Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2015 г. N 01АП-7734/15

26 ноября 2015 г.

Дело N А11-278/2015

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Наумовой Е.Н., Александровой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Стройспецмонтаж" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.09.2015 по делу N А11-278/2015, принятое судьей Киселевой М.Ф. по иску администрации города Владимира (ОГРН 1033302009146, ИНН 3302008636) к закрытому акционерному обществу "Стройспецмонтаж" (ОГРН 1023301284456, ИНН 3327324697),

об обязании возвратить земельный участок, и встречному исковому заявлению об обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от ЗАО "Стройспецмонтаж" - Пузанова Д.В., Доничева О.О. по доверенности от 20.08.2015 сроком действия один год;

от администрации города Владимира - Кондауровой Е.В. по доверенности от 08.07.2015 N 01-17/65 сроком действия 31.12.2015,

установил:

администрация города Владимира (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Стройспецмонтаж" (далее - ЗАО "Стройспецмонтаж") об обязании возвратить земельный участок площадью 4267 кв.м, с кадастровым номером 33:22:032055:3, расположенный по адресу: г. Владимир, ул. Большая Нижегородская, по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции ЗАО "Стройспецмонтаж" обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании администрации заключить с ЗАО "Стройспецмонтаж" договор аренды спорного земельного участка на новый срок.

Решением от 28.09.2015 Арбитражный суд Владимирской области первоначальный иск удовлетворил в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО "Стройспецмонтаж" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять по делу новый судебный акт в связи с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе заявитель оспаривает факт получения ЗАО "Стройспецмонтаж" уведомления администрации об одностороннем отказе от договора аренды, в связи с чем полагает, что обязанность по досудебному извещению арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора администрацией не исполнена.

Кроме того, по мнению заявителя, судом не дана надлежащая оценка его доводам о том, что начиная с 2006 года ЗАО "Стройспецмонтаж" осуществляло необходимые мероприятия по подготовке строительства объекта и освоению земельного участка, согласованию проектной и исходно-разрешительной документации, переносу сетей, в связи с чем оснований для отказа от договора у администрации не имелось.

Также заявитель усматривает в действиях администрации по обращению с настоящим иском в суд признаки злоупотребления правом, предусмотренные статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, по его мнению, свидетельствует о ничтожности сделки по одностороннему отказу от договора аренды.

Помимо изложенного ссылается на то обстоятельство, что заключенный сторонами спора договор аренды пролонгировался на неопределенный срок в порядке части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем у ЗАО "Стройспецмонтаж" возникло преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. При этом указывает, что обстоятельств недобросовестности поведения арендатора судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела не установлено.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал вышеизложенные доводы в полном объеме.

Представитель администрации, ссылаясь на полное и всестороннее исследование судом первой инстанции обстоятельств дела, правильное применение норм материального и процессуального права, возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы города Владимира от 15.02.2006 N 239 и протокола от 24.03.2006 N 23 заседания комиссии по подведению итогов торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между администрацией города Владимира (арендодателем) и ЗАО "Стройспецмонтаж" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 29.03.2006 N 9832, в соответствии разделом 1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 4267 кв.м, с кадастровым номером 33:22:032055:3, расположенный по адресу: г. Владимир, ул. Большая Нижегородская, в границах согласно приложению N 1. Границы участка обозначены на прилагаемом к договору плане участка поворотными точками. Цель аренды (разрешенное использование): строительство комплекса зданий общественно-делового назначения.

Пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен с 24.03.2006 по 24.03.2009.

В пункте 8.12 договора установлена обязанность арендатора в 2009 году получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного согласно разработанной и согласованной в установленном порядке проектно-сметной документации и выполнить работы по инженерным сетям и сооружениям в объеме выданных технических условий; в течение мая-сентября 2006 года выполнить работы по благоустройству города на сумму 8,0 млн. руб. Перечень работ определить по согласованию с управлением архитектуры и строительства; в течение трех месяцев с даты проведения конкурса возместить затраты МУП "УРИЯ" по сносу жилых домов N 14, N 16, N 16а, N 22 по ул. Большая Нижегородская, расчистке и установке временного ограждения площадки и за предпроектные проработки по определению территориального ресурса освободившейся территории под новую застройку в сумме 1579,5 тыс. руб.; компенсировать затраты управления земельными ресурсами г. Владимира на проведение работ по формированию и оценке земельного участка в сумме 5074 руб. в течение одной недели с даты проведения конкурса.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.03.2006 (том 1, л.д 23).

Дополнительным соглашением от 28.06.2010 N 1 в договор аренды земельного участка внесены изменения в отношении срока аренды, который в новой редакции установлен по 25.03.2013.

Актами обследования инспектора отдела АСНиМЗК от 04.03.2013, 18.10.2013 (том 1, л.д. 37, 42) установлено, что на земельном участке строительные работы не ведутся, здания, сооружения отсутствуют.

В связи с изложенным администрация направила в адрес ЗАО "Стройспецмонтаж" уведомление от 08.09.2014 N 27-01-10/5855 об отказе от договора аренды земельного участка от 29.03.2006 N 9832, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложила передать земельный участок свободный от строений по акту приема-передачи в трехмесячный срок с момента получения уведомления.

Указывая на уклонение ответчика от передачи земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

ЗАО "Стройспецмонтаж" в свою очередь предъявило к администрации встречное исковое требование об обязании заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок.

Повторно рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормами, содержащимися в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с пользованием объектом аренды по истечении срока действия договора он считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об том другую сторону при аренде недвижимости за три месяца.

В силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение (пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") (далее - Постановление от 23.06.2015 N 25).

Как разъяснено в пункте 63 Постановления от 23.06.2015 N 25, с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом.

Из материалов дела видно, что письмо от 08.09.2014 N 27-01-10/5855 (том1, л.д.45, том 2, л.д. 88) было направлено администрацией обществу по юридическому адресу: 142784, г. Москва, п. Московский, д. Румянцево, 2 (том 2, л.д. 89-91), а также по адресу филиала:600017, г. Владимир, ул. Батурина, 37Б (том 1, л.д. 46). Оба указанных адреса содержатся в выписке из ЕГРЮЛ (том 1, л.д. 47).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о доказанности истцом факта направления ответчику письменного уведомления об одностороннем отказе от договора аренды. Повторно исследовав перечисленные доказательства, коллегия судей не находит оснований для иной оценки.

Ссылка заявителя на недоказанность вручения арендатору уведомления администрации об одностороннем отказе от договора не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку доказательств, подтверждающих уважительные причины невозможности получения корреспонденции по своему адресу места нахождения, заявленному в регистрирующий орган, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие, является правильным.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено и по существу ответчиком не оспаривается, что после прекращения действия договора ЗАО "Стройспецмонтаж" земельный участок истцу в установленном законом порядке не возвратило, в связи с чем заявленные администрацией исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

ЗАО "Стройспецмонтаж" в свою очередь обратилось в арбитражный суд со встречным иском об обязании администрации города Владимира заключить с ЗАО "Стройспецмонтаж" договор аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок.

В соответствии с пунктом 2 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) судам следует учитывать, что по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды. Следовательно, преимущественным правом на заключение договора на новый срок обладают арендаторы по договорам как прекращенным в связи с истечением срока его действия, так и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иного из закона не следует.

Заявляя данное требование, общество сослалось на положения статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", из содержания части 9 которой следует, что заключение договора с арендатором на новый срок возможно в случае надлежащего исполнения им своих обязанностей по договору аренды.

Вместе с тем вступившим в законную силу судебным актом по делу N А11-5143/2014 установлено, что ЗАО "Стройспецмонтаж" не исполняло своей обязанности по внесению арендных платежей.

Кроме того, как материалы дела свидетельствуют о том, работы по строительству объекта на спорном земельном участке не ведутся, разрешение на строительство до настоящего времени не получено.

Таким образом, суд правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм Земельного кодекса Российской Федерации подлежат отклонению исходя из следующего.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

Исходя из пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Исходя из указанного, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что в период действия договора аренды спорный земельный участок не освоен, строительство объекта не начато, строительные работы не осуществляются.

Исходя из того, что строительство не было начато в период действия спорного договора аренды земельного участка (с 2006 года), не представлено доказательств, свидетельствующих об освоении земельного участка, позволяющих сделать вывод о возможности достижения цели договора (завершение строительства объекта), суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальный иск о возврате спорного земельного участка и отказал в удовлетворении встречного требования о понуждении к заключению договора аренды на новый срок.

При проверке обоснованности доводов заявителя жалобы апелляционный суд не установил в действиях администрации признаков злоупотребления правом.

Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и опровергаются материалами дела.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.09.2015 по делу N А11-278/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Стройспецмонтаж" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова О.Ю. Александрова