Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2015 г. N 09АП-48501/15

г. Москва

20 ноября 2015 г.

Дело N А40-154957/14

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Н.В. Лаврецкой, М.Е. Верстовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2015 года

по делу N А40-154957/2014, принятое судьей Е.Ю. Филиной,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Панфилова 12"

(ОГРН: 1037700146648; 125080, г. Москва, ул.Панфилова, д.12)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 340,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 12 (1 этаж, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2-3, 3а, 4-5, пом. II, комн. 1, пом. IIб, комн. 1, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9) в редакции истца,

при участии в судебном заседании:

от истца: Ильичева А.Ю. (доверенность от 02.11.2015)

от ответчика: Величко А.С. (доверенность от 15.04.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Панфилова 12" (далее - ООО "Панфилова 12", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 2.2, 3.1, 3.4, 5.2, 5.6 в редакции истца, исключения пунктов 1.7, 4.5, 5.4 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 340,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 12 (1 этаж, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2-3, 3а, 4-5, пом. II, комн. 1, пом. IIб, комн. 1, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9).

Исковые требования заявлены на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (Закон - N 209-ФЗ), Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Закона г. Москвы, от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в г. Москве".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2015 заявленные требования удовлетворены частично. Урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Панфилова 12" (ОГРН 1037700146648, 125080, г. Москва, ул. Панфилова, д. 12) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 340,2 кв.м. (1 этаж, пом. III, ком. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2-3, 3а, 4-5, пом. IIа, ком. 1, пом. IIб, ком. 1, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 12, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- исключить из договора пункт 1.7., в соответствии с которым покупатель обязан использовать приобретаемое имущество по назначению на срок рассрочки;

- пункт 2.2. договора изложить в редакции Департамента городского имущества города Москвы: "Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (пункт 2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в п. 3.6. договора";

- пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена объекта составляет 46 152 500 (сорок шесть миллионов сто пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей в соответствии с заключением эксперта N 04/15 от 02.04.2015, составленным ООО "Бизнес-оценка" по результатам назначенной судом в рамках рассмотрения дела N А40-154957/2014 судебной оценочной экспертизы";

- пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 282 013 (один миллион двести восемьдесят две тысячи тринадцать) рублей 89 (восемьдесят девять) копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";

- исключить из договора пункт 4.5., в соответствии с которым в случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке;

- изложить пункт 5.2. договора в редакции ООО "Панфилова 12": "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены Объекта";

- исключить из договора пункт 5.4., в соответствии с которым в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления;

Суд отказал ООО "Панфилова 12" в удовлетворении исковых требований в части дополнения договора купли-продажи пунктом 5.6. со следующим содержанием: "В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на Объект (п. 2.1), а также в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.2 Договора, Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,5% от цены Объекта, а также возместить убытки".

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение от 24.08.2015, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается, что судом не дана оценка представленному отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта. Указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Судом необоснованно, в основу судебного акта был положен отчет о рыночной стоимости, выполненный в рамках судебной экспертизы.

Явившийся в судебное заседание представитель ответчика, апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца, против удовлетворения жалобы возражал, по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого решения от 24.08.2015 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Панфилова 12" является арендатором помещений общей площадью 340,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 12 (1 этаж, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2-3, 3а, 4-5, пом. II, комн. 1, пом. IIб, комн. 1, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9) на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 02-59/08 от 08.02.2008 и дополнительного соглашения от 29.11.2012.

Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, ООО "Панфилова 12" внесено в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы за N 7702-122086 от 03.06.2003.

Площадь нежилого помещения составляет 340,2 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями пункта 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему прошли процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке.

Арендуемое истцом нежилое помещение принадлежит на праве собственности городу Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Согласно пункту 1.3 договора объект аренды передан истцу для использования под торговое, кафе.

Пунктом 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения, установлен срок его действия с 30.12.2007 по 30.06.2015.

На день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у ООО "Панфилова 12" отсутствовала задолженность по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Законом N 159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009

Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 31.10.2013 истец обратился в Департамент с заявлением о возмездном отчуждении арендуемых помещений, вх. N 33-5-32259/13-(0)-0, что подтверждается выпиской из электронного журнала.

Департамент, рассмотрев обращение ООО "Панфилова 12", направил в адрес истца проект договора купли-продажи имущества по цене 72 099 153 рубля, определенной на основании отчета ООО "Группа Финансового Консультирования" N 2014-Д146 от 18.02.2014.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты.2, 3.1, 3.4, 5.2, 5.6 изложены в редакции истца, пункты 1.7, 4.5, 5.4 исключены, при этом цена договора определена истцом как 45 741 400 рублей в соответствии с отчетом ООО "Бюро оценки бизнеса" N 2014-01/208 от 16.06.2014.

Департамент городского имущества города Москвы, протоколом разногласий отклонил представленный договор ООО "Панфилова 12", в связи, с чем истец обратился за урегулированием возникшего преддоговорного спора в суд.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которые согласно статье 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В разъяснениях, содержащихся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы назначил проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

В соответствии со статьей 12 ФЗ N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Действующим на момент обращения истца в суд Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (ст. 8) предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации.

В соответствии со статьей 6 ФЗ N 135-ФЗ от 29.07.1998 субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта РФ является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Как следует из положений статьи 10 названного закона, в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Департамент городского имущества города Москвы в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Для определения цены договора купли-продажи спорных помещений, по ходатайству истца, определением Арбитражного суда города Москвы от 16.01.2015 была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, по состоянию на 31.10.2013, проведение которой поручено ООО "Бизнес-Оценка".

В соответствии с заключением эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения площадью 340,2 кв.м. на 31.10.2013 составила 46 152 000 рублей, без НДС.

В судебном заседании экспертом даны пояснения по выполненному экспертному заключению.

Не согласившись с заключением проведенной экспертизы, ответчик заявлял ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, которое было отклонено судом протокольным определением.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статьям 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора также подлежит изложению в редакции направленного истцом в адрес ответчика протокола разногласий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Положениями пункта 2 статьи 209 ГК РФ, собственнику предоставлено право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Поскольку законом в отношении выкупаемого имущества не установлено ограничений использования помещения в соответствии с указанным в договоре аренды назначением, заявленные требования в части согласования разногласий путем исключения п. 1.7 договора подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае, если право возникает на основании соглашения или договора с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственная регистрация права может быть осуществлена на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления либо на основании заявления лица, которое заключило с органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующие договор или соглашение.

Доказательств того, что пункт 2.2 договора противоречит закону истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества путем изложения указанного пункта в редакции истца судом при рассмотрении дела не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Поскольку указанные положения носят диспозитивный характер, и истец возражает против согласования сторонами внесудебного порядка обращения взыскания, п. 4.5 договора подлежит исключению, а разногласия в соответствующей части урегулированию на условиях истца.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно статье 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Сторонами в пункте 5.1 договора согласована неустойка за нарушение сроков оплаты в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку соглашением сторон не предусмотрена неустойка за нарушение аналогичной обязанности ответчиком, суд приходит к выводу, что соразмерной мерой ответственности за нарушение указанной обязанности истцом может служить согласованный сторонами размер неустойки, аналогичный предусмотренной за ненадлежащее исполнение обязанности по оплате в размере 0,5 % от цены объекта.

Следовательно, п. 5.2 договора подлежит согласованию в редакции истца.

Учитывая то обстоятельство, что ни соглашением сторон ни законом не установлена ответственность ответчика за ненадлежащее исполнение обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию перехода права собственности, разногласия в части добавления п. 5.6 договора не подлежат согласованию.

Положения пункта 3 статьи 551 ГК РФ предоставляют способ защиты нарушенного права в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, а также право требования взыскания понесенных в связи с таким уклонением убытков. Отношения сторон в части возможности начисления неустойки за нарушение такой обязанности указанной нормой права не урегулированы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку указанные положения носят диспозитивный характер, и истец возражает против согласования сторонами права одностороннего внесудебного отказа ответчика от исполнения договора по указанным пункту 5.4 договора основаниям, такой пункт договора подлежит исключению, а разногласия в соответствующей части урегулированию на условиях истца.

На основании вышеуказанного, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Довод ответчика, что при определении цены объекта суд первой инстанции должен был руководствоваться исключительно отчетом об оценке рыночной стоимости объекта от 18 февраля 2014 года N 2014-Д146, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" по заказу ДГИ, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции, на основании следующего.

Статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что сведения, содержащиеся в отчете, являются оспоримыми, а итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанного в отчете, признается достоверной, если в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде независимой оценки.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2015 по настоящему делу было удовлетворено ходатайство ООО "Панфилова 12" о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости помещения.

Перед экспертом был поставлен вопрос: Определить величину рыночной стоимости помещения общей площадью 340,2 кв.м (этаж 1, пом. III, комн.1, 1а, 16, 1в, 1г, 2, 3, За, 4, 5, пом.Па, комн. 1, пом. Пб, комн. 1, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9), расположенного по адресу: г.Москва, ул. Панфилова, д. 12, по состоянию на 31 октября 2013 года (дата направления истцом ответчику заявления о выкупе объекта).

Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Бизнес-Оценка".

В соответствии с экспертным заключением от 02.04.2015 N 04/15 цена объекта составляет 46 152 000 рублей без НДС.

Доводы ответчика о необоснованном отказе в проведении повторной экспертизы не основаны на нормах права и являются недоказанными.

Согласно статье 87 АПК РФ право назначения дополнительной экспертизы предоставлено арбитражному суду при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела.

На основании статей 67, 68, 71 АПК РФ суд первой инстанции, оценив экспертное заключение ООО "Бизнес-оценка" (эксперт Черкасов А.В.), пришел к выводу, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу, а также не усмотрел противоречий в выводах эксперта.

Доводы ответчика, что экспертное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу статей 67, 68 АПК РФ, поскольку составлено с нарушением федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В отчете об оценке также должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, а также должны содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам., обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункты 13, 15 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)").

Согласно пункту 20 ФСО-1, оценщик (эксперт) обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Таким образом, применение всех трех подходов к оценке не является обязательным. Оценщик (эксперт) вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых оправдано, или возможно для оценки конкретных объектов, имеющихся данных и сформированного назначения оценки (предполагаемого использования результатов оценки).

В заключении эксперта в рамках сравнительного подхода реализуется метод сравнительного анализа продаж. Данный метод отличается наибольшей достоверностью получаемых результатов, так как основывается на ценах сделок (предложений) аналогичных объектов.

Девятый арбитражный апелляционный суд отклоняет доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, поскольку при принятии судебного акта суд первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2015 года по делу N А40-154975/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

Н.В. Лаврецкая М.Е. Верстова