Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2015 г. N 14АП-9168/15

г. Вологда

02 декабря 2015 г.

Дело N А52-286/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 декабря 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки на решение Арбитражного суда Псковской области от 14 сентября 2015 года по делу N А52-286/2015 (судья Васильева О.Г.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр" (место нахождения: 182108, Псковская обл., г. Великие Луки, пр-т Гагарина, д. 40; ОГРН 1046000111013, ИНН 6025024413; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки (место нахождения: 182113, Псковская обл., г. Великие Луки, пл. Ленина, д. 1; ОГРН 1026000903136, ИНН 6025011453; далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи арендуемого муниципального имущества.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования в соответствии с заключением эксперта в части стоимости выкупаемого имущества.

Уточнение размера иска в части уменьшения выкупной цены принято судом.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Великолукская городская Дума.

Решением суда от 14.09.2015 наименование договора между Комитетом и Обществом изложено в следующей редакции: договор N __ купли-продажи нежилого здания при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге. Абзац первый пункта 1.1 принят в редакции: 1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора нежилое здание, расположенное по адресу: г. Великие Луки, пр-кт Гагарина, д. 40, площадью 409,2 кв.м, 1970 года постройки. Абзац первый пункта 2.1 договора принят в редакции: 2.1 Цена продажи объекта составляет 10 189 000 (десять миллионов сто восемьдесят девять тысяч) руб., без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Абзац первый пункта 2.2 принят в редакции: 2.2 Оплата объекта в сумме 10 189 000 (десять миллионов сто восемьдесят девять тысяч) руб., без учета НДС, осуществляется с рассрочкой на 60 месяцев с момента заключения договора путем безналичного перечисления денежных средств на счет: УФК по Псковской области (КУМИ г. Великие Луки), счет N 40101810400001010002 Отделение Псков, КБК 91311402043040000410, ИНН 6025011453, КПП 602501001, ОКТМО 58710000, БИК 045805001. Пункт 6.2 принят в редакции: 6.2. За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, продавец вправе взыскать с покупателя проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из имевших место в соответствующие периоды средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Абзац первый пункта 2.1 договора принят в редакции: 2.1 Цена продажи объекта составляет 2 960 000 (два миллиона девятьсот шестьдесят тысяч) руб., без учета НДС. Абзац первый пункта 2.2 принят в редакции: 2.2 Оплата объекта в сумме 2 960 000 (два миллиона девятьсот шестьдесят тысяч) руб., без учета НДС, осуществляется с рассрочкой на 60 месяцев с момента заключения договора путем безналичного перечисления денежных средств на счет: УФК по Псковской области (КУМИ г. Великие Луки), счет N 40101810400001010002 Отделение Псков, КБК 91311402043040000410, ИНН 6025011453, КПП 602501001, ОКТМО 58710000, БИК 045805001. Пункт 6.2 принят в редакции: 6.2. За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, продавец вправе взыскать с покупателя проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из имевших место в соответствующие периоды средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в соответствии со статьей 395 ГК РФ. С Комитета в пользу Общества взыскано 12 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Дополнительным решением от 21.10.2015 с Комитета в пользу Общества взыскано 25 000 руб. судебных расходов. С депозитного счета суда обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки" перечислено 25 000 руб. стоимости проведения экспертизы.

Комитет не согласился с судебным актом и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом норм процессуального права, просит решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт. Полагает, что первоначальные отчеты N 37/08/2014 и 38/08/2014 об оценке полностью достоверны и соответствуют реальной рыночной стоимости оспариваемых объектов, тогда как судом был применен отчет с заниженными ценами объектов недвижимости. Ответчик не был уведомлен надлежащим образом об уточнении истцом исковых требований, в связи с чем Комитет не смог подготовить возражения на данные уточнения. Суд не предоставил ответчику возможность своевременно ознакомиться с отчетами экспертов, на основании которых вынесен оспариваемый судебный акт.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Стороны и третье лицо о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились и представителей своих не направили, Комитет и Общество ходатайствуют о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, в связи с чем жалоба рассмотрена в отсутствие сторон и третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку Комитет обжалует решение суда в части, возражений от Общества о проверке судебного акта в пределах жалобы не поступило, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу Комитета - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 05.10.1994 N 374 на аренду нежилых помещений (строений), в соответствии с которым арендодатель передает арендатору в аренду нежилые помещения (строения) по адресу: г. Великие Луки, пр. Гагарина, д. 40, общей площадью 520 кв.м во временное пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности до 2014 года.

К договору 20.06.2012 подписано соглашение о внесении изменений, в соответствии с которым срок действия договора установлен до 05.08.2014.

Соглашением о внесении изменений в договор от 01.08.2014 предмет договора указан как нежилое помещение площадью 105,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Великие Луки, пр. Гагарина д. 42, нежилое здание площадью 415,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Великие Луки, пр. Гагарина, д. 40, для использования под торговлю.

Сторонами 27.08.2014 заключен договор N 72 аренды нежилого здания, в соответствии с которым Обществу передано в аренду сроком с 06.08.2014 по 04.09.2014 нежилое здание, площадью 424,7 кв.м, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 60:25:0031103:62, площадью 557 кв.м, расположенное по адресу: г. Великие Луки, пр. Ю. Гагарина, д. 40 во временное пользование под торговлю.

Сторонами 27.08.2014 заключен договор N 73 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым Обществу передано в аренду сроком с 06.08.2014 по 04.09.2014 нежилое помещение N 2001, площадью 110,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Великие Луки, пр. Ю. Гагарина, д. 42 во временное пользование под торговлю.

С 23.09.2014 Общество пользуется указанными помещениями в соответствии с договорами N 81а и N 81 аренды нежилого здания по результатам аукциона, заключенных на срок до 22.03.2015.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 04.06.2014 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Комитет письмом от 03.07.2014 N 2599 сообщил Обществу о том, что инициированы процедуры по реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, будет проведена рыночная оценка помещения и подготовлен для рассмотрения Великолукской городской Думой проект решения об утверждении условий приватизации объекта.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества по заданию Комитета эксперт-оценщик Никитина Юлия Сергеевна провела оценку рыночной стоимости спорных объектов. Согласно отчету N 38/08/2014 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым (инвентарным) номером 60:25:0031103:1836, общей площадью 424,7 кв.м, с земельным участком общей площадью 557 кв.м, расположенному по адресу: Псковская обл., г. Великие Луки, пр. Гагарина, д. 40 на 14.08.2014 составляет 16 870 592 руб. без НДС и 407 368 руб. без НДС земельного участка. Согласно отчету N 37/08/2014 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 2001 общей площадью 110,6 кв.м, расположенного по адресу: Псковская обл., г. Великие Луки, пр. Гагарина д. 42 рыночная стоимость объекта оценки составляет 4 393 199, без НДС.

Решением Великолукской городской Думы от 18.11.2014 N 126 утверждены предложенные администрацией города Великие Луки условия приватизации объекта муниципальной собственности: нежилое помещение N 2001, площадью 110,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Великие Луки, пр. Гагарина, д. 42 на первом этаже пятиэтажного жилого дома 1970 года постройки. Цена продажи составляет 4 393 199 руб. без учета НДС.

Решением Великолукской городской Думы от 18.11.2014 N 128 утверждены предложенные администрацией города Великие Луки условия приватизации объектов муниципальной собственности: нежилое здание, площадью 424,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Великие Луки, пр. Гагарина, д. 40, 1970 года постройки и земельного участка с кадастровым номером 60:25:0031103:62 площадью 557 кв.м. Цена продажи составляет 17 277 960 руб. без учета НДС.

Письмом от 26.11.2014 N 5136 Комитет уведомил Общество о принятых решениях и предложил в течение месяца сообщить свое решение о заключении договоров купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с одним из предложенных проектов договоров. Проекты договоров Обществом рассмотрены и подписаны с протоколом разногласий.

В связи с тем, что соглашение по существенным условиям договора не было достигнуто, Общество обратилось в Арбитражный суд Псковской области с настоящим иском.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны, на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Из положений статей 3, 4, 6 Закона N 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным данной статьей критериям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки, в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что основные разногласия при заключении договоров сведены к определению предмета договора в части включения земельного участка, площади объекта, расположенного по адресу: г. Великие Луки, пр. Гагарина, д. 40 и цены продажи объектов.

Определением суда от 15.04.2015 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой суд поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки" Пырх О.А., поставив на разрешение эксперта вопросы о цене (рыночной стоимости) выкупаемого имущества.

Согласно заключению эксперта Пырх О.А. по состоянию на 04.06.2014 итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки составляет: нежилое помещение N 2001 площадью 110,6 кв.м. 2 960 00 руб., земельного участка - 171 000 руб., нежилого здания площадью 409,2 кв.м - 10 189 000 руб.

Оценив все представленные в материалы дела отчеты об оценке стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции принял итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, определенную экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки" Пырх О.А.

Экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки" по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ.

Оценив указанное заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел наличия каких-либо противоречий или необоснованности сделанных экспертом выводов по заданным вопросам. Выводы эксперта понятны, в связи с чем исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд правомерно признал заключение эксперта допустимым доказательством и удовлетворил требования истца, уточненные в связи с заключением судебной оценочной экспертизы и редакция спорных пунктов договоров изложена с учетом цены, определенной экспертом.

Заключение эксперта в судебном порядке ответчиком не обжаловалось.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Права и обязанности участвующих в деле лиц определены статьей 41 АПК РФ.

Податель жалобы ссылается на то, что истец не известил ответчика об увеличении размера исковых требований, а суд рассмотрел спор с учетом увеличения иска в отсутствие ответчика. По мнению ответчика, это противоречит нормам процессуального права.

Частью 1 статьи 49 АПК РФ предусмотрено право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В силу части 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии; заявлять отводы; представлять доказательства и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного разбирательства.

Согласно части 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Производство по делу, которое было приостановлено до получения экспертного заключения, возобновлено 17.08.2015, рассмотрение назначено на 08.09.2015, указанное определение суда было направлено лицам, участвующим в деле, 18.08.2015, и получено ответчиком 20.08.2015, в связи с чем судебная коллегия считает, что у истца было достаточно времени ознакомиться с результатами судебной экспертизы и представить свои возражения по ним.

В судебном заседании, состоявшемся 08.09.2015, представитель истца уточнил исковые требования в связи с заключением эксперта.

При этом ответчик в судебном заседании не присутствовал, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференцсвязи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из приведенной нормы следует, что отложение дела является правом, а не обязанностью суда.

Апелляционная коллегия считает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отложения судебного заседания, поскольку у ответчика было достаточно времени для ознакомления с материалами дела и определения своей позиции. Ответчик должен был предполагать уточнение требований истца в связи с заключением судебной экспертизы.

Ссылка подателя жалобы на отчеты об оценке иных, не относящихся к рассматриваемому спору, объектов, не может повлиять на правильность выводов суда первой инстанции в отношении спорных объектов.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина Комитетом в федеральный бюджет не уплачивается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 14 сентября 2015 года по делу N А52-286/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Зорина

Судьи

А.Я. Зайцева Н.В. Чередина