Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2015 г. N 09АП-51541/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2016 г. N Ф05-2148/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

02 декабря 2015 г.

Дело N А40-61496/15

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Сигном"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.09.2015,

по делу N А40-61496/15 (82-494), принятое судьей Мысак Н.Я.,

по иску ООО "Сигном" (ИНН 7709281080, ОГРН 1027739179753)

к ответчикам: 1) Конкурсный управляющий ГУП города Москвы "Жилищник-1", 2) ГУП города Москвы "Жилищник-1" (ИНН 7709121103, ОГРН 1027700119655),

третьи лица: 1) Департамент городского имущества города Москвы, 2) ООО "Инвестиционно-строительная группа "Развитие"

о признании недействительной сделки об отказе от исполнения договора аренды N 0-628 от 17.11.2003,

встречный иск ГУП Москвы "Жилищник-1" к ООО "Сигном"

об обязании освободить нежилое помещение,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Кудрин А.М. на основании протокола общего собрания от 10.11.2011 г., Чикобава Р.М. по доверенности от 11.01.2014 г., Фомичев А.А. по доверенности от 01.10.2015 г.

от ответчиков: 1-го Корнеева С.М. по доверенности от 11.09.2015 г.

2-го Каширина Е.С. по доверенности от 01.04.2015 г.

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Сигном" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к конкурсному управляющему ГУП г. Москвы "Жилищник-1", ГУП г. Москвы "Жилищник-1" о признании недействительной сделку, выразившуюся в одностороннем отказе ГУП г. Москвы "Жилищник-1" от исполнения договора аренды N 0-628 от 17 ноября 2003 г. в отношении нежилого помещения, находящегося в собственности г.Москвы, общей площадью 341,8 кв.м., по адресу город Москва, ул. Новослободская, дом 52, оформленного уведомлением об отказе от исполнения договора аренды от 08 декабря 2014 года N 10-ар за подписью конкурсного управляющего Матусяк В.Б.

ГУП г. Москвы "Жилищник-1" обратилось со встречным иском об обязании ООО "Сигном" освободить нежилое помещение по адресу: г. Москва ул. Новослободская д. 52, общей площадью 338,2 кв.м. (этаж 1 пом. I ком. 1,2, пом. Iа ком. 1-7, пом. Iб ком. 1-8, пом. Iв ком. 1-14, пом. Iг ком. 1 (входящие в состав помещения с условным номером 160319) по данным выписки из технического паспорта БТИ от 25.05.2007 N 722/2).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.09.2015 по делу N А40-61496/15 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец по первоначальному иску обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении требований первоначального иска и отказать в удовлетворении встречного иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам.

Представители ответчика требования апелляционной жалобы не признали. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей 3-х лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, согласно Распоряжению Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 31.08.2001 г. N 3675-Р и контракта на право хозяйственного ведения от 28.12.2001 г. N 0-1170 в хозяйственном ведении ГУП города Москвы "Жилищник-1" находится часть недвижимого имущества, расположенного по адресу Москва, улица Новослободская, дом 52, площадью 358,3 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРП.

17.11.2003 г. между ГУП города Москвы "Жилищник-1" (арендодателем) и ООО "Сигном" (арендатором) был заключен договор аренды за N 0-628 (далее - Договор), по которому истцу в аренду передано нежилое помещение общей площадью 341,8 кв.м., расположенное по адресу город Москва, ул. Новослободская, дом 52.

Договор согласован 17.11.2003 года Департаментом имущества г.Москвы и 25.12.2003 г. зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Согласно дополнительному соглашению к Договору срок аренды установлен до 01.07.2015 года с возможностью его пролонгации, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.09.2014 года по делу N А40-45790/12 ГУП города Москвы "Жилищник-1" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Матусяк В.Б.

Истец по первоначальному иску указал, что 26.03.2015 г. получил от конкурсного управляющего ГУП города Москвы "Жилищник-1" уведомление от 08.12.2014 г. N 10-ар (далее - Уведомление) об отказе от исполнения Договора.

Истец указал на то, что Уведомление не содержит конкретных оснований для отказа от Договора. При этом конкурсный управляющий не имел права, по мнению истца, отказываться от Договора, так как истец своевременно и в полном объеме уплачивает арендные платежи, не нарушает условия Договора, и Договор не является для арендодателя убыточной сделкой.

Отказывая в удовлетворении требований первоначального иска, суд первой инстанции принял во внимание, что Дополнительным соглашением от 30.11.2012 г. к Договору изменили размер арендной платы: ежемесячный платеж 515851,40 руб. (в т.ч. НДС), в год сумма платежа за аренду составила 6190216,75 руб.

Согласно акту сверки взаимных расчетов, представленных ответчиком, на момент отказа от договора аренды (08.12.2014 г.) сумма долга по арендной плате составляла 1399668,32 руб., а на момент рассмотрения дела в суд первой инстанции долг составил 4133467 руб.

Представленные истцом в материалы дела копии платежных поручений по внесению арендной платы все были учтены ответчиком при расчете задолженности. При этом часть платежей приходятся на платежи после отказа от Договора, данные платежи также учтены.

Кроме того, суд первой инстанции учел, что из заключения независимого эксперта об определении рыночно обоснованного размера арендной ставки от 28.11.2012 N 5745, размер арендной платы в месяц за спорное помещение составляет 15869 руб. за 1 кв.м. в год без НДС и без учета эксплуатационных и коммунальных расходов.

Данные обстоятельства, по мнению суда первой инстанции, свидетельствует о том, что предусмотренный Договором размер арендной платы может быть занижен по сравнению с ценами, установленными в соответствии с действующим законодательством, в отношении аналогичных сделок с объектами нежилого фонда, находящимися в собственности г. Москвы.

По данному факту арендатора был неоднократно уведомлен арендодателем, но дополнительное соглашение об изменении размера арендной истец подписывать отказался.

Учитывая изложенное суд первой инстанции пришел к выводу, что конкурсный управляющий обоснованно отказался от договора аренды на основании ст. 102, 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве"), ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так как арендные отношения с ООО "Сигном", которое несвоевременно и не в полном объеме уплачивало арендные платежи, являлись для ГУП убыточными.

Также суд учел, что истцом не опровергнуты доводы ГУП "Жилищник-1" относительно переоборудования и перепланировки в арендуемых помещениях. Арендодатель по акту приема-передачи передал арендатору помещение общей площади 341,8 кв.м. Технические характеристики и иные сведения о помещении указаны, в соответствии с п. 1.3. Договора в Приложении N 1 - выписке из технического паспорта на здание, поэтажном плане, экспликации, справке о состоянии здания БТИ.

Согласно приложению N 1 к Договору общая площадь арендуемого помещения составила 341,8 кв.м.

Как указано в п. 4.2.6 Договора, арендатор принял на себя обязательство не производить никаких капитальных перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

Из материалов дела усматривается, что арендатор произвел переоборудование и перепланировку помещения без согласия арендодателя, в результате чего площадь уменьшилась до 330,2 кв.м., что подтверждается технической документацией ТБТИ Центральное, а также актом проверки использования имущества города Москвы от 16.10.2013.

Затем арендатор вновь произвел переоборудование и перепланировку арендуемого помещения без оформления разрешительной документации, в результате чего площадь помещения уменьшилась до 329,9 кв.м., что подтверждается технической документацией ТБТИ Центральное.

Доказательств получения согласия арендодателя, а также соответствующего решения межведомственной комиссии не представлено.

Согласно представленной ГУП МосгорБТИ технической документации общая площадь арендуемых помещений по состоянию на 01.11.2011 составила 330,2 кв.м., а по состоянию на 15.04.2014 - 329,9 кв.м. в связи с чем в помещениях были произведены изменения, повлиявшие на количественный и качественный состав помещения. Неоднократные требования арендодателя устранить выявленные нарушения технического состояния помещения арендатором не исполнены проигнорированы.

При рассмотрении данного дела суд первой инстанции также принял во внимание, что на момент рассмотрения дела срок аренды по Договору истек (01.07.2015 г.), в ЕГРП внесена запись о прекращении обременения в виде аренды.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу, что первоначальный иск не подлежит удовлетворению, а встречный иск является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При этом суд посчитал, что требования истца по встречному иску об обязании арендатора освободить нежилое помещение общей площадью 338,2 кв.м. по адресу ул. Новослободская, д. 52 этаж 1 пом. I ком. 1,2, пом. Iа ком. 1-7, пом. Iб ком. 1-8, пом. Iв ком. 1-14, пом. Iг ком. 1 (входящие в состав помещения с условным номером 160319) по данным выписки из технического паспорта БТИ от 25.05.2007 N 722/2 подлежит удовлетворению, так как арендатор не оспаривал именно данный состав помещения, а арендодателем представлена копия выписки паспорта БТИ от 25.05.2007 N 722/2.

Довод истца в апелляционной жалобе о правомерности своих действий по перепланировке (переоборудованию) арендуемого помещения ввиду отсутствия возражений Департамента городского имущества города Москвы в проведении перепланировки не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку согласие собственника на проведение перепланировки подтверждает лишь возможность проведения перепланировки по указанному адресу, но не освобождает арендатора от получения разрешения соответствующей межведомственной комиссии до проведения начала работ по и арендуемого помещения, как предусмотрено условиями Договора.

Ссылка на контракт о праве хозяйственного ведения также не принимается судебной коллегией, так как условия контракта не влияют на правоотношения между сторонами по Договору. Пунктом 3.3 Дополнительного соглашения к Контракту на право хозяйственного не содержит обязанности арендодателя проводить регистрацию, совершенные арендатором.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца в апелляционной жалобе на отсутствие в материалах дела заключения независимого эксперта, так как в деле содержится сопроводительное письмо к отчету об оценке рыночной стоимости права пользования (владения) на условиях аренды объектом недвижимости, что является итоговым заключением о стоимости.

Довод заявителя апелляционной жалобы о прекращении права аренды в связи с нежеланием ответчика предоставлять истцу право выкупа помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку данные доводы выходят за переделы заявленных требований по первоначальному и встречному иску.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на п. 2.3 Договора и ст. 450, 452 ГК РФ о трехмесячном сроке предупреждения арендатора о расторжении договора, не принимается судом апелляционной инстанции, так как согласно п.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Односторонний отказ от исполнения любого вида договора допускается ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" при наличии перечисленных в ней условий.

Пункт 2.3 Договора аренды является общей нормой, регулирующей порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае нарушения условий договора арендатором. В данном случае подлежит применению специальная норма ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", предусматривающая особый порядок одностороннего отказа от исполнения любого вида сделок должника в случае введения конкурсного управления.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе истца доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Как правильно указал суд первой инстанции, на момент рассмотрения дела срок аренды по Договору истек (01.07.2015 г.), в ЕГРП внесена запись о прекращении обременения в виде аренды.

Учитывая письмо ответчика от 08 декабря 2014 года N 10-арендатор об отказе в Договора, суд апелляционной инстанции считает, что положения п. 2 ст.621 ГК РФ о возобновлении Договора на неопределенный срок в данном случае не применимы.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 сентября 2015, по делу N А40-61496/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Т.Ю. Левина М.С. Кораблева