Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2015 г. N 20АП-6067/15

г. Тула

27 ноября 2015 г.

Дело N А23-3059/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24.11.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.11.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Мордасова Е.В. и Федина К.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А., при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Аукцион-Недвижимость" (Калужская область, г. Обнинск, ОГРН 1064025001556, ИНН 4025084112) - Смирнова П.А. (приказ от 31.03.2009 N 3), в отсутствие представителей ответчика - администрации города Обнинска Калужской области (Калужская область, г. Обнинск), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Обнинска Калужской области на решение Арбитражного суда Калужской области от 17.08.2015 по делу N А23-3059/2015 (судья Храпченков Ю.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Аукцион-Недвижимость" (далее по тексту - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Обнинска Калужской области (далее по тексту - ответчик, администрация) в выкупе арендуемого им нежилого помещения площадью 7,3 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Победы, д. 22, номер 12, изложенного в письме администрации от 21.05.2015 N 01-14/615.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 17.08.2015 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для отказа обществу в реализации права на приобретение спорного нежилого помещения.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, администрация города Обнинска Калужской области обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает, что здание, в котором находится спорное помещение, необходимо для размещения детского дошкольного учреждения. Указывает, что спорное помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, так как не имеет самостоятельного выхода из здания.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Аукцион-Недвижимость", опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Аукцион-Недвижимость" на основании договора аренды от 01.09.2010 (сроком действия до 01.09.2015) являлся арендатором нежилого помещения по адресу: Калужской область, г. Обнинск, ул. Победы, д. 22, общей площадью 7,3 кв. м, номер 12.

Согласно акту приема-передачи от 01.09.2010 арендуемое имущество площадью 7,3 кв. м передано арендатору в день заключения договора.

ООО "Аукцион-Недвижимость" 12.05.2015 обратилось в администрацию с заявлением от 08.05.2015 о выкупе арендуемого имущества площадью 7,3 кв. м.

Письмом от 21.05.2015 N 01-14/615 администрация отказа в удовлетворении данного заявления, сославшись на то, что не планирует приватизировать объект, поскольку он необходим для решения вопросов местного значения. Кроме того, администрация в данном письме сообщила, что постановлением администрации от 04.12.2014 N 2285-п указанный объект отнесен к категории предназначенных для обеспечения деятельности органов местного самоуправления, работников муниципальных предприятий и учреждений. Также сослалась на правовую позицию, содержащуюся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П.

Не согласившись с вышеуказанным отказом администрации города Обнинска Калужской области, ООО "Аукцион-Недвижимость" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания недействительными ненормативных актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное несоответствие этих ненормативных актов, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту -Закон N 159-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 2 Закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях (определения от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О, от 16.02.2012 N 260-О-О), цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации.

Субъектом получения указанной преференции - преимущественного права выкупа помещения являются хозяйствующие субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся арендаторами испрашиваемого к приватизации имущества.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Основаниями для отказа субъекту малого и среднего предпринимательства в удовлетворении такого заявления являются: несоответствие заявителя установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) запрет на отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Судом установлено и не оспаривается заинтересованными лицами, что заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Задолженность по арендной плате по договору аренды отсутствует.

Доказательств включения испрашиваемого помещения в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, администрацией не представлено.

Как следует из заявления ООО "Аукцион-Недвижимость", оно просило предоставить ему в порядке реализации преимущественного права арендуемое имущество - нежилое помещение площадью 7,3 кв. м, расположенное по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Победы, д. 22 (ком. 12).

Основанием для отказа в реализации обществу преимущественного права на выкуп указанного помещения послужил вывод администрации о том, что ответчик не планирует приватизировать объект, так как он необходим для решения вопросов местного значения, постановлением администрации от 04.12.2014 N 2285-п отнесен к категории предназначенных для обеспечения деятельности органов местного самоуправления, работников муниципальных предприятий и учреждений.

При этом материалами дела не подтверждается, что администрация до обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права извещало его о необходимости использования нежилого помещения для решения вопросов местного значения.

Имеющиеся в письме администрации ссылки на отсутствие волеизъявления на приватизацию спорного помещения и необходимость его использования для решения вопросов местного значения сами по себе не могут служить основанием для отказа обществу в реализации права на выкуп спорного недвижимого имущества.

Доказательств того, что отчуждение спорного нежилого помещения в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества запрещено в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, в материалы дела не представлено.

Довод администрации о невозможности приватизации спорного имущества в силу потребности муниципалитета в детских дошкольных учреждениях (каким являлось спорное здание по ул. Победы, д. 22 в г. Обнинске) обоснованно не принят судом первой инстанции, поскольку доказательства, подтверждающие необходимость размещения в спорном помещении детского сада, в материалы дела ответчиком не были представлены.

Такой подход соответствует позиции Арбитражного Суда Центрального округа по делам с аналогичными обстоятельствами: дело N А23-75/2014, дело N А23-98/2015.

Ссылка апеллянта на то, что спорное нежилое помещение не является обособленным объектом ввиду отсутствия отдельного выхода из здания, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной.

Согласно статьям 1, 3, 9 Закона N 159-ФЗ, разъяснениям, данным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, субъект малого и среднего предпринимательства вправе в преимущественном порядке приватизировать арендуемое им имущество, находящееся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, если: оно является недвижимой вещью в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации; в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; права на такое имущество подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения.

Таким образом, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

По смыслу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть уникальные характеристики объекта недвижимости, содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В силу части 5 статьи 1 данного Закона кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В соответствии с утвержденной приказом Минюста Российской Федерации от 18.02.2008 N 32 формой кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровый паспорт выдается на изолированное нежилое помещение.

Требование изолированности помещения заключается в том, что оно должно представлять собой конструктивно обособленную функциональную часть строения с помещениями, имеющими обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, не имеющую в своих пределах функциональных частей других помещений (мест общего пользования). Таким образом, наличие отдельного входа в помещение с улицы не является обязательным критерием для признания помещения в качестве обособленного.

Судебной коллегией установлено, что на спорное нежилое помещение, арендуемое обществом, имеется кадастровый паспорт (л. д. 23 - 24). Данное помещение независимо от прилегающих к нему помещений и не имеет в своих пределах функциональных частей других помещений (мест общего пользования). Иное администрацией не доказано.

Кроме того, на данное обстоятельство, как на основание для отказа в удовлетворении заявления ООО "Аукцион-Недвижимость", администрация города Обнинска Калужской области в оспариваемом отказе не ссылалась.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Учитывая изложенное и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 17.08.2015 по делу N А23-3059/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации города Обнинска Калужской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Еремичева

Судьи

К.А. Федин Е.В. Мордасов