющему закрытого акционерного общества "Строительная фирма "Строитель" Ракитину Александру Ивановичу (г. Саратов), жилищно-строительный кооператив "Сияние-2008" (410036, г. Саратов, ул. Южная, ИНН 6451421115, ОГРН 1086451001207)

о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: г. Саратов, улица Южная, дом 44, квартира 63;

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в течение 15 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: г. Саратов, улица Южная, дом 44, квартира 63,

о взыскании с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в пользу Закрытого акционерного общества "Строительная фирма "Строитель" понесенные заявителем расходы на оплату услуг представителя по делу в размере 35 000 рублей,

при участии в судебном заседании: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - представитель Колоскова В.В., по доверенности N 62 от 31.12.2014 (паспорт); конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Строительная фирма "Строитель" Ракитина Александра Ивановича (паспорт), представителя конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Строительная фирма "Строитель" Ракитина Александра Ивановича - Алексеенко А.В., по доверенности от 27.04.2015

без участия в судебном заседании представителей: Николаевой Натальи Валерьевны, закрытого акционерного общества "Строительная фирма "Строитель", жилищно-строительного кооператива "Сияние-2008" (почтовые уведомления N 97700, N 97704, N 97706 приобщены к материалам дела)

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Строительная фирма "Строитель" (далее - ЗАО "Строительная фирма "Строитель", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: г. Саратов, улица Южная, дом 44, квартира 63; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в течение 15 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: г. Саратов, улица Южная, дом 44, квартира 63. В судебное заседание явились представители лиц, участвующих в деле. Представитель ЗАО "Строительная фирма "Строитель" поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Кроме того, общество просит взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в пользу закрытого акционерного общества "Строительная фирма "Строитель" понесенные заявителем расходы на оплату услуг представителя по делу в размере 35 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26 августа 2015 года по делу N А57-6300/2015 в удовлетворении заявленных закрытым акционерным обществом "Строительная фирма "Строитель" требований отказано.

С закрытого акционерного общества "Строительная фирма "Строитель" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 3000 руб.

Не согласившись с вынесенным решением, закрытое акционерное общество "Строительная фирма "Строитель" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Письменного отзыва в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Строительная фирма "Строитель" поддержали позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Николаевой Натальи Валерьевны, закрытого акционерного общества "Строительная фирма "Строитель", жилищно-строительного кооператива "Сияние-2008", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

Материалами дела установлено, что 04.02.2015 ЗАО "СФ "Строитель" и Николаева Н.В. обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права, права собственности на объект недвижимого имущества: квартиру, расположенную по адресу: г. Саратов, улица Южная, дом 44, квартира 63, на основании договора купли-продажи квартиры от 02.02.2015.

06 марта 2015 года ЗАО "СФ "Строитель", Николаевой Н.В. отказано в государственной регистрации перехода права, права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), а именно:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. ЗАО "СФ "Строитель".

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установлено, что нарушены требования п.1 ст.18 вышеуказанного закона, п.1.1 ст. 139 Федерального Закона от 26.10.20002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Не согласившись с действиями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: г. Саратов, улица Южная, дом 44, квартира 63, общество обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.

Арбитражный суд Саратовской области, приняв во внимание статью 110 Закона о банкротстве, которой установлено императивное требование, предписывающее осуществлять продажу имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения торгов, не усмотрел оснований для признания действий регистрационного органа незаконными.

Суд с учетом положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, статей 2, 18 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьи 136 ГК РФ пришел к выводу о том, что проданная конкурсным управляющим по договору купли-продажи от 02.02.2015 квартира не может быть отнесена к продукции в том значении этого понятия, в каком оно предусмотрено пунктом 5 статьи 111 Закона о банкротстве.

С учетом конкретных обстоятельств дела и норм Закона о банкротстве иное толкование понятия продукции, изготовленной должником, как посчитал Арбитражный суд Саратовской области, не соответствует принципам законодательства о банкротстве и целям процедур банкротства должника-застройщика.

Выводы Арбитражного суда Саратовской области и принятый им судебный акт не соответствует установленным судом апелляционной инстанции по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права, регулирующим возникшие спорные правоотношения.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в частности правоустанавливающие документы (документы основания).

Пунктом 1 статьи 18 Закона предусмотрено, что документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона к компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся проверка действительности поданных заявителем документов, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В силу пункта 1 статьи 13 указанного Закона при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

Таким образом, государственному регистратору Законом предоставлено право проверять действительность документов, в том числе не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления регистрации права.

В соответствии со статьей 20 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Основанием для отказа в государственной регистрации права явился вывод Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о не предоставлении конкурсным управляющим документов, подтверждающих соблюдение условий продажи имущества должника, установленных пунктом 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве.

Согласно части 3 ст.129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены Законом о банкротстве.

Порядок реализации имущества должника предусмотрен статьей 139 Закона о банкротстве, согласно которой продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-9 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 Закона о банкротстве.

В соответствии с п. 1.1 ст. 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с названным Законом, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложение о продаже имущества должника, включающее в себя сведения о составе этого имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа этого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене этого имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

Вместе с тем в соответствии с п.6 ст.139 Закона о банкротстве действие положений настоящей статьи не распространяется на случаи реализации имущества должника, которое является продукцией, изготовленной должником в процессе хозяйственной деятельности.

Таким образом, в силу приведенных положений Закона о банкротстве продукция, изготовленная должником в процессе хозяйственной деятельности, независимо от времени ее производства, количества, процентного отношения к объему всего имущества, подлежит продаже в соответствии с утвержденным кредиторами Положением о порядках, сроках и условиях реализации имущества должника, без проведения оценки и торгов, как это установлено в статьях 110,111, 139 Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что закрытое акционерное общество "Строительная фирма "Строитель" зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1026402493480.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.03.2007 по делу N А57-71Б/2006 должник - ЗАО "Строительная фирма "Строитель" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ракитин А.И.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 10.01.2012 осуществлен переход к процедуре банкротства застройщика ЗАО "Строительная фирма "Строитель" по правилам параграфа 7 главы IX ФЗ. От 26.10.2002 N 127-ФЗ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

04.02.2015 ЗАО "СФ "Строитель" и Николаева Н.В. обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права, права собственности на объект недвижимого имущества: квартиру, расположенную по адресу: г. Саратов, улица Южная, дом 44, квартира 63, на основании договора купли-продажи квартиры от 02.02.2015.

В качестве документа-основания возникновения права собственности был представлен договор купли-продажи квартиры от 02.02.2015, заключенный между ЗАО "Строительная фирма "Строитель" (продавец) и Николаевой Н.В. (покупатель).

В силу п. 2 ст. 111 Закона о банкротстве продажа части имущества должника осуществляется в порядке, установленном п. 4 - 19 ст. 110 названного Закона, которые предусматривают продажу имущества путем проведения торгов.

Исключение из этого правила установлено п. 5 ст. 111 Закона о банкротстве, согласно которому без проведения торгов допускается реализация части имущества должника, которое является продукцией, изготовленной должником в процессе своей хозяйственной деятельности.

Положения названного пункта статьи 111 Закона о банкротстве направлены на упрощенный порядок продажи имущества должника, производимого в ходе хозяйственной деятельности в процедуре внешнего управления, с целью продолжения такой деятельности и восстановления платежеспособности должника.

Из представленного в материалы дела Соглашения о сотрудничестве при завершении строительства жилого дома от 23 мая 2008 г. заключенного между ЗАО СФ "Строитель" и ЖСК "Сияние - 2008" следует, что до введения процедуры банкротства в отношении ЗАО СФ "Строитель", на арендованном земельном участке, за счет собственных средств, в том числе с привлечением долевого участия физических и юридических лиц, возведен незавершенный строительством 9-этажный жилой дом переменной этажности от 9 до 10 этажей по ул. Южной в Заводском районе г. Саратова.

Финансовое положение ЗАО СФ "Строитель" не позволяет закончить строительство жилого дома собственными силами.

ЖСК создано дольщиками, финансировавшими строительство вышеуказанного дома, с целью координирования действий дольщиков и представлению их интересов при завершении строительства жилого дома с целью получения дольщиками права собственности на жилые помещения.

ЗАО СФ "Строитель", как собственник незавершенного строительством 9-этажного жилого дома переменной этажности от 9 до 10 этажей по ул. Южной в Заводском районе г. Саратова, выполняющий функции заказчика (застройщика), и ЖСК "Сияние - 2008", как коллективный представитель дольщиков, имеющих право на получение квартир в жилом доме, заключили настоящее соглашение с целью совместного участия в завершении строительства жилого дома, по адресу: г. Саратов, ул. Южной в Заводском районе г. Саратова, (далее ЖИЛОЙ ДОМ) и передачи законченных строительством жилых помещений дольщикам ЗАО СФ "Строитель".

В силу п.3.1.5 ЖСК финансирует завершение строительство дома в части жилых помещений, которые после завершения строительства будут переданы лицам, заключившим договор присоединения с ЖСК и имеющим право требования получения квартиры получения в собственность квартиры с ЗАО СФ "Строитель" после сдачи дома в эксплуатацию.

В соответствии с протоколом N 6 собрания кредиторов ЗАО СФ "Строитель" утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации отдельных категорий имущества должника, жилые и нежилые помещения, расположенные в доме по адресу: г. Саратов, ул. Южной в Заводском районе г. Саратова, завершение строительства которого производилось за счет дополнительных инвестиционных взносов участников долевого строительства отнесено к имуществу "Категории 5".

В соответствии с пунктом 3.2 Положения, имущество "Категории 5" в силу части 6 статьи 139 и части 7 статьи 111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) имущество "Категории 5" признается поступлениями в результате использования имущества ЗАО СФ "Строитель" (продукция).

В силу п.3.3-3.6 Положения реализация имущества происходит посредством заключения конкурсным управляющим гражданско-правовых договоров после согласования с собранием кредиторов. Стоимость имущества определяется конкурсным управляющим на основании поступивших предложений и должна составлять не менее 18000 руб. за один квадратный метр общей площади помещения. Денежные средства по мере реализации направляются на возмещение затрат на завершение строительства дома, а оставшиеся денежные средства на погашение текущей и реестровой задолженности.

В соответствии с представленной в материалы дела выпиской из ЕГРЮЛ основным видом экономической деятельности ЗАО СФ "Строитель" является 45.21.1 производство общестроительных работ по возведению зданий.

Таким образом, построенные ЗАО СФ "Строитель" в спорном многоквартирном доме жилые помещения, право на которые не подлежало передаче дольщикам на основании Соглашения о совместном участии в завершении строительства жилого дома, по адресу: г. Саратов, улица Южная, дом 44, являются продукцией общества, в результате осуществления хозяйственной деятельности по строительству новых объектов недвижимого имущества, что подтверждается приведенным выше Положением о порядке, сроках и условиях реализации отдельных категорий имущества должника.

Объект недвижимого имущества: квартира, расположенная по адресу: г. Саратов, улица Южная, дом 44, квартира 63, принадлежит ЗАО СФ "Строитель" на основании Соглашения об отступном от 30.01.2003, следовательно также является продукцией хозяйствующего субъекта в смысле придаваемом частью 5 статьи 111 Закона О банкротстве, надлежащих и достаточных доказательств, опровергающих указанные обстоятельства и свидетельствующих о невыполнении конкурсным управляющим возложенных на него обязанностей по направлению денежных средств по мере реализации квартир на возмещение затрат на завершение строительства дома, а оставшихся денежных средств на погашение текущей и реестровой задолженности, не представлено.

При таких обстоятельствах у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации права собственности Николаевой Н.В. на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: г. Саратов, улица Южная, дом 44, квартира 63 по мотиву непредставления на государственную регистрацию сделки, документов, предусмотренных п.1.1 ст.139 Закона О банкротстве.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявленные ЗАО "СФ "Строитель" требования подлежат удовлетворению, решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 августа 2015 года по делу N А57-6300/2015 отмене.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 августа 2015 года по делу N А57-6300/2015 отменить.

Принять по делу N А57-6300/2015 новый судебный акт.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - квартиры, находящейся по адресу: г. Саратов, ул. Южная, д. 44, кв. 63, изложенном в сообщении об отказе в государственной регистрации права N 001/150/2015-498 от 06.03.2015

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в течение 15 дней с момента вынесения постановления суда апелляционной инстанции по делу N А57-6300/2015 осуществить государственную регистрацию перехода права на квартиру, находящуюся по адресу: г. Саратов, ул. Южная, д. 44, кв. 63 в соответствии с договором купли-продажи от 02 февраля 2015 года, заключенным между закрытым акционерным обществом "Строительная фирма "Строитель", юридический адрес: г. Саратов, ул. им. Азина В.М., д. 85, ИНН/КПП 6451106441/645101001, ОГРН 1026402493480, в лице конкурсного управляющего Ракитина Александра Ивановича и Николаевой Натальи Валерьевны.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

Ю.А. Комнатная А.В. Смирников