Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2015 г. N 10АП-12271/15

г. Москва

03 декабря 2015 г.

Дело N А41-28414/15

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,

судей Коновалова С.А., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,

при участии в заседании:

от администрации Дмитровского муниципального района Московской области: представитель не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью "Эко-Жилком": представитель не явился, извещен;

от администрации городского поселения Некрасовский Дмитровского муниципального района Московской области: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эко-Жилком" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 августа 2015 года по делу N А41-28414/15, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску администрации Дмитровского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Эко-Жилком", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация городского поселения Некрасовский Дмитровского муниципального района Московской области,

УСТАНОВИЛ:

администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "ЭКО-ЖИЛКОМ" о взыскании задолженности в сумме 9 513 684 рубля 31 копейка, из которых 6 789 680 рублей 25 копеек задолженности по внесению арендной платы, 2 724 004 рубля 06 копеек неустойки, расторжении договора аренды N 388-д от 02.04.10 (л.д. 2-4).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена администрация городского поселения Некрасовский Дмитровского муниципального района Московской области (л.д. 88).

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил взыскать с ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" 5 671 455 рублей 28 копеек, из которых 4 463 025 рублей 18 копеек задолженности по арендной плате, 1 208 430 рублей 10 копеек неустойки (л.д. 74).

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 августа 2015 года заявленные требования были удовлетворены в части, с ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" в пользу администрации Дмитровского муниципального района Московской области было взыскано 4 507 579 рублей 19 копеек, в том числе: задолженность по арендной плате 3 517 271 рублей 20 копеек и пени в размере 990 307 рублей 99 копеек, расторгнуть договор аренды N 388-д от 02.04.10, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано (л.д. 106-108).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на отсутствие у истца права на взыскание арендной платы, несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора и пропуск срока исковой давности (л.д. 112-113).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.04.10 между администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 388-д, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в аренду сроком до 31.12.32 следующие земельные участки:

- с кадастровым номером 50:04:0050501:23 общей площадью 136 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, п. Некрасовский, ул. Заводская, северная часть квартала 50:04:0050501, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей под КНС;

- с кадастровым номером 50:04:0050611:7 общей площадью 1 518 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, п. Некрасовский, ул. Свободы, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей под ВЗУ;

- с кадастровым номером 50:04:0110404:58 общей площадью 557 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, п. Некрасовский, ул. Шоссейная, северная часть квартала 50:04:0050501, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей под КНС;

- с кадастровым номером 50:04:0050414:254 общей площадью 4 920 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, п. Некрасовский, ул. Заводская, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей под ВЗУ;

- с кадастровым номером 50:04:0050303:2 общей площадью 9 453 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, п. Некрасовский, ул. Советская, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей под ВЗУ;

- с кадастровым номером 50:04:0070509:70 общей площадью 26 028 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, п. Некрасовский, северная часть квартала 50:04:0070509, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей под ОСК (л.д. 7-10).

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата за земельные участки вносится Арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре в соответствии с земельным законодательствам Российской Федерации, Московской области, решениями органов местного самоуправления Дмитровского муниципального района Московской области, а также городских и сельских поселений, входящих в его состав.

Пунктом 3.2. договора закреплено, что расчет арендной платы производится на дату подписания настоящего договора и пересматривается ежегодно Арендодателем с учетом изменения показателей или значения показателей, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

Расчет арендной платы в соответствии с пунктом 3.3. договора производится по формуле: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Арендная плата за квартал вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.6. договора).

ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" принятые на себя обязательства по внесению арендной платы исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 6 789 680 рублей 25 копеек.

01.12.14 Комитет по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" претензию N 1574, в которой указал на наличие названной задолженности и необходимость ее погашения в течение пяти рабочих дней, предложив также расторгнуть договор аренды (л.д. 25).

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции указал, что они подтверждены документально, применив при этом срок исковой давности.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указывалось выше, на основании договора аренды земельного участка N 388-д от 02.04.10 ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" в аренду сроком до 31.12.32 были переданы земельные участки с кадастровыми номерами 50:04:0050501:23, 50:04:0050611:7, 50:04:0110404:58, 50:04:0050414:254, 50:04:0050303:2, 50:04:0070509:70, расположенные в п. Некрасовский Дмитровского района Московской области (л.д. 7-10).

В соответствии с пунктом 3.3. договора расчет арендной платы производится по формуле: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Арендная плата за квартал вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.6. договора).

Согласно расчету истца задолженность ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" за период с 01.04.12 по 30.03.15 составила 4 463 025 рублей 18 копеек (л.д. 89-93).

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Общий срок исковой давности согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года.

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В суде первой инстанции ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" заявило о пропуске истцом срока исковой давности (л.д. 43-45).

Как правильной указал суд первой инстанции, требования, заявленные по состоянию на 15.04.12, удовлетворению не подлежат в связи с истечением срока исковой давности.

Исходя из размера арендной платы и срока исковой давности, задолженность ответчика составила 3 517 271 рубль 20 копеек (л.д. 94-96).

Контррасчета задолженности ответчиком не представлено, равно как и доказательств ее погашения, факт наличия задолженности ОО "ЭКО-ЖИЛКОМ" не оспаривается. Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования в части взыскания основного долга.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 5.2 договора за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы.

Руководствуясь указанным положением договора, администрация Дмитровского муниципального района Московской области начислила ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 1 208 430 рублей 10 копеек (л.д. 89-93).

Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендных платежей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания пени с учетом срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно пункту 6.2 договора аренды земельного участка N 388-д от 02.04.10 договор может быть расторгнут судом по требованию Арендодателя в случаях когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из материалов дела, ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" с 2012 года арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.

В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Из материалов дела следует, что претензия N 1574 от 01.12.14 о погашении задолженности с предложением о расторжении договора аренды была направлена ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" по юридическому адресу: 141800, г. Дмитров, ул. Профессиональная, д. 99 (л.д. 25-27).

Согласно отметке на карточке почтового уведомления конверт с названной претензией был вручен представителю ООО "ЭКО-ЖИЛСТРОЙ" по доверенности Чаловой М.Е. 05.12.14 (л.д. 28).

Учитывая факт направления претензии по юридическому адресу ответчика и получения данной претензии, а также то обстоятельство, что с настоящим иском администрация Дмитровского муниципального района Московской области только в апреле 2015 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.

Довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора со ссылкой на невозможность определения факта указания в претензии N 1574 от 01.12.14 реквизитов спорного договора подлежит отклонению, как противоречащая материалам дела.

Претензия N 1574 от 01.12.14, представленная истцом в материалы дела, содержит предложение о расторжении договора аренды N 388-д от 02.04.10 (л.д. 25). Доказательства получения данной претензии ответчиком в конверте с почтовым идентификатором 14180381022297 и направления ее в данном конверте также представлены в материалы дела. Список N 16 внутренних почтовых отправлений от 01.12.14 не содержит указания на отправление иной корреспонденции в адрес ответчика (л.д. 27).

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (ч. 2 ст. 268 АПК РФ).

Поскольку в суде первой инстанции ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" приложенную к апелляционной жалобе копию претензии N 1574 от 01.12.14 (л.д. 117-118) не представляло, доказательств наличия уважительных причин для приобщения ее к материалам дела не указало, оригинал данного документа в апелляционный суд не поступал, апелляционный суд не находит оснований для принятия представленной ООО "ЭКО-ЖИЛКОМ" копии претензии N 1574 от 01.12.14 в качестве доказательства по делу.

Также подлежит отклонению довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости исчисления срока исковой давности с 30.04.15, то есть с момента принятия к производству искового заявления.

В силу пункта 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Из материалов дела следует, что настоящий иск был подан администрацией Дмитровского муниципального района Московской области по почте, таким образом, трехгодичный срок исковой давности необходимо исчислять с момента передачи истцом отправления в отделение почтовой связи, а не с момента принятия этого иска к производству.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие оснований для уплаты арендных платежей истцу в связи с тем, что собственником спорных земельных участков является третье лицо, признается апелляционным судом несостоятельной.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно выпискам из ЕГРП на земельные участки с кадастровыми номерами 50:04:0050414:254, 50:04:0050611:7, 50:04:0110404:58 01.08.13, 06.08.14, 06.08.14 соответственно было зарегистрировано право собственности городского поселения Некрасовский Дмитровского муниципального района Московской области (л.д. 80, 82, 84).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что право собственности зарегистрировано за третьим лицом только на часть арендуемого ответчиком имущества, апелляционный суд не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 августа 2015 года по делу N А41-28414/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

С.Ю. Епифанцева

Судьи

С.А. Коновалов Е.Н. Короткова