Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2015 г. N 09АП-40839/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17 февраля 2016 г. N Ф05-21008/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

30 ноября 2015 г.

Дело N А40-193280/14

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей А.И. Трубицына, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ДГИ г. Москвы, ООО "Бик А"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 июля 2015 года

по делу N А40-193280/14, принятое судьёй Мысак Н.Я.

по иску ООО "Бик А"

к ДГИ г. Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 435,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 35/1

при участии в судебном заседании:

от истца: Козлов А.И. (по доверенности от 08.10.2014)

от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 30.12.2014)

УСТАНОВИЛ

ООО "БИК А" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г.Москвы (далее - ответчик).

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 435,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 35/1, а именно:

- пункт 3.1. договора в следующей редакции: "3.1. Цена объекта составляет 52 121 000 (пятьдесят два миллиона сто двадцать одна тысяча) рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом Парфеновой Е.Н. (Московский городской филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ") в рамках проведенной судебной экспертизы по делу N А40- 193280/14.

- НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

- пункт 3.4. договора в следующей редакции: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 447 805 (один миллион четыреста сорок семь тысяч восемьсот пять) рублей 56 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

- пункт 5.1. договора в следующей редакции:

"5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) на размере 0,05% от неуплаченной суммы (п. 3.1. Договора) за каждый день просрочки" пункт 5.2.договора в следующей редакции:

"5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,01 % от цены объекта за каждый день просрочки";

дополнить договор п. 5.5. следующего содержания:

"5.5. В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на Объект (п. 2.1.), а также в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.2. Договора, Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,05 % от цены объекта, в также возместить убытки.";

исключить из договора п. 4.5, п. 5.4.;

В связи с исключением п. 5.4. договора в редакции ДГИ, изменить нумерацию пунктов договора, а именно: п. 5.5. договора в реакции ДГИ считать п. 5.4. соответственно (согласно уточненным в порядке ст.49 АПК РФ исковым требованиям).

Решением суда от 14 июля 2015 г. урегулированы разногласия между ООО "БИК А" и Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 435,8 кв.м (этаж 1, пом. XIII, комн. 1-8, пом. ХШа, комн. 1-10), расположенного по адресу: г.Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 35/1, пункты договора изложены в следующей редакции:

"п. 3.1. Цена объекта составляет 52 121 000 (пятьдесят два миллиона сто двадцать одна тысяча) рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом Парфеновой Е.Н. (Московский городской филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ") в рамках проведенной судебной экспертизы по делу N А40-193280/14.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1447 805 (один миллион четыреста сорок семь тысяч восемьсот пять) рублей 56 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

В удовлетворении остальной части требований истцу отказано.

С Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) в пользу ООО "БИК А" (ОГРН 1027739555084, ИНН 7710062967) взыскано 2 000 руб. расходов по госпошлине, 20 000 руб. расходов по экспертизе.

С решением не согласились обе стороны, по делу поданы две апелляционные жалобы.

Ответчик просит состоявшееся решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, цена выкупаемого имущества определена судебной экспертизой неверно, так как экспертное заключение составлено в нарушение ФСО N N 3, 7, в проведении повторной экспертизы ответчику было отказано.

Истец просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить и принять новый судебный акт:

- об изменении редакции пунктов 5.1., 5.2.договора,

- о дополнении договора пунктом 5.5;

- об исключении из договора пунктов 4.5., 5.4;

- об изменении нумерации пунктов договора в связи с исключением п. 5.4, а именно: п. 5.5. договора в редакции ДГИ считать п. 5.4. соответственно.

Заслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия находит решение от 14 июля 2015 г. подлежащим изменению.

Как усматривается из материалов судебного дела, ООО "БИК А" в соответствии с договором от 11.07.2007 г. N 02-00248/07 арендует нежилое помещение общей площадью 435,8 кв. м (этаж 1, пом. XIII, комн. 1-8, пом. XIII a, комн. 1-10), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александры Космодемьянских, д. 35/1.

ООО "БИК А" является субъектом малого предпринимательства.

Письмом вх. N 33-5-27192/13-(0)-0 от 24.09.2013 г. истец направил Департаменту заявление на выкуп арендованного имущества.

12.09.2014 г. Департамент направил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 435,8 кв. м (этаж 1, пом. XIII, комн. 1-8, пом. XIII a, комн. 1-10) (письмо исх. N 33-5-27192/13-(5)-0).

Однако между сторонами возник спор по поводу цены выкупаемого имущества.

Письмом исх. N б/н от 08.10.2014 г. Истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с учетом прилагаемого подписанного протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).

Согласно отчету N 12/09/14 от 24.09.2014 г., составленного ОО "Андеррайтинг" по заданию истца, рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 51 957 900 руб. без учета НДС.

Разногласия возникли: по п. 3.1 проекта договора (цена объекта); по п. 3.4. проекта договора (порядок оплаты по договору), 5.2 договора (ответственность покупателя за уклонение от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией права собственности), 5.5 договора (отсутствие условия об ответственности продавца за уклонение от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности), а также по п.4.5 и п. 5.4 договора.

Согласно заключению, подготовленному ООО "Андеррайтинг" (отчет N 12/09/14 от 24.09.2014 г.), рыночная стоимость выкупаемого объекта общей площадью 435,8 кв.м. составляет 51 957 900 руб. без учета НДС.

До настоящего времени ответ от ответчика о результатах рассмотрения протокола разногласий истцу не был направлен.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3,4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли- продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ. Кроме того, арендуемое помещение не выбывало из его владения.

17.03.2015 г. судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 435,8 кв.м. (этаж 1, пом. XIII, комн. 1-8, пом. XIII a, комн. 1-10) по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 35/1 по состоянию на 24.09.2013 г., производство которой было поручено ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 435,8 кв.м. (этаж 1, пом. XIII, комн. 1- 8, пом. XIII а, комн. 1-10) по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 35/1 по состоянию на 24.09.2013 г. без НДС составляет 52 121 000 руб. 00 коп.

При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.

Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.

Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Часть 2 ст. 9 АПК РФ возлагает на лицо, участвующее в деле, риск наступления неблагоприятных последствий совершения или не совершения этим лицом процессуальных действий.

При рассмотрении дела Департамент отводов выбранному судом эксперту не заявлял, заявлений о фальсификации доказательств не представлял, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявлял.

При таких обстоятельствах у суда не было оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлено и в суде апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Апелляционная жалоба истца признается судом апелляционной инстанции частично обоснованной в силу следующего.

Согласно ст. 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, отказывая в иске по п.п. 5.1., 5.2. договора, законность включения которых в договор истцом не оспаривалась, а несогласие истца касались лишь их содержания, суд в нарушение положений ст. 173 АПК РФ, по сути, не установил подлежащую применению редакции п.п.5.1. и 5.2. договора, чем нарушил положения ст. 173 АПК РФ.

Как следует из предложенных сторонами редакций п.п. 5.1.и 5.2. договора, разногласия между сторонами возникли в отношении ставок неустоек по п. 5.1. договора: 0,5% в проекте ответчика, 0,05% в проекте истца; по п. 5.2. договора: штраф в размере 5% от цены объекта в проекте ответчика, и 0,01% от цены объекта за каждый день просрочки в проекте истца.

Истец считает, что ставки неустоек, предложенные ответчиком, нарушают положения ст. 333 ГК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с данной позицией истца, поскольку ст. 333 ГК РФ не устанавливает императивных норм в отношении прав и обязанностей сторон на стадии заключения договора, а регулирует иные стадии, а именно, наличие судебного спора по поводу исполнения обеспеченного неустойкой обязательства.

При этом соразмерность, (не соразмерность) последствиям нарушения обязательства не может устанавливаться в момент заключения договора, когда нарушение договора не существует и, соответственно, нельзя оценить, к каким последствиям для продавца привело или может привести нарушение сроков оплаты либо уклонение покупателя от государственной регистрации.

Поскольку на дату заключения договора ответчик уже является не владеющим собственником, суд апелляционной инстанции считает, что установление неустоек в редакции ответчика соответствует принципам равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности участников гражданских отношений (ч. 1 ст. 2 ГК РФ).

В этой связи, п.п. 5.1., 5.2. договора принимается судебной коллегией в редакции ответчика.

Пункт 4.5. договора в проекте договора ответчика подлежит исключению, так как обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке возможно только по соглашению сторон (п.1. ст. 349 ГК РФ). Данная норма закона изложена императивно. Соответственно, истец не может быть понужден к заключению договора на противоречащих императивной норме условиях (ст. 422 ГК РФ).

Пункт 5.4. договора в проекте ответчика также исключается судебной коллегией, поскольку, устанавливая оплату по договору в рассрочку (п. 3.2. договора, не являющийся спорным), право одностороннего отказа от договора вне зависимости от выплаченных сумм по причине не поступления платежей противоречит положениям ч.2 ст. 489 ГК РФ.

В соответствии с ч.2 ст. 489 ГК РФ, иное может быть установлено только соглашением сторон.

Поскольку истец на включение условий п. 5.4. договора не согласен, суд не может понудить истца на принятие иных условий, чем это предусмотрено в ч. 2 ст. 489, в связи с чем требование истца об исключении из договора п. 5.4. заявлено правомерно.

В связи с исключением из договора п. 5.4. подлежит удовлетворению и производное от него требование об изменении нумерации, а именно, п. 5.5. договора считать п. 5.4.

Пункт 5.5. договора в редакции ответчика дополнению редакцией истца не подлежит, так как ответчик в принципе не согласен устанавливать для себя договорную ответственность (п. 7 Информационного письма ПВАС РФ от 05.05.1997 г. N 14).

При этом включение (не включение) в договор условия о взыскании убытков не имеет правового значения, так как взыскание убытков является универсальным способом защиты гражданских прав (ст. 15, 393 ГК РФ) вне зависимости от специального указания об этом в договоре.

С учетом того, что жалоба истца удовлетворена частично, судебный акт апелляционной инстанции нельзя считать состоявшимся в пользу истца, в связи с чем расходы истца по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы отнесению на ответчика не подлежат (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Апелляционную жалобу ООО "Бик А" удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 июля 2015 года по делу N А40-193280/14 изменить:

Пункт 5.1. договора изложить в редакции ответчика:

"5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % от уплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки".

Пункт 5.2. договора изложить в редакции ответчика:

"5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5 % от цены объекта".

Пункты 4.5. и 5.4. исключить из договора.

В дополнении пункта 5.5. договора отказать.

В связи с исключением пункта 5.4. из договора изменить нумерацию пунктов договора, а именно: пункт 5.5. договора считать пунктом 5.4.

В части согласования пунктов 3.1., 3.4. и распределения судебных расходов решение Арбитражного суда города Москвы от 14 июля 2015 года по делу N А40-193280/14 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

А.И. Трубицын Д.Н. Садикова