Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2015 г. N 03АП-6067/15

г. Красноярск

24 ноября 2015 г.

Дело N А33-7599/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "17" ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "24" ноября 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Белан Н.Н.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,

при участии представителей:

от истца - Лазаревой Я.А. по доверенности от 07.09.2015 N 296,

ответчика - индивидуального предпринимателя Иванова И.И., Слесарева В.В. по устному ходатайству ответчика,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Иванова Игоря Ивановича

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "31" августа 2015 года по делу N А33-7599/2014, принятое судьёй Дьяченко С.П.,

установил:

открытое акционерное общество коммерческий банк "КЕДР" (ИНН 2451001025, ОГРН 1022400000655, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к индивидуальному предпринимателю Иванову Игорю Ивановичу (ИНН 246100938561, ОГРН 305246124200030, далее - ответчик) о взыскании 1 322 000 рублей задолженности, 92 630 рублей 54 копеек процентов за пользование кредитом, 10 722 рублей 72 копеек неустойки, об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке от 10.04.2011 имущество: нежилое помещение N 1, общей площадью 52,40 кв.м., расположенное по адресу: Красноярск, Кировский район, пр. имени газеты Красноярский рабочий, 93; нежилое помещение N 2, общей площадью 56,90 кв.м., расположенное по адресу: Красноярск, Кировский район, пр. имени газеты Красноярский рабочий, 93.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 28.04.2014 требование истца к ответчику об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке от 10.04.2011, выделено в отдельное производство, делу присвоен номер А33-7599/2014.

Открытое акционерное общество коммерческий банк "КЕДР" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к индивидуальному предпринимателю Иванову Игорю Ивановичу с исковым заявлением о взыскании 1 775 360 рублей 45 копеек суммы задолженности по кредитному договору от 01.11.2011 N 02/2-2984, об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки от 10.11.2011 имущество: нежилое помещение N 1, общей площадью 52,40 кв. м., кадастровый номер: 24:50:060018:0000:000011:1004, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, проспект им. Красноярский Рабочий, д. 93, начальной продажной стоимостью 1 601 616 рублей; нежилое помещение N 2, общей площадью 56,90 кв. м., кадастровый номер: 24:50: 060018:0000:000011:1005, находящейся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, проспект им. Красноярский Рабочий, д. 93, начальной продажной стоимостью 1 739 160 рублей.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 24.04.2014 требование истца к ответчику об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке от 10.11.2011, выделено в отдельное производство, делу присвоен номер А33-7939/2014.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 10.06.2014 дела N А33-7599/2014 и N А33-7939/2014 объединены в одно производство, делу присвоен номер А33-7599/2014.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от "31" августа 2015 года по делу N А33-7599/2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что не согласен с решением суда в части установления начальной продажной стоимости имущества; по мнению ответчика, представленное в материалы дела экспертное заключение, выполненное экспертом Агеевым Д.С., является недостоверным, выполненным с нарушениями требований законодательства в сфере оценочной деятельности.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Между закрытым акционерным обществом коммерческий банк "КЕДР" (банк) и индивидуальным предпринимателем Ивановым Игорем Ивановичем (заемщик) заключены кредитные договоры от 01.11.2011 N 02/2-2984, 30.03.2011 N 02/2-2373.

Во исполнение обязательств по договорам от 01.11.2011 N 02/2-2984, 30.03.2011 N 02/2-2373 между истцом (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) заключены договоры ипотеки от 10.11.2011, 10.04.2011, по условиям которых залогодатель обязался передать в залог залогодержателю недвижимое имущество:

-нежилое помещение N 1, общей площадью 52,40 кв. м., кадастровый номер: 24:50:060018:0000:000011:1004, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, проспект им. Красноярский Рабочий, д. 93;

-нежилое помещение N 2, общей площадью 56,90 кв. м., кадастровый номер: 24:50: 060018:0000:000011:1005, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, проспект им. Красноярский Рабочий, д. 93.

Согласно разделу 2 договоров об ипотеке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

С учетом пункта 4.2 договоров об ипотеке в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, обращение взыскания на заложенное имущество производится в соответствии с требованиями гл.9 ФЗ "Об ипотеке".

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Красноярского края от 09.06.2014 по делу N А33-3880/2014, 28.04.2014 по делу N А33-3881/2014 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по кредитным договорам от 01.11.2011 N 02/2-2984, 30.03.2011 N 02/2-2373 в размере 1 425 353 рубля 26 копеек и 1 755 360 рублей 45 копеек соответственно.

На принудительное исполнение решений суда выданы исполнительные листы.

Поскольку задолженность по кредитным договорам ответчиком не погашена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с отчетом об оценке объекта от 09.04.2015 N 9/4/3-2014, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Краевое Бюро Оценки Собственности", рыночная стоимость нежилого помещения N 1, общей площадью 52,40 кв. м., кадастровый номер: 24:50:060018:0000:000011:1004, составляет 5 445 000 рублей, нежилого помещения N 2, общей площадью 56,90 кв. м., кадастровый номер: 24:50: 060018:0000:000011:1005 - 5 918 000 рублей.

Согласно заключению эксперта N 199/2015, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки" Агеевым Денисом Сергеевичем, составленному по результатам проведения судебной экспертизы, рыночная стоимость нежилого помещения N 1, общей площадью 52,40 кв. м., кадастровый номер: 24:50:060018:0000:000011:1004, составляет - 3 705 000 рублей, нежилого помещения N 2, общей площадью 56,90 кв. м., кадастровый номер: 24:50: 060018:0000:000011:1005 - 4 023 000 рублей.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как следует из материалов дела, истец обратился в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на имущество ответчика, заложенное по договорам ипотеки.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил того, что вступившими в законную силу судебными актами установлено ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по погашению кредитов и выплаты процентов за пользование кредитами. Начальная продажная стоимость нежилых помещений определена судом на основании заключения эксперта, представленного по результатам судебной оценочной экспертизы.

Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Красноярского края от 09.06.2014 по делу N А33-3880/2014, 28.04.2014 по делу N А33-3881/2014 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по кредитным договорам от 01.11.2011 N 02/2-2984, 30.03.2011 N 02/2-2373 в размере 1 425 353 рубля 26 копеек и 1 755 360 рублей 45 копеек соответственно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Как следует из материалов дела, во исполнение обязательств по договорам от 01.11.2011 N 02/2-2984, 30.03.2011 N 02/2-2373 между истцом (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) заключены договоры ипотеки от 10.11.2011, 10.04.2011, по условиям которых залогодатель обязался передать в залог залогодержателю недвижимое имущество:

-нежилое помещение N 1, общей площадью 52,40 кв. м., кадастровый номер: 24:50:060018:0000:000011:1004, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, проспект им. Красноярский Рабочий, д. 93;

-нежилое помещение N 2, общей площадью 56,90 кв. м., кадастровый номер: 24:50: 060018:0000:000011:1005, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, проспект им. Красноярский Рабочий, д. 93.

Пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку вступившими в законную силу судебными актами подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по возврату кредитных средств, требования истца об обращении взыскания на имущество ответчика, заложенное по договорам ипотеки от 10.11.2011, 10.04.2011, заявлены обоснованно и удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 56 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, в целях определения рыночной стоимости заложенного имущества судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта N 199/2015, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки" Агеевым Денисом Сергеевичем, составленному по результатам проведения судебной экспертизы, рыночная стоимость нежилого помещения N 1, общей площадью 52,40 кв. м., кадастровый номер: 24:50:060018:0000:000011:1004, составляет - 3 705 000 рублей, нежилого помещения N 2, общей площадью 56,90 кв. м., кадастровый номер: 24:50: 060018:0000:000011:1005 - 4 023 000 рублей.

Оспаривая решение суда первой инстанции, ответчик ссылается на то, что рыночная стоимость заложенного имущества, определенная экспертом Агеевым Д.С., существенно занижена. По мнению ответчика, представленное в материалы дела экспертное заключение, выполненное экспертом Агеевым Д.С., является недостоверным, выполненным с нарушениями требований законодательства в сфере оценочной деятельности.

В обоснование того, что экспертное заключение выполнено с недостатками и является недостоверным, ответчик указывает следующее: в качестве объектов-аналогов экспертом использовались объекты другого сегмента рынка, вместо коммерческой недвижимости (кафе) были взяты жилые помещения; в двух объектах занижена общая площадь помещений; экспертом нарушены требования законодательства об оценочной деятельности.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает их необоснованными в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на разрешение эксперту были поставлены вопросы: какова рыночная и ликвидационная стоимость нежилого помещения N 1, общей площадью 52,40 кв. м., кадастровый номер: 24:50:060018:0000:000011:1004, и нежилого помещения N 2, общей площадью 56,90 кв. м., кадастровый номер: 24:50: 060018:0000:000011:1005, находящихся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, проспект им. Красноярский Рабочий, д. 93.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 N 255 (здесь и далее приказы, действующие в период проведения экспертизы) (далее - ФСО N2), целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

В соответствии с пунктом 5 ФСО N 2 при осуществлении оценочной деятельности используются виды стоимости объекта оценки, в том числе, рыночная стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Пунктом 20 ФСО N 1 предусмотрено, что оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из экспертного заключения N 199/2015 следует, что при проведении оценки экспертом использовались доходный и сравнительные подходы.

Согласно подпунктам а, б, в, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Согласно экспертному заключению N 199/2015 при выборе объектов - аналогов в первую очередь учитывалось сходство местоположения, общей площади, состояния объекта. Объекты - аналоги выбраны экспертном посредством изучения общедоступных печатных изданий (журнал "Недвижимость Красноярья", газеты "Из рук в руки", "Новая жилплощадь"), а также интернет-сайтов.

Из представленных в экспертном заключении N 199/2015 объявлений о продаже объектов - аналогов, следует, что данные помещения являются помещениями свободного назначения, предназначены для ведения любого вида деятельности, находятся в том же районе города, что и объекты ответчика. В объявлениях так-же указана площадь помещений.

Используемая оценщиком при проведении оценки информация удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, определенным в пункте 19 ФСО N 1.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения, размещенные на интернет-сайтах и опубликованные в печатных изданиях.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Для оценки помещений за единицу сравнения выбран 1 кв. м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки нежилых помещений. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки. В отчете имеются описание и расчет корректировок.

При этом, то обстоятельство, что фактическая площадь некоторых объектов-аналогов не соответствует заявленной в объявлении, а также то, что один из объектов-аналогов на дату проведения экспертизы по документам не являлся нежилым помещением, не имеет правового значения.

В данном случае экспертом проводился не сравнительный анализ непосредственно помещений, подлежащих оценке, и помещений - аналогов, а анализ предложений по продаже недвижимого имущества, сходного по своим характеристикам (назначение, местоположение, площадь) с объектами оценки.

Ссылка ответчика на то, что вместо коммерческой недвижимости (кафе) были взяты жилые помещения, является несостоятельной, поскольку из материалов дела не следует, что помещения, принадлежащие ответчику, используются в качестве кафе. На момент проведения оценки помещения ответчика находились в стадии ремонта, какая-либо деятельность в помещениях не велась, что следует из экспертного заключения N 199/2015.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что экспертное заключение N 199/2015, выполненное экспертом Агеевым Д.С. соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Довод ответчика о том, что суд первой инстанции необоснованно не принял представленный ответчиком отчет об оценке объекта от 09.04.2014 N 9/4/3-2014, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Как следует из отчета об оценке объекта от 09.04.2014 N 9/4/3-2014, он выполнен без осмотра оцениваемых помещений, при проведении оценки оценщиком использован только метод сравнения продаж. Используемые для сравнения объекты - аналоги расположены в иных районах города и имеют значительные расхождения по площади с оцениваемыми объектами (300 м3 и 80 м3).

Кроме того, отчет об оценке объекта от 09.04.2014 N 9/4/3-2014 не содержит подробных сведений об источнике используемой информации.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив представленные в материалы дела отчет об оценке объекта от 09.04.2014 N 9/4/3-2014 и экспертное заключение N 199/2015, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно и обоснованно установил начальную продажную стоимость заложенного имущества исходя из рыночной стоимости имущества, определенной в экспертном заключении N 199/2015.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от "31" августа 2015 года по делу N А33-7599/2014 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "31" августа 2015 года по делу N А33-7599/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи

О.Ю. Парфентьева В.В. Радзиховская