Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2015 г. N 15АП-18631/15

город Ростов-на-Дону

25 ноября 2015 г.

дело N А32-9777/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

при участии:

от ответчика - директор Грибачев Юрий Михайлович, выписка, Ваганова Эльвира Владимировна по доверенности от 27.01.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2015 по делу N А32-9777/2015

по иску администрации муниципального образования г. Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью "Магри"

о взыскании задолженности,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Магри"

к администрации муниципального образования г. Краснодар

о признании недействительным приложения к договору аренды земельного участка от 11.12.2013 N 4300020502, принятое судьей Савиным Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г.Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Магри" (далее - общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 11.12.2013 N 4300020502 за период с 01.03.2014 по 31.10.2014 в размере 2 507 749,07 руб., пени по состоянию на 10.07.2015 в размере 192 778,58 руб..

Общество предъявило встречный иск к администрации, просило, с учетом ходатайства об уточнении требований:

признать ничтожным приложение к договору аренды участка N 4300020502 от 11.12.2003 о расчете арендной платы на основании кадастровой стоимости, в части размера ставки арендной платы. Изложить расчет арендной платы применив в формуле расчета величину "С" - ставка арендной платы - 0,6% (п. 3 земельные участки для целей жилищного строительства);

изменить размер ставки арендной платы с 1,5% до 0,6%.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2015 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Администрация обжаловала решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просила решение отменить, иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

По существу принятого судебного акта жалоба мотивирована тем, что при определении размера арендной платы подлежит применению коэффициент 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку годовой размер арендной платы за использование земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости (п. 2.2 постановления Губернатора Краснодарского края от 27.01.2011 N 50). Заявитель полагает, что у спорного участка имеется два вида разрешенного использования.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 11.12.2013 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 4300020502 (далее - договор) земельного участка площадью 9600 кв.м., расположенного по адресу г. Краснодар, ул. Фадеева, 425, кадастровый номер 23:43:0411055:8.

Согласно п.1.3 договора участок предоставляется для строительства двух трехподъездных многоэтажных домов с отдельно стоящей подземно-надземной автостоянкой на 50 машино-мест и пристроенной котельной.

Расчет стоимости арендной платы приведен в приложении к договору, являющемся неотьемлимой частью договора, о чем указано в п. 2.1. договора, в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 года N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее Постановление), в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка.

Ставка арендного платежа от кадастровой стоимости определена в соответствии с п. 7 приложения N 2 к Постановлению, как прочие земельные участки и составила 1,5 %.

По мнению администрации, за период пользования земельным участком с 01.03.2014 по 31.07.2015 у общества образовалась задолженность в размере 2507749,07 руб.

Задолженность не была оплачена. Уклонение общества от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца по первоначальному иску в суд.

По мнению общества, процент ставки определяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка указан в п.1.3 договора (для строительства двух трехподъездных многоэтажных домов с отдельно стоящей подземно-надземной автостоянкой на 50 машино-мест и пристроенной котельной).

Считает, что для расчета арендной платы применима ставка 0,6% (земельные участки предоставленные для целей жилищного строительства), следовательно администрацией неверно произведен расчет задолженности с применением ставки 1,5% и указание в приложении к договору ставки арендного платежа 1,5% незаконно.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества со встречным иском.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Статья 424 ГК РФ предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Поскольку регулирование арендной платы за использование публичных земельных участков осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расчет арендодателем составлен в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Постановление).

В соответствии с п. 2.2. Постановления размер годовой арендной платы за использование земельных участков более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости (1,5 %).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411055:8 от 24.09.2013 N 2343/12/13-8351/14, разрешенное использование земельного участка: для строительства двух трехподъездных многоэтажных домов с отдельно стоящей подземно-надземной автостоянкой на 50 машино-мест и пристроенной котельной. Данное разрешенное использование также указано в п.1.3 договора.

В п. 3 приложения N 2 к Постановлению ставка 0,6 % соответствует разрешенному использованию земельного участка - земельные участки предоставленные для целей жилищного строительства.

Согласно материалам дела, ООО "Магри" неоднократно обращалось с письмами в администрацию, где просило изменить арендную ставку и пересчитать арендную плату за земельный участок (письма от 19.05.2014, от 05.06.2014, от 16,09.2014), однако до настоящего времени вопрос не разрешен.

31.06.2014 ООО "Магри" направлено письмо в департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) с просьбой согласовать отнесение арендованного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411055:8 к п.3 приложения 2 Постановления для применения ставки арендной платы земельного участка в размере 0,6 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с ответом департамента от 25.08.2014 N 09954/01-10, при исчислении арендной платы в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования, подлежит применению ставка арендной платы, установленная в отношении того вида разрешенного использования земельного участка, которому соответствует установленная для данного земельного участка кадастровая стоимость.

03.09.2014 ООО "Магри" направлено письмо в адрес ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю с просьбой сообщить исходя из какой группы видов разрешенного использования была определения кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411055:8, предоставленного для строительства двух трехподъездных, многоэтажных домов с отдельно стоящей подземно-наземной автостоянкой на 50 машино-мест и пристроенной котельной.

Согласно ответу ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю от 05.09.2014 N 10598/01-10 кадастровая стоимость земельного участка была определена исходя из видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка рассчитана исходя из видов разрешенного использования земельного участка - предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, для расчета арендной платы должна применяться ставка в размере 0,6%.

Суд первой инстанции безосновательно сослался на недействующую редакцию нормы статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. С 01.09.2013 действует новая редакция указанной нормы, содержащая презумпцию оспоримости, а не ничтожности сделок, противоречащих закону.

В то же время, в условиях наличия прямого иска (встречный иск ответчика), ссылка суда на недействующую редакцию указанной нормы не привело к принятию неправильного решения.

Указание судом в резолютивной части термина "(ничтожной)" в данном случае не имеет правового значения, поскольку любая недействительная сделка является недействительной с момента ее совершения, а о пропуске срока исковой давности по требованию встречного иска ответчика в настоящем деле заявлено не было. Исключение указанного слова из резолютивной части по существу к изменению решения не приведет, и может быть осуществлено, при наличии такого волеизъявления, в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Доводы о том, что часть формулировки вида разрешенного использования "с отдельно стоящей подземно-наземной автостоянкой на 50 машино-мест и пристроенной котельной" следует считать вторым видом разрешенного использования, не состоятельны, и не мотивированы. Исходя из формулировки разрешенного использования следует, что отдельно стоящая подземно-наземная автостоянка на 50 машино-мест и пристроенная котельная являются частью разрешенного использования, а не отдельным видом разрешенного использования и неразрывно связаны с основным объектом жилищного строительства и предназначены для его обеспечения. Котельная в силу своего функционального назначения является объектом инфраструктуры жилых домов, предназначенном для их обеспечения коммунальными услугами.

В соответствии с п. 494 подраздела III.5.5 раздела III решения городской Думы г. Краснодара от 19.07.2012 N 32 "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования г. Краснодар" при проектировании многоквартирных домов в границах земельного участка многоквартирного дома следует предусматривать места для хранения и парковки автомобилей жителей из расчета на одну квартиру не менее одного машимно-места в историческом центре города Краснодара, не менее 0,75 машино-места - на остальной территории муниципального образования город Краснодар.

Следовательно, суд обоснованно признал недействительным Приложение к договору аренды N 4300020502 от 11.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:43:04110055:8, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Им. Фадеева, 425, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Магри", в части размера ставки арендной платы и установил в Приложении к указанному договору аренды ставку арендной платы ("С") в размере 0,6% (п. 3 земельные участки для целей жилищного строительства).

Доводы администрации со ссылкой на принцип свободы договора отклоняются, поскольку размер арендной платы в данном случае относится к регулируемым ценам.

Администрацией в дело представлен расчет арендной платы исходя из ставки 0,6%. Согласно данному расчету у ООО "Магри" задолженность по арендной плате отсутствует, имеется переплата в размере 565 547,18 руб.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2015 по делу N А32-9777/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Н.Н. Мисник О.Х. Тимченко