Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2015 г. N 19АП-6541/15

город Воронеж

2 декабря 2015 г.

Дело N А35-11109/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 2 декабря 2015 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Протасова А.И.,

судей Донцова П.В.,

Семенюта Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А.,

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью "Строймонолит": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: Абдалова Д.Р., представителя по доверенности от 14.04.2015;

от Администрации города Курска: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 21.09.2015 по делу N А35-11109/2014 (судья Лымарь Д.В.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Строймонолит" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании недействительным решения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Строймонолит" (далее - ООО "Строймонолит", Общество, заявитель, ОГРН 1074632000376, ИНН 4632074759) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, Управление) от 31.10.2014 N 01/127/2014-588 А35-11109/2014 об отказе во внесении изменений в запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вида разрешенного использования земельного участка площадью 802 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102307:19 из категории земель - земли населенных пунктов "для строительства жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автопарковкой", расположенного по адресу: г.Курск, ул.Можаевская, д.19; о взыскании с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области расходов на оплату государственной пошлины в размере 2000 руб. (с учетом уточнений).

Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрации города Курска, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курской области.

Решением суда от 21.09.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрации города Курска обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в сообщении об отказе отсутствует ссылка на ст. 18 Федерального закона и не указано, каким конкретно требованиям, предусмотренным данной статьей не соответствуют предоставленные ООО "Строймонолит" документы. Принимая решение об изменении вида разрешенного использования, Администрация действовала в рамках своей компетенции. Фактическое использование земельного участка судом не устанавливалось. Законодатель не относит к компетенции федеральных органов в области государственной регистрации проведение юридической экспертизы и проверки законности и обоснованности актов, принятых органами местного самоуправления. Спорный земельный участок расположен в жилой зоне малоэтажных многоквартирных жилых домов (Ж-2). Измененный постановлением администрации вид разрешенного использования земельный участок в целом не противоречит допускаемым доля территориальной зоны Ж-2 видам разрешенного использования земельного участка.

В отзыве на жалобу ООО "Строймонолит" указывает, что поддерживает доводы жалобы. Согласно п. 8.1 договора N 607-13 от 16.09.2013 "изменение указанного в п. 1.1. договора целевого назначения земельного участка допускается в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ". Следовательно, заявитель воспользовался своим право по изменению вида разрешенного использования земельного участка.

В отзыве на жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области указывает, что регистрирующий орган в соответствии со ст.13 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ, п.1 Письма Минэкономразвития России от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13, наделен полномочиями по проведению правовой экспертизы акта органа местного самоуправления. Автоматическое внесение изменений в ЕГРП действующим законодательством в данном случае не предусмотрено. У администрации отсутствовали правовые основания для принятия решения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, поскольку любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается собственником самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. В числе основных видов разрешенного использования для зоны Ж-2, в отличие от зоны Ж-4, отсутствует такой вид разрешенного использования, как "строительство помещений общественного назначения". Вспомогательные виды разрешенного использования в градостроительном регламенте для зоны Ж-2 не указаны. Площадь земельного участка 802 кв.м. не соответствует предельным размерам в зоне Ж-2 для строительства многоквартирного жилого дома - 1000 км.в.

В судебное заседание ООО "Строймонолит", Администрация города Курска и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курской области не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, в собственности ООО "Строймонолит" находится земельный участок с кадастровым номером 46:29:102307:19 по адресу: г. Курск, ул. Можаевская, д.19, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 46 АП N 051927 от 10.01.2014 (т.1 л.д.8).

Право собственности Общества зарегистрировано Управлением на основании договора купли-продажи земельного участка от 16.09.2013 N 607-13 и акта приема-передачи от 30.09.2013.

Указанный земельный участок имел разрешенный вид использования - "для размещения (строительства) парковки и организации проезда к проектируемому комплексу с пропускным пунктом с помещением охраны".

Постановлением Администрации г. Курска N 1306 от 09.04.2014 вид разрешенного использования земельного участка был изменен на новый - "для строительства жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автопарковкой".

"Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 09.07.2014 внесла изменения в кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 46:29:102307:19, где указано разрешенное использование земельного участка: "для строительства жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автопарковкой" (т.1 л.д.10-12).

ООО "Строймонолит" 12.09.2014 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением о внесении, изменений в запись ЕГРП вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102307:19 с "для размещения (строительства) парковки и организации проезда к проектируемому комплексу с пропускным пунктом с помещением охраны" на "для строительства жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автопарковкой".

К заявлению были приложены квитанции об уплате государственной пошлины от 12.09.2013, постановление Администрации г. Курска от 09.04.2014 N 1306 об изменении вида разрешенного использования земельного участка, кадастровый паспорт от 09.07.2014 N 46/14-1-177833, доверенность и учредительные документы Общества, что подтверждается распиской от 27.08.2014 (т.2 л.д.45).

Управление Росреестра по Курской области письмом от 29.09.2014 N 01/127/2014-588 приостановило внесение изменений в запись ЕГРП.

Сообщением от 31.10.2014 N 01/127/2014-588 Управление Росреестра по Курской области отказало Обществу во внесении изменений в запись ЕГРП.

Считая решение об отказе во внесении изменений в запись в ЕГРП незаконным, ООО "Строймонолит" обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд области исходил из того, что изложенное в сообщении N 01/127/2014-588 от 31.10.2014 решение Управления Росреестра по Курской области об отказе в внесении изменений в запись ЕГРП о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102307:19 площадью 802 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Можаевская, д.19 из категории земель "земли населенных пунктов" с предыдущего - "для размещения (строительства) парковки и организации проезда к проектируемому комплексу с пропускным пунктом с помещением охраны" на новый - "для строительства жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автопарковкой", не противоречит нормам закона и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Апелляционная коллегия соглашается с данными выводами суда области и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ предусмотрено, что кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации".

Согласно статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов.

В соответствии с п.1 ст.18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Согласно п.3 ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики).

Факт внесения изменений в данные кадастрового учета не исключает необходимость проверки государственным регистратором при внесении изменений в ЕГРП оснований изменения вида разрешенного использования земельного участка, в том числе - на предмет их соответствия требованиям законодательства.

Внесение изменений в ЕГРП является регистрационным действием и осуществляется по результатам правовой экспертизы документов в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации).

Государственный регистратор Законом о регистрации наделен полномочиями по проведению правовой экспертизы представленных документов на регистрацию, и обязан законом проверять их соответствие по форме и содержанию действующему законодательству.

В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации прав являются в частности акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Проведение правовой экспертизы является обязанностью государственного регистратора.

Согласно п.10.2 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск" (далее - Правила), утвержденных Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 N 388-3-РС, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства определены ко всем территориальным зонам и установлены в градостроительных регламентах.

В соответствии п. 4.1.4. Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск", изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории муниципального образования "Город Курск" физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами.

Из представленного в материалах дела кадастрового паспорта (т.2 л.д.42-44) следует, что в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) в графе разрешенного использования земельного участка указано: "для строительства жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автопарковкой".

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка.

Данный вывод следует, в том числе, из положений Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 и согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 10.12.2014 N 71-АПГ14-6.

В соответствии с п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N13016/11 и N 12919/11, изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований, при этом фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ).

При этом изменение одного вида разрешенного использования определенного земельного участка на другой требует внесения соответствующих изменений в ГКН, что обеспечит возможность перерасчета его кадастровой стоимости.

Сведения в Государственном кадастре недвижимости о виде разрешенного использования отображаются, а не устанавливаются этим ресурсом.

Внесение изменений в Единый государственный реестр прав в случае, предусмотренном абзацем 2 ч.6 ст.12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", без проведения правовой экспертизы регистрационным органом не предусмотрено законодательством.

Поскольку любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается собственником самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, оснований для принятия какого-либо постановления по этому вопросу у Администрации г. Курска не имелось.

Администрация вправе устанавливать вид разрешенного использования земельного участка, соответствующий фактическому использованию, при предоставлении земельных участков в собственность или передаче их во временное пользование.

Однако в данном случае вид разрешенного использования изменен Администрацией для земельного участка, находящегося в собственности юридического лица.

Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка.

В соответствии с п.5 ст.4 Закона о кадастре сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном порядке документов.

Обязательным приложением к направляемым в орган кадастрового учета документам, предусмотренным пунктами 3-5 настоящих Правил, является оформленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации карта (план) соответствующего объекта землеустройства. Карта (план) изготавливается в отношении каждой территориальной зоны, устанавливаемой в соответствии с правилами землепользования и застройки (п.17 Правил направления документов).

Направляемая в орган кадастрового учета карта (план) должна содержать информацию о ее передаче в составе землеустроительного дела, сформированного в отношении соответствующего объекта землеустройства, в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, с указанием регистрационного номера и даты передачи в орган, осуществляющий хранение землеустроительной документации (п.17 Правил направления документов).

Согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости, представленным в материалах дела, границы территориальных зон на карте правового зонирования не определены, не содержат конкретных координат характерных точек.

Органом кадастрового учета в письме от 27.10.2014 N 08.8903/2014 (т.2 л.д. 63-64) не подтверждены сведения:

1) о включении в государственный кадастр недвижимости границ территориальных зон;

2) о виде территориальной зоны, к которой, согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск", относится земельный участок с кадастровым номером 46:29:102307:19, за внесением изменений в вид разрешенного использования на который обратился заявитель.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу частей 2 и 6 статьи 30, статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки, утвержденные представительным органом местного самоуправления, включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Таким образом, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка может выбрать вид разрешенного использования в соответствии с вышеуказанными положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Материалы дела свидетельствуют, что спорный земельный участок с кадастровым номером 46:29:102307:19, находится в территориальной зоне Ж-2 с установленным ограничением застройки малой этажности (до 4-х этажей включительно), что также подтверждается письмом Комитета архитектуры и градостроительства города Курска N 6178/03.1.01-11 от 08.10.2014 (т.2 л.д.55) и не оспаривается сторонами.

Основные виды разрешенного использования (применительно к земельным участкам и объектам капитального строительства в границах территориальной зоны) - виды использования, указанные в градостроительном регламенте в качестве разрешенных к применению в границах территориальной зоны без согласований и дополнительных условий (п. 1.1.1 ПЗЗ).

В соответствии с 1.5.6 ПЗЗ, в градостроительных регламентах в отношении земельных участков и объектов капитального строительства указываются, в том числе виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования.

Отсутствие вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в числе указанных в градостроительном регламенте означает, что его применение на территории земельных участков, расположенных в соответствующей территориальной зоне, не допускается (п. 1.5.7 П33).

Согласно п. 4.1.2. ПЗЗ, разрешенным для земельных участков, объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, является такое использование, которое осуществляется в соответствии с указанными в градостроительном регламенте:

1) видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничениями использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории муниципального образования "Город Курск" физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным ПЗЗ (п. 4.1.4. ПЗЗ).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования (п. 4.1.5. ПЗЗ).

Дополнительно по отношению к основным видам разрешенного использования и к условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства, и только совместно с ними, могут применяться указанные в градостроительном регламенте вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (4.1.9. ПЗЗ).

Вспомогательные виды разрешенного использования указаны в п.10.4 ПЗЗ и применяются в отношении объектов, технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешенный вид использования или обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами.

Согласно п.10.4 ПЗЗ, для всех видов объектов с основными и условно разрешенными видами использования вспомогательные виды разрешенного использования применяются в отношении объектов, технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешенный вид использования или обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:

автостоянки и гаражи (в том числе открытого типа, наземные, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

иные объекты, в том числе обеспечивающие общественную безопасность и безопасность объектов основных и условно разрешенных видов использования, включая противопожарную.

Перечень вспомогательных видов использования не является закрытым.

Размещение объектов вспомогательных видов разрешенного использования разрешается при условии соответствия требованиям, перечисленным в пункте 1 настоящей статьи, соблюдения требований технических регламентов и иных требований в соответствии с действующим законодательством. На территориях зон с особыми условиями использования территории размещение объектов вспомогательных видов разрешенного использования разрешается при условии соблюдения требований режимов соответствующих зон, установленных в соответствии с федеральным законодательством.

Соответствие применяемого вида использования требованиям, установленным настоящими Правилами к вспомогательным видам разрешенного использования (в части его связи с объектами основных и условно разрешенных видов использования, занимаемой им общей площади территории и общей площади зданий), должно быть обосновано и подтверждено в составе проектной документации.

Согласно информации Комитета архитектуры и градостроительства города Курска (т.2 л.д.55) земельный участок с кадастровым номером 46:29:102307:19, находится в территориальной зоне Ж-2 - для жилой застройки малой этажности (до 4-х этажей включительно).

В числе основных видов разрешенного использования для зоны Ж-2 такой вид разрешенного использования, как "строительство помещений общественного назначения", отсутствует.

Вспомогательные виды разрешенного использования в градостроительном регламенте для зоны Ж-2 не указаны.

Площадь земельного участка (802 кв.м) не соответствует предельным размерам земельных участков, предусмотренным ПЗЗ в зоне Ж-2 для строительства многоквартирного жилого дома - 1000 кв.м (п. 11.2.3 ПЗЗ).

Правилами землепользования и застройки не предусмотрено применять вспомогательный вид использования в качестве основного вида - "для строительства помещений общественного назначения", поскольку к основным видам относятся те виды разрешенного использования, которые не могут быть запрещены при условии соблюдения всех действующих строительных норм и правил, а к вспомогательным относятся сопутствующие разрешенные виды использования земельного участка по отношению к основному.

Существующее правовое регулирование порядка изменения видов разрешенного использования предусматривает сначала внесение изменений в ПЗЗ в части установления необходимых и допустимых для конкретной зоны видов разрешенного использования, и только после этого - производить изменение вида разрешенного использования для конкретного земельного участка в зоне, а не наоборот.

Следовательно, изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка на новый вид - "для строительства жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автопарковкой" противоречит Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск", поскольку указанный вид не соответствует ни одному из основных видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренных ПЗЗ для зоны Ж-2.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2013 N ВАС-6383/13 по делу N А35-901/2012.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

Учтенный в ГКН вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.

Основанием возникновения права собственности на вышеуказанный земельный участок у ООО "Строймонолит" явился договор купли-продажи земельного участка от 16.09.2013 (т.3 л.д. 63-65), заключенный Комитетом по управлению имуществом Курской области с ООО "Строймонолит", в связи с тем, что на земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимости.

Материалами дела подтверждается, что в ЕГРП содержатся сведения о государственной регистрации права собственности за ООО "Строймонолит" на нежилое здание с кадастровым номером 46:29:102307:241 и на парковку и организацию проезда с кадастровым номером 46:29:102307:240, расположенные по адресу: г.Курск, ул.Можаевская, д. 19 (т.3 л.д.99-101).

Предметом торгов земельный участок с кадастровым номером 46:29:102307:19 не являлся, поскольку приобретался в собственность под находящимися на нем объектами недвижимости именно в целях, определяемых его видом разрешенного использования - "для эксплуатации парковки и организации проездов, эксплуатации пропускного пункта с помещением охраны".

При формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка вид его разрешенного использования определялся Комитетом как органом, уполномоченным постановлением Губернатора Курской области от 17.10.2006 N 447, на распоряжение спорным участком, исходя, в том числе, из установленных градостроительным регламентом для зоны Ж-2 требований.

Переход права на земельный участок к ООО "Строймонолит" осуществлён с определенной целью, не связанной с жилищным строительством, то есть под определенным условием, которое не может быть изменено.

Необходимость наличия на спорном земельном участке парковки и проездов, пропускного пункта с помещением охраны, определена видом разрешенного использования земельного участка, совпадающим с его целевым использованием и целевым использованием объекта недвижимости, для эксплуатации которого предоставлен земельный участок.

Предоставление земельного участка с кадастровым номером 46:29:102307:19 в собственность заявителю осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных с жилищным строительством, и изменение вида разрешенного использования земельного участка с "для размещения (строительства) парковки и организации проезда к проектируемому комплексу с пропускным пунктом с помещением охраны" на новый и принципиально иной вид разрешенного использования - "для строительства жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автопарковкой", по существу направлено на обход обязательной процедуры торгов при выкупе земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, установленной действовавшими в период предоставления земельного участка статьями 30, 30.1 ЗК РФ.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11, вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр. При отсутствии доказательств изменения фактического использования земельного участка недопустимо изменение его ранее установленного вида разрешенного использования.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, в котором указано, что фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр, а так же в постановлении АС ЦО от 29 сентября 2015 по делу N А35-5184/2014.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

На момент принятия постановления Администрации г. Курска от 09.04.2014 N 1306 об изменении вида разрешенного использования земельного участка в ЕГРП, ГКН содержались сведения об объектах капитального строительства, расположенных в пределах указанного земельного участка.

Следовательно, изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102307:19, за регистрацией которого обратился заявитель в регистрирующий орган, в условиях наличия на этом земельном участке объектов капитального строительства (парковки, пропускного пункта с помещением охраны) нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Учитывая вышеизложенное, вид разрешенного использования "для строительства жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автопарковкой" не соответствует видам разрешенного использования градостроительного регламента зоны Ж-2, а также целевому и фактическому использованию земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При названных условиях, арбитражный суд апелляционной инстанции считает верными выводы суда области о законности решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, Управление) от 31.10.2014 N 01/127/2014-588 А35-11109/2014 об отказе во внесении изменений в запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Администрацией на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, учитывая изложенное и руководствуясь п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 21.09.2015 по делу N А35-11109/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

А.И. Протасов

Судьи

П.В. Донцов Е.А. Семенюта