Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2015 г. N 18АП-13360/15

г. Челябинск

26 ноября 2015 г.

Дело N А47-9974/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Салазкина Александра Николаевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.09.2015 по делу N А47-9974/2014 (судья Рафикова И.Х.).

В заседании приняли участие представители:

Администрации муниципального образования Оренбургского района Оренбургской области - Тулупова Ю.Г. (доверенность от 12.11.2015 N 01-22/809);

Администрации муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области - Тулупова Ю.Г. (доверенность от 13.03.2015).

Индивидуальный предприниматель Салазкин Александр Николаевич (далее - ИП Салазкин, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Администрации муниципального образования Оренбургского района Оренбургской области (далее - Администрация района, ответчик), Администрации муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (далее - Администрация сельсовета, ответчик) об обязании Администрации района заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:21:1901001:155, площадью 1140 кв. м, местоположение: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, Пригородный сельсовет, пос. Пригородный, ул. Центральная, д. 2 А, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства кафе, сроком на 3 года, на условиях, изложенных в проекте договора, представленном предпринимателем.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.09.2015 (резолютивная часть объявлена 18.09.2015) в удовлетворении требований предпринимателю отказано.

С вынесенным решением не согласился предприниматель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Салазкин (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права. Так, податель жалобы указывает, что договор аренды земельного участка от 29.09.2011 N 19/13 не содержит указаний на то, что имеется конкретный и прямо установленный срок освоения земельного участка, то есть договором на предпринимателя не возложена обязанность завершить строительство объекта в срок до 22.09.2014. Напротив, условия договора аренды в их совокупности и системном толковании указывают на определенную гарантию для арендатора в продлении договора до момента достижения цели строительства кафе на отведенном для этих целей земельном участке. Также, податель жалобы указывает, что земельный участок, переданный ему в сентябре 2011 года, имел сложности проходящих коммуникаций, требующие предварительного выноса соответствующих сетей (водовод - 144 кв. м, связь - 87 кв. м), без которого дальнейшая разработка участка и строительство на нем были невозможны. Предприниматель отмечает, что совершал действия по надлежащему использованию земельного участка, направленные на достижение цели предоставления участка, им в течение срока аренды проведены многочисленные работы по освоению земельного участка и действия по получению разрешения на строительство. По мнению подателя жалобы, само по себе отсутствие разрешения на строительство в настоящем случае не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

От ответчиков поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых указано на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель истца не явился. С учетом мнения представителя ответчиков и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании представитель ответчиков возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзывах.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением от 29.09.2011 N 5344-п Администрация района предоставила предпринимателю в аренду для строительства кафе земельный участок с кадастровым номером 56:21:1901001:155 сроком на 3 года (т. 1, л. д. 20).

29 сентября 2011 года между Администрацией района (арендодатель) и ИП Салазкиным (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 19/13, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:21:1901001:155, площадью 1140 кв. м, местоположение: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, Пригородный сельсовет, пос. Пригородный, ул. Центральная, д. 2 А, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства кафе (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 17-19).

Договор заключен сроком на 3 года. Срок аренды участка устанавливается с 22.09.2011 по 22.09.2014 (пункт 2.1 договора).

В случае исполнения арендатором условий, предусмотренных пунктом 4.4.10 договора, срок настоящего договора считается продленным на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора за два месяца до окончания договора (пункт 2.3 договора).

Арендатор имеет право, с учетом пункта 2.3 договора, по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю в соответствии с пунктом 4.4.9 настоящего договора (пункт 4.3.3 договора).

Среди прочего арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за два месяца о заключении договора на новый срок (пункт 4.4.9 договора).

Земельный участок площадью 1140 кв. м, расположенный по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, Пригородный сельсовет, пос. Пригородный, ул. Центральная, 2 А, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 11.07.2011, с кадастровым номером 56:21:1901001:155, с разрешенным использованием: для строительства кафе, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 11.07.2011 N 56/11-95468 (т. 1, л. д. 21, 22).

Договор 21.10.2011 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 23 оборот).

24 апреля 2014 года истец обратился в Администрацию сельсовета с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: здание кафе на земельном участке с кадастровым номером 56:21:1901001:155, расположенном по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, Пригородный сельсовет, пос. Пригородный, ул. Центральная, 2 А (т. 1, л. д. 25, 26).

Письмом от 15.07.2014 предприниматель обратился в Администрацию района с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 29.09.2011 N 19/13 на 5 лет (т. 1, л. д. 29).

В ответ на указанное обращение Администрация района письмом от 22.07.2014 N 01-22/4158 отказала предпринимателю в продлении договора аренды земельного участка от 29.09.2011 N 19/13. Администрация района указала, что Советом депутатов принято решение о проведении реконструкции автодороги (расширение) по ул. Центральной и по ул. Горной в период с 2014 года по 2016 год, утверждена смета расходов на проведение реконструкции автодороги (расширение) по ул. Центральной и ул. Горной. На территории, где будут проводиться мероприятия по реконструкции автодороги (расширение), расположен земельный участок с кадастровым номером 56:21:1901001:155, местоположение: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, Пригородный сельсовет, пос. Пригородный, ул. Центральная, 2 А (т. 1, л. д. 30, 31).

17 октября 2013 года решением Совета депутатов муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области N 199 утвержден генеральный план муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (т. 1, л. д. 66).

31 июля 2014 года решением Совета депутатов муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области N 238 определено провести реконструкцию автодороги в пос. Пригородный, Оренбургского р-на, Оренбургской обл. по ул. Центральная, ул. Горная в период с 2014 года по 2016 год (т. 1, л. д. 68).

На основании постановления от 22.10.2014 N 443-п "О принятии решения о резервировании земель для муниципальных нужд" Администрация сельсовета зарезервировала земельный участок, площадью 54 950 кв. м, в районе ул. Центральная, площадью 4680 кв. м, в районе ул. Горная пос. Пригородный, в целях реконструкции автодороги в пос. Пригородный, Оренбургского р-на, Оренбургской обл. по ул. Центральная, ул. Горная, сроком на два года (т. 1, л. д. 67).

Письмом от 01.08.2014 N 768 Администрация сельсовета отказала предпринимателю в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке, а также указала на необходимость передачи земельного участка по акту приема-передачи муниципальному образованию Оренбургской области в срок до 22.09.2014 (т. 1, л. д. 32, 33).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 по делу N А47-9975/2014 в удовлетворении требований ИП Салазкина о признании незаконным решения Администрации сельсовета об отказе в выдаче разрешения на строительство отказано. Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.09.2015 названное постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения.

Не согласившись с отказом Администрации района в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 29.09.2011 N 19/13, предприниматель 20.08.2014 представил Администрации района проект договора аренды земельного участка от 29.09.2014 (т. 1, л. д. 34-39).

Постановлением от 22.01.2015 N 118-п Администрация района уточнила площадь земельного участка с кадастровым номером 56:21:1901001:155 и указала площадь 390 кв. м (т. 2, л. д. 101).

Изменение площади земельного участка с кадастровым номером 56:21:1901001:155 также подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 05.02.2015 N 56/15-61001 (т. 2, л. д. 102, 103).

Полагая, что отказ Администрация района в продлении договора аренды земельного участка от 29.09.2011 N 19/13 является необоснованным, предприниматель обратился в суд с указанными выше требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что Администрация района обоснованно отказала предпринимателю в продлении договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав объяснения представителя ответчиков, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 названного Кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 названного Кодекса).

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 29.09.2011 N 19/13 установлено, что договор заключен сроком на 3 года. Срок аренды участка устанавливается с 22.09.2011 по 22.09.2014.

Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей как в момент истечения срока действия договора аренды, так и в момент отказа ИП Салазкину в продлении договора аренды) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

В пункте 2.3 договора аренды указано, что в случае исполнения арендатором условий, предусмотренных пунктом 4.4.10 договора, срок настоящего договора считается продленным на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора за два месяца до окончания договора.

Арендатор имеет право, с учетом пункта 2.3 договора, по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю в соответствии с пунктом 4.4.9 настоящего договора (пункт 4.3.3 договора).

Среди прочего арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за два месяца о заключении договора на новый срок (пункт 4.4.9 договора).

В настоящем случае материалами дела подтверждается, что ко дню истечения срока действия договора (22.09.2014) соглашение о продлении договора аренды достигнуто не было, иного предприниматель не доказал.

Из материалов дела следует, что арендатор 15.07.2014, то есть до истечения срока договора аренды, направил в адрес арендодателя письмо о перезаключении договора на новый срок.

Между тем, в ответ на указанное письмо Администрация района 22.07.2014 4158 (то есть также до истечения срока договора аренды) направила истцу письмо N 01-22/4158, в котором сообщала об отказе в продлении договора и указала, что спорный земельный участок расположен на территории, где будут проводиться мероприятия по реконструкции (расширению) автодороги.

По правилам пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, приведенные положения не устанавливают обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Одно лишь намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Из приведенных норм пункта 1 статьи 621 названного Кодекса следует, что право заявителя можно считать нарушенным только в том случае, если ему будет отказано в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним арендодатель заключит договор аренды с другим лицом.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что после прекращения действия договора аренды с истцом Администрация района заключила с иным лицом договор аренды спорного земельного участка.

Также статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

На основании пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу положений статьи 35 названного Кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 18.09.2012 N 4464/12).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В настоящем случае земельный участок был предоставлен предпринимателю для строительства кафе, однако доказательства, свидетельствующие о наличии на участке принадлежащего ИП Салазкину незавершенного строительством объекта недвижимости, возведенного в установленном порядке, в материалы дела не представлены.

Кроме того, согласно акту от 10.09.2013 об обследовании земельного участка по адресу: Оренбургский р-н, пос. Пригородный, ул. Центральная, 2 А, на указанном земельном участке строительные работы не ведутся; на участке находится вагончик, предназначенный для хранения инвентаря, а также щитовая для света (т. 1, л. д. 115).

Более того, как отмечено ранее, письмом от 01.08.2014 N 768 Администрация сельсовета отказала предпринимателю в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 по делу N А47-9975/2014 в удовлетворении требований ИП Салазкина о признании незаконным решения Администрации сельсовета об отказе в выдаче разрешения на строительство отказано.

Ссылка подателя жалобы на то, что он совершал действия по надлежащему использованию земельного участка, направленные на достижение цели предоставления участка, им в течение срока аренды проведены многочисленные работы по освоению земельного участка и действия по получению разрешения на строительство, не может быть принята в качестве обоснованной в силу изложенного ранее а также ввиду следующего.

Предприниматель, приобретая права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.09.2011 N 19/13, мог и должен был оценить возможность освоения земельного участка в оставшийся до окончания действия договора аренды срок.

Также следует отметить, что предприниматель обратился в Администрацию сельсовета с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - здание кафе на спорном земельном участке только 24.04.2014, то есть незадолго до прекращения действия договора аренды.

Кроме того, из материалов дела следует, что спорный земельный участок имеет в настоящий момент иные характеристики, арендодателем фактически было принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения земельным участком.

Ввиду указанного основания для удовлетворения требований истца отсутствовали.

Доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы предпринимателя без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.09.2015 по делу N А47-9974/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Салазкина Александра Николаевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова