Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2015 г. N 11АП-14031/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 6 апреля 2016 г. N Ф06-6834/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

01 декабря 2015 г.

Дело N А55-4396/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 декабря 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С., с участием в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы - индивидуального предпринимателя Пахомова Александра Ивановича - представитель Татаренков Р.В. (доверенность от 25.03.2015), от ответчика - Администрации г.о.Самары - представитель не явился, извещена надлежащим образом, от третьего лица - Министерства имущественных отношений Самарской области - представитель Малинин М.С. (доверенность от 30.12.2014 N 427), от третьего лица - Департамента управления имуществом Самарской области - представитель Ильина А.М. (доверенность от 13.01.2015 N 3), от третьего лица - Департамента строительства и архитектуры г.о.Самары - представитель не явился, извещен надлежащим образом, от третьего лица - Главного управления организации торгов Самарской области - представитель Колесникова И.А. (доверенность от 31.12.2014 N 14-03/1133), рассмотрев в открытом судебном заседании 24 ноября 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пахомова Александра Ивановича на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 августа 2015 года по делу N А55-4396/2015 (судья Селиваткин П.В.) по иску индивидуального предпринимателя Пахомова Александра Ивановича (ОГРНИП 313631212600022, ИНН 631201460051), г.Самара, к Администрации г.о.Самары (ИНН 6315700007), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства имущественных отношений Самарской области, Департамента управления имуществом Самарской области, Департамента строительства и архитектуры г.о.Самары, Главного управления организации торгов Самарской области, об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Пахомов А.И. обратился в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений Самарской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507002:1074.

Определением суда от 19.05.2015 в порядке ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика - Министерства имущественных отношений Самарской области на его правопреемника - Администрацию г.о.Самара.

Решением суда первой инстанции от 14.08.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ИП Пахомов А.И. просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Министерство имущественных отношений Самарской области и Департамент строительства и архитектуры г.о.Самары в отзывах на апелляционную жалобу просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании ИП Пахомов А.И. и его представитель апелляционную жалобу поддержали, решение суда считают незаконным и необоснованным, просили его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании иные представитель лиц, участвующих в деле возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Пахомовым А.И. и министерством имущественных отношений Самарской области заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством N 2261а-2012/2017 от 27.06.2012 г., расположенного по адресу: Самарская обл., г. Самара, Ленинский район, ул. Самарская, в районе дома N 270, площадью 138 кв.м. кадастровый номер 63:01:0507002:1074, для парковки автомобилей.

29.12.2014 г. Министерством издан приказ N 3555 "О проведении торгов по продаже земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Ленинский район, ул. Самарская, в районе дома N 270" (кадастровый номер 63:01:0507002:1074).

29.01.2015 г. истцом получено уведомление "О принятии решения о проведении торгов по продаже земельного участка" исх.N 12-1/1376/13 от 31.12.2014 г.

Частью 8 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В виду того, что Министерство, как орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством однозначно выразил свою волю на продажу Земельного участка, путем издания приказа N 3555 от 29.12.2014 г. истец, 29.01.2015 г. в соответствии с частью 8 статьи 22 Земельного кодекса РФ и статьей 250 Гражданского кодекса РФ истец обратился в Министерство с "Заявлением о реализации преимущественного права покупки земельного участка" (вх. N 2376 от 29.01.2015 г.).

К указанному заявлению были приложены: проект договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством (подлинник в трех экземплярах), заявка на предоставление Земельного участка от 29.01.2015 г. по форме согласно приложению N 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О Порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" с приложением на 35 (тридцати пяти) листах.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованная в заключение договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Истец полагает, что проведение аукциона по продаже Земельного участка, с учетом закрепленного пунктом 8 статьи 22 Земельного кодекса РФ преимущественного права как арендатора Земельного участка на выкуп земли при наличии его волеизъявления на реализацию этого права не требуется.

На основании части 8 статьи 22 Земельного кодекса РФ, статьи 250 Гражданского кодекса РФ и статьи 445 ГК РФ, Министерство обязано заключить договор купли-продажи Земельного участка на условиях предложенных истцом в проекте договора купли-продажи Земельного участка и по цене указанной в приказе N 3555 "О проведении торгов по продаже земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Ленинский район, ул. Самарская, в районе дома N 270".

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Указанные обстоятельства и нормы права послужили истцу поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылками на нормы статей 15, 28, 27, 85 Земельного кодекса Российской Федерации обосновано отказал в иске, поскольку спорный земельный участок относится к территории общего пользования и не подлежит приватизации исходя из следующего.

Как верно установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок, имеющий кадастровый номер 63:01:0507002:1074, расположен по адресу: Самарская обл., г. Самара, Ленинский район, ул. Самарская, в районе дома N 270, площадью 138 кв.м. предоставлен индивидуальному предпринимателю Пахомову А.И. министерством имущественных отношений Самарской области по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством N 2261а-2012/2017 от 27.06.2012 г., в целях парковки автомобилей, на период с 15.05.2012 по 17.05.2017.

Спорный земельный участок находится на землях населенных пунктов.

Указанное выше подтверждается выпиской из ЕГРП от 07.11.2014 (л.д.142 т.1).

Как следует из представленного сторонами совместного акта осмотра земельного участка от 10.08.2015 N 999, земельный участок имеет асфальтовое покрытие, используется под парковку автомобилей, по периметру огорожен кирпичным забором, расположен в непосредственной близости от многоквартирного жилого дома в пределах 10 м.

Из представленных сторонами в материалы фотографий спорного земельного участка, а также проекта границ земельного участка, выполненных ООО ПСБ "Гейзер" (л.д.106 т.1), усматривается, что он расположен на дворовой территории многоквартирного жилого дома по ул.Самарской 270, примыкает к внутридворому проезду с одной стороны, с другой стороны находится детская площадка. Дворовая территория ограничена соседними многоквартирными жилыми домами, а также объектами общего пользования - насосной, трансформаторной подстанцией.

При это суд первой инстанции указал, что с учетом изложенных обстоятельств доводы истца о наличии преимущественного права покупки земельного участка, предусмотренного ч.8 ст. 22 ЗК РФ в редакции действовавшей до 01.03.2015, правового значения не имеют.

Ссылку истца на решение арбитражного суда от 08.10.2013 по делу N А55-14110/2013, которым суд обязал министерство устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Пахомова А.И. путем обеспечения проведения оценки земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Самарская, в районе дома N 270, площадью 138 кв.м., кадастровый номер 63:01:0507002:1074, для парковки автомобилей, в порядке, установленном законодательством об оценочной деятельности и в недельный срок, начиная с даты получения отчета о рыночной стоимости земельного участка принять решение о проведении торгов в форме аукциона по продаже земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Самарская, в районе дома N 270, площадью 138 кв.м., кадастровый номер 63:01:0507002:1074, для парковки автомобилей и направить уведомление о принятом решении ИП Пахомову А.И., как на преюдициальное, правомерно суд первой инстанции нашел необоснованной.

Указанным решением факт отнесения спорного земельного участка к территории общего пользования не установлен, обстоятельства принадлежности его к территории общего пользования не исследовались судом.

При этом суд первой инстанции исходя из фактических обстоятельств дела обоснованно критически относится к информации, представленной департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара в письме от 05.08.2015 N Д05-01-01/8573 о том, что объект не принадлежит к территории общего пользования.

Довод истца в подтверждение позиции об отсутствии статуса спорного земельного участка как территории общего пользования со ссылкой на кадастровый паспорт от 09.07.2015 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507002:554 площадью 1024 кв.м, занятого жилым домом по адресу: г.Самара, ул.Самарская, д.270, суд первой инстанции верно почитал необоснованным, поскольку согласно содержанию раздела 16 указанного документа "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства".

Кроме того, как следует из материалов дела, по периметру двора расположены соседние жилые дома. В связи с чем суд первой инстанции верно отметил следующее.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" установлено, что в состав общего имущества входят иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В пункте 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно оставил исковые требования без удовлетворения.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 14 августа 2015 года по делу N А55-4396/2015, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 августа 2015 года по делу N А55-4396/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пахомова Александра Ивановича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева