Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2015 г. N 13АП-6424/15

г. Санкт-Петербург

26 ноября 2015 г.

Дело N А56-64227/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: представитель Киселев Д.Ю. (по доверенности от 24.06.2015), Старостина В.А. (по доверенности от 16.10.2014), представитель Паничкина Н.Е. (по доверенности от 16.10.2015),

от ответчика-1: представитель Кутузов И.В. (по доверенности от 19.05.2015), от ответчика-2: представитель Смирнова И.Ю. (по доверенности от 31.12.2014),

от 3-го лица-1: представители Иванен Д.Г. (по доверенности от 13.10.2015), Коршунова Н.В. (по доверенности от 12.01.2015),

от 3-го лица-2: не явился, уведомлен,

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6424/2015) ООО "Управляющая компания Олимпик-Нева" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2015 по делу N А56-64227/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску ООО "Управляющая компания Олимпик-Нева"

к 1) Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, 2) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

3-и лица: 1) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

Закрытое акционерное общество Управляющая компания "Олимпик-Нева" (далее - Истец, Общество, ООО "Управляющая компания Олимпик-Нева") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Фонд) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, д. 25, лит. А, пом. 5Н, кадастровый номер 78:31:0001231:2476, а именно, пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 26 000 000 (двадцать шесть миллионов рублей), НДС не облагается", пункт 3.2.3.1 договора изложить в следующей редакции: "Заключить охранное обязательство с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в срок не позднее 3 (трех) месяцев с даты государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект".

В обоснование требований Истец сослался на то, что определенная КУГИ цена помещения (36 200 000 руб.) является явно завышенной и не соответствует реальному уровню рыночных цен на схожие объекты недвижимости.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - СПб ГУП "ГУИОН") и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП).

Представитель Истца обратился с ходатайством о назначении судебной экспертизы, просил эксперта определить действительную рыночную стоимость выкупаемого нежилого помещения. На основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции ходатайство Общества о проведении экспертизы отклонил.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО "Управляющая компания Олимпик-Нева" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке. Одновременно с апелляционной жалобой Истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, поставив на разрешение эксперта следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения 5Н общей площадью 214,8 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001231:2476, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, д. 25, лит. А, по состоянию на 03.03.2014.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 удовлетворено ходатайство ООО "Управляющая компания Олимпик-Нева" о назначении судебной экспертизы, производство по делу приостановлено.

06.08.2015 в апелляционный суд поступило экспертное заключение N 178/24 от 05.08.2015, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 03.03.2014 составила 26 772 254 руб., в связи с чем определением от 06.08.2015 апелляционный суд возобновил производство по делу.

15.09.2015 в апелляционный суд поступили замечания ГУП "ГУИОН" на экспертное заключение N 178/24 от 05.08.2015. 23.09.2015 в суд поступило ходатайство ГУП "ГУИОН" о назначении повторной экспертизы.

Протокольным определением от 01.10.2015 апелляционный суд удовлетворил ходатайство ООО "Управляющая компания Олимпик-Нева" о вызове в судебное заседание эксперта Андреева К.Ю. применительно к положениям части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 15.10.2015 эксперт представил письменные пояснения по замечаниям ГУП "ГУИОН", результаты опроса эксперта отражены в аудиопротоколе судебного заседания.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 21.10.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда. При этом 21.10.2015 в апелляционный суд поступило заключение эксперта Андреева К.Ю. N 178-1/24, составленное в дополнение к ранее представленному экспертному заключению N 178/24 от 05.08.2015, с учетом корректировки технических опечаток, допущенных в первоначальном заключении при расчете страховой суммы и норм амортизации, которые привели к изменению стоимости по доходному подходу, что повлияло на итоговый результат по определению рыночной стоимости на 1,62%. После пересчета итоговая рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 03.03.2014 составила 27 206 124 руб.

В судебном заседании 19.11.2015 апелляционный суд в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел процессуальную замену, КУГИ заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заменен на АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

Представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Представители Комитета, Фонда и ГУП "ГУИОН" заняли солидарную позицию по существу спора, просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

ГУП "ГУИОН" поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы. Представители ответчиков с доводами ГУП "ГУИОН" согласились. Представитель Истца против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы возражал, полагал возможным рассмотреть спор по имеющимся в деле доказательствам.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

КГИОП своего представителя в судебное заседание не направил, в отзыве на апелляционную жалобу оставил вопрос о судьбе апелляционной жалобы на усмотрение суда, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав мнения представителей сторон, суд установил следующее.

Между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.04.2004 N 10-А156936 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, д. 25, лит. А, пом. 5Н, кадастровый номер 78:31:0001231:2476, площадью 214,8 кв.м. (далее - Объект).

На основании заявления Общества от 03.03.2014 о выкупе помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), КУГИ издано распоряжение от 07.07.2014 N 1309-рз об условиях приватизации Объекта, в адрес Общества Фондом с сопроводительным письмом от 17.07.2014 N 3597/30 направлен проект договора купли-продажи, в котором цена Объекта определена в размере 36 200 000 руб.

Не согласившись с указанной КУГИ ценой, Общество направило в Фонд протокол разногласий, содержащий изменения содержания пунктов 2.1 и 3.2.3.1. Получив отказ Фонда в принятии условий протокола разногласий, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд считает его подлежащим отмене в связи со следующим.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.

Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, д. 25, лит. А, пом. 5Н, кадастровый номер 78:31:0001231:2476, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости государственного имущества N 31-8-0168(304)-2014, произведенной ГУП "ГУИОН" по состоянию на 28.04.2014.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При оценке спорного условия договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения апелляционный суд исходит из следующего.

Как предусмотрено статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае отчет об оценке рыночной стоимости арендованного Обществом нежилого помещения N 31-8-0168(304)-2014 выполнен ГУП "ГУИОН" по состоянию на 28.04.2014, что с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, само по себе не свидетельствует о допустимости указанного доказательства применительно к целям выкупа помещения, поскольку определение рыночной стоимости нежилого помещения следует производить на дату получения Комитетом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа помещения, то есть по состоянию на 03.03.2014.

С учетом указанных выше правовых норм, не исключающих оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки, а также принимая во внимание заявленное Истцом в суде первой инстанции ходатайство, апелляционный суд определением от 29.06.2015 назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: СПб, наб. канала Грибоедова, д. 25, лит. А., пом. 5Н, кадастровый номер 78:31:0001231:2476, по состоянию на 03.03.2014.

Согласно заключению судебной экспертизы от 05.08.2015 N 178/24, выполненному экспертом ООО "Европейский центр судебных экспертов" Андреевым К.Ю., имеющим высшее техническое образование, квалификацию оценщика, стаж работы 8 лет, рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 03.03.2014 составляет 26 772 254 руб.

С учетом замечаний ГУП "ГУИОН" экспертом Андреевым К.Ю. было представлено заключение N 178-1/24, составленное в дополнение к ранее представленному экспертному заключению N 178/24 от 05.08.2015, с учетом корректировки технических опечаток, которые привели к изменению стоимости по доходному подходу, что повлияло на итоговый результат по определению рыночной стоимости на 1,62%. После пересчета итоговая рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 03.03.2014 составила 27 206 124 руб.

Учитывая то обстоятельство, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки с учетом корректировки расчетов оценщика изменилась на 1,62%, апелляционный суд полагает, что заключение эксперта N 178/24 от 05.08.2015 с учетом дополнительного заключения N 178-1/24 является допустимым доказательством по делу.

Не соглашаясь с результатами экспертизы, ГУП "ГУИОН" указало на некорректный подбор объектов-аналогов, сделанный без учета фактического местоположения объекта оценки. Между тем, экспертом принимались критерии отбора объектов аналогов, исходя из того, что объекты, расположенные в местах с высокой проходимостью, предлагаются на рынке дороже объектов, имеющих менее выгодное местоположение, увеличение общей площади объекта приводит к снижению стоимости 1 кв.м. в помещении, объекты на первых этажах дороже объектов в цокольных и подвальных этажах. Кроме того, эксперт исходил из того, что данные о пассажиропотоке и местоположении объекта оценки влияют на итоговую стоимость и должны учитываться при проведении оценки. Стоимость помещений в зависимости от местоположения может быть выше на 10-30 % при улучшенных характеристиках по пассажиропотоку в непосредственной близости объекта исследования. Стоимость помещений в зависимости от местоположения может быть ниже на 10-30 % при ухудшенных характеристиках по пассажиропотоку в непосредственной близости объекта исследования (нахождение во дворах, вдали от мест проведения общественных мероприятий и т.д.).

В отношении корректировок, связанных с расположением объектов-аналогов по характеристикам "этаж", эксперт сообщил, что данные об объектах-аналогах на стр. 29, 30, 31, 34 отчета находятся в открытых источниках "Бюллетень недвижимости", с которым возможно ознакомиться в архиве фондов Российской Национальной библиотеки по адресу: СПб Московский пр., 165, корп. 2. Так же экспертом приведены данные продавцов (агентств) (стр. 33 заключения N 178-1/24).

Экспертом проведен анализ более 30-ти объявлений о сдаче в аренду объектов недвижимости, схожих с объектом оценки по району и назначению, стоимость которых варьируется от 1 300 руб. до 6 000 руб. за 1 кв.м., за 1 календарный месяц. Определить особенности потенциального аналога или уточнить путем телефонного мониторинга особенности и характеристики объектов не представляется возможным в связи с ретроспективным характером оценки. При выборе объектов-аналогов экспертом был учтен принцип замещения, согласно которому при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. В связи с этим эксперт, откинув максимальные и минимальные предложения, а также предложения, явно не подходящие по сходству с объектом исследования, установил средний диапазон цен на аренду в исследуемом районе, составляющий 1 700 руб. - 2 200 руб. за 1 кв.м. при долгосрочной аренде (среднее значение 1 900 руб./кв.м.).

При таких обстоятельствах убедительных данных, свидетельствующих о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов, у апелляционного суда не имеется.

Таким образом, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

По мнению апелляционного суда, приведенные ГУП "ГУИОН" доводы относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, неправильного применения корректировок, а также использования в отчете недостоверной информации не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными. Учитывая изложенное, апелляционный суд не усматривает предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы.

На основании изложенного пункт 2.1 договора купли-продажи следуют изложить в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 27 206 124 руб., НДС не облагается".

Кроме того, Общество просило принять пункт 3.2.3.1 договора купли-продажи в редакции покупателя: "Заключить охранное обязательство с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в срок не позднее 3 (трех) месяцев с даты государственной регистрации права собственности покупателя на Объект".

В судебном заседании апелляционного суда представитель Общества не настаивал на принятии указанного пункта договора купли-продажи в его редакции, согласившись с редакцией продавца.

Таким образом, п. 3.2.3.1 договора купли-продажи апелляционный суд полагает возможным принять в редакции продавца: "Одновременно с подписанием договора заключить охранное обязательство с КГИОП".

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из результата рассмотрения спора, с Комитета в пользу Общества следует взыскать 3 823 руб. расходов по иску, 2 867 руб. расходов по жалобе и 8 219 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 87, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2015 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Олимпик-Нева" (191186, город Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, 25, литер А, помещение 5Н, ОГРН 1147847354214, ИНН 7840514340) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, д. 25, лит. А, пом. 5Н, кадастровый номер 78:31:0001231:2476.

Пункт 2.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 27 206 124 руб., НДС не облагается".

Пункт 3.2.3.1 договора купли-продажи принять в редакции продавца.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Олимпик-Нева" (191186, город Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, 25, литер А, помещение 5Н, ОГРН 1147847354214, ИНН 7840514340) 3 823 руб. расходов по иску, 2 867 руб. расходов по жалобе и 8 219 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.М. Горбик Е.В. Жиляева