Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2015 г. N 09АП-50872/15

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи по уплате налогов

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

03 декабря 2015 г.

Дело N А40-150048/14

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей М.Е. Верстовой, Н.В. Лаврецкой

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 04 сентября 2015 года

по делу N А40-150048/14, принятое судьей Е.Н. Яниной,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ВИВ ЛТД"

(ОГРН: 1027700116179; 125047, г. Москва, ул. 3-я Тверская Ямская, д. 5, корп.1)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Демченко А.А. (по доверенности от 26.11.2015), Качура В.В. (по доверенности от 16.04.2015), Мельничук Г.В. (по доверенности от 16.04.2015)

от ответчика: Деменкова Д.А. (по доверенности от 30.12.2014)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВИВ ЛТД" (далее - ООО "ВИВ ЛТД", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости площадью 385,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Комсомольский проспект, д. 25, корп. 1 (подвал, пом. I, комн. 1-10, 25, этаж 1, пом. I, комн. 1, 12-18, пом. XI, комн. 1), в части п. 3.1. и 3.4 договора, предложив джанные пункты изложить в следующей редакции: пункт 3.1 "Цена объекта составляет 61 941 000 рубль без учета НДС. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.", пункт 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 720 583 рубля 33 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга." (с учетом уточнения требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исковые требования заявлены на основании на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (Закон - N 209-ФЗ), Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Закона г. Москвы, от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в г. Москве".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2015 заявленные требования удовлетворены, урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "ВИВ ЛТД" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 385,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Комсомольский проспект, д. 25, корп. 1 (подвал, пом. I, комн. 1-10, 25; этаж 1 пом. I, комн. 1, 12-18, пом. XI, комн. 1), изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:

"Цена объекта составляет 61 941 000 (шестьдесят один миллион девятьсот сорок одна тысяча) руб. без учета НДС. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.", изложив п. 3.4. договора в следующей редакции:

"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 720 583 (один миллион семьсот двадцать тысяч пятьсот восемьдесят три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение от 04.09.2015, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается, что судом не дана оценка представленному отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта.

Кроме того, в экспертном заключении имеется ряд ошибок, а именно:

- на титульном листе экспертизы указан эксперт - Осипова Н.В., на ст. 2 экспертизы указано, что экспертом назначена Цветкова Е.Е.;

- на стр. 8 указано, что эксперты делали письменные запросы в агентства недвижимости Areal Consalt и Kalinka Real Estate Consulting Group о предоставлении информации о совершившихся сделках. Ответы компаний приложены к Заключению. Однако к Заключению приложен ответ только компании Areal Consalt (стр. 23). Ответ Kalinka Real Estate Consulting Group не приложен, информация, используемая в расчетах не подтверждена.

- Эксперт отказывается от ввода корректировки на этаж, однако согласно данным Справочника Оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г.Нижний Новгород, 2012 год) под научным руководством Лейфера Л.А.12 необходимо вносить следующие корректировки на этаж расположения. Таким образом объекты, расположенные на первом этаже, стоят на 35% дороже объектов, расположенных в подвале.

- на стр. 11 Эксперт берет величину эксплуатационных расходов для помещения согласно данным Colliers Internationale, Компании "Jones Lang LaSalle", скринов страниц с подтверждением указанных Данных оценщик не приводит.

- на стр. 12 Эксперт указывает, что управление инвестициями в недвижимость с учетом их рискованности и низкой ликвидности требует определенных усилий. На каком основании Эксперт сделал выводы, что торговое помещение, расположенное на первой линии Комсомольского проспекта, менее чем в 5 минутах пешком от метро, имеет низкую ликвидность?

- на стр. 12 Эксперт указывает, что срок экономической жизни объекта экспертизы принят в размере 150 лет. На каком основании? Данные подтверждающие данную информацию к Экспертизе не приложены. 6. На стр. 13 Эксперт рассчитал ставку капитализации в размере 12,25%. По данным исследований коэффициент капитализации для торговой недвижимости составил 9,1%.

- на стр. 13 Эксперт приводит расчетную таблицу в рамках сравнительного подхода, объекты-аналоги из которых эксперт выбирал приведены на стр. 23. Объект-аналог N 2 со стр. 23 по своим характеристикам ближе к объекту оценки (местоположение, назначение - торговое), но эксперт использует объект-аналог N1 со стр. 23, который дешевле и расположен в районе Проспекта Мира.

Судом необоснованно, в основу судебного акта был положен отчет о рыночной стоимости, выполненный в рамках судебной экспертизы.

Указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

В заседании суда апелляционной инстанции 30.11.2015 представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

Представитель истца, против удовлетворения жалобы возражал, по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого решения от 04.09.2015 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "ВИВ ЛТД" является арендатором недвижимого имущества расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 25, корп. 1, общей площадью 385,9 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-10, 25, этаж 1, пом.I, комн. 12-18, пом. I, комн. 1), находящего в собственности города Москвы.

ООО "ВИВ ЛТД" арендует указанное нежилое помещение на основании договора аренды нежилого фонда от 01.04.2002 N 0-176, Протокола-соглашения от 17.08.2006 о переуступке прав на аренду недвижимого имущества между ИП Виноградовой З.П. и ООО "Строительная компания "Эстейт инвест" и Протокола-соглашения от 01.06.2007 о переуступке прав на аренду недвижимого имущества между ООО "Строительная компания "Эстейт Инвест" и ООО "ВИВ ЛТД".

Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с договором аренды нежилого фонда N 0-176 от 01.04.2002 срок договора аренды установлен по 01.10.2018.

Арендуемое истцом нежилое помещение принадлежит на праве собственности городу Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему прошли процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке.

На день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у ООО "ВИВ ЛТД" отсутствовала задолженность по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Законом N 159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 19.12.2013 истец обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений с рассрочкой по оплате на 3 года.

Рассмотрев обращение ООО "ВИВ ЛТД", 09.07.2014 Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, у. Комсомольский проспект, д. 25, корп. 1, предложив цену объекта 232 116 000 рублей, определенную в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23 мая 2014 N 738Г/85, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 23 мая 2014 г. N 193/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД"

Не согласившись со стоимостью объекта, Общество, подписало договор купли-продажи с протоколом разногласий в части п.3.1 предложив цену выкупа 120 472 000 руб. в соответствии Отчетом об оценке N 2014-31-07-38 от 31.07.2014, выполненным ООО "Бизнес-Оценка" по заказу истца, который 31.07.2014 года направлен в адрес ответчика,

Департамент городского имущества города Москвы, протокол разногласий ООО "ВИВ ЛТД" отклонил, в связи с чем истец обратился за урегулированием возникшего преддоговорного спора в суд.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которые согласно статье 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В разъяснениях, содержащихся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы назначил проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

В соответствии со статьей 12 ФЗ N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Действующим на момент обращения истца в суд Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (ст. 8) предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации.

В соответствии со статьей 6 ФЗ N 135-ФЗ от 29.07.1998 субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта РФ является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Как следует из положений статьи 10 названного закона, в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Департамент городского имущества города Москвы в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Для определения цены договора купли-продажи спорных помещений, по ходатайству истца, определением Арбитражного суда г. Москвы от 10.02.2015 г. была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 19.12.2013, проведение которой было поручено Автономной некоммерческой организации "Научно-исследовательский институт судебной экспертизы" эксперт Осиповой Наталье Владимировне.

Согласно заключению эксперта N 114/15 от 05.03.2015, рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 385,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 25,корп. 1 по состоянию на 19.12.2013 составила 82 659 000 рублей без учета НДС.

Определением суда от 30.04.2015 по ходатайству Департамента городского имущества города Москвы и ООО "ВИВ ЛТД" была назначена повторная судебно-оценочная экспертиза, проведение повторной экспертизы было поручено ООО "Институт управления стоимостью" экспертам Мунерману И.В.

В результате проведенной ООО "Институт управления стоимостью" экспертного исследования (экспертное заключение N 016/15/СЭ от 22.06.2015) эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью 385,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 25,корп. 1 по состоянию на 19.12.2013 составляет 61 941 264 рубля без учета НДС.

В судебном заседании 20.08.2015 для дачи пояснений и ответов на вопросы ответчика по выполненному экспертному заключения присутствовал эксперт Мунерман И.В., ответы и пояснения эксперта зафиксированы аудиопротоколом судебного заседания от 20.08.2015.

Ходатайство ответчика о назначении по делу новой повторной судебной экспертизы отклонено протокольным определением от 20.08.2015.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Кодекса в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В силу статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" производство повторной судебной экспертизы, назначенной в связи с возникшими у суда, судьи, лица, производящего дознание, следователя сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения по тем же вопросам, поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Таким образом, по смыслу названных правовых норм повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Исследовав экспертное заключение, суд установил, что в нем содержатся однозначные выводы по поставленному вопросу, методика раскрыта, выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено, о фальсификации экспертного заключения в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ, не заявлено, ответчик, не соглашаясь с заключением эксперта, фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", при этом ответчиком документально не подтверждено, что проведенные экспертом расчеты являются некорректными и приводят к фактическому занижению рыночной стоимости.

При этом, рыночная стоимость определенная экспертом Мунерманом И.В. косвенно подтверждается Аналитическим отчетом изменения рынка торговых помещений в г. Москве за период с 2013 г. по 2015 г., выполненным ООО Ассоциация Консультантов Оценки стоимости "АКОС", в связи с чем оснований не доверять выводом судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности о заведомо ложном экспертном заключении по статье 307 УК РФ у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статьям 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

После получения заключения эксперта, истец в порядке статьи 49 АПК РФ, уточнил заявленные исковые требования и просил суд урегулировать возникшие при заключении договора купли- продажи разногласия определив пункт 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

п. 3.1. договора в следующей редакции:

"Цена объекта составляет 61 941 000 (шестьдесят один миллион девятьсот сорок одна тысяча) руб. без учета НДС. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.",

п. 3.4. договора в следующей редакции:

"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 720 583 (один миллион семьсот двадцать тысяч пятьсот восемьдесят три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".

На основании вышеуказанного, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Не соответствует материалам дела довод Департамента о том, что на титульном листе Заключения указано, что оно выполнено экспертом Осиповой Н. В., а на иных страницах - экспертом Цветковой Е. Е.

Как усматривается из экспертного заключения (том, 7 л.д. 25-26), оно выполнено двумя экспертами ООО "Институт Управления Стоимостью" - Мунерманом И.В. и Цветковой Е.Е., как это и установлено в определении суда от 30.04.2015.

Отклоняется довод Департамента о том, что к заключению не приложен ответ Kalinka Real Estate Consulting Group, на который ссылается эксперт при расчетах. Ответ Компании Kalinka Real Estate Consulting Group приобщен в материалы дела, стр. 24 Заключения (т.7 л.д. 48).

Довод ответчика, что в экспертном заключении имеется ряд ошибок, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции, поскольку данный довод основан на первой экспертизе проведенной судом первой инстанции, в то время, решение основывается на основании заключения экспертизы назначенной судом первой инстанции повторно.

Не соответствует действительности довод Департамента о том, что эксперт необоснованно отказался от корректировки на этаж, поскольку объекты, расположенные на первом этаже, стоят на 35% дороже объектов, расположенных в подвале.

Как усматривается из заключения, к расчетам были приняты аналоги, расположенные, как только на первом этаже, так и расположенные на первом этаже и в подвале.

В рамках доходного подхода на стр. 10 (том 7, л.д. 34) Эксперты обосновывают неприменение корректировки следующим образом - "Как видно из представленных сделок в Таблице 2.1. разница между арендой помещений, расположенных только на первом этаже и арендой помещений, расположенных в подвале и на первом этаже незначительная - в пределах статистической погрешности. Данное наблюдение свидетельствует о том, что фактор расположения помещения в здании не является ценообразующим для данного вида помещений. Ввиду этого поправка не вводилась.".

В рамках сравнительного подхода на стр. 15 (т. 7, л.д. 39) эксперты обосновывают неприменение корректировки следующим образом - "Как видно из представленных сделок в Таблице 2.5. разница между ценами сделок по купле-продаже помещений, расположенных только на первом этаже и ценами сделок по купле-продаже помещений, расположенных в подвале и на первом этаже незначительная - в пределах статистической погрешности. Зачастую данная зависимость не прослеживается. Данное наблюдение свидетельствует о том, что фактор расположения помещения в здании не является ценообразующим для данного вида помещений. Ввиду этого поправка не вводилась".

Кроме того, предложенный Департаментом метод определения корректировки -Справочник Оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2012 г.) под научным руководством Лейфера Л.А. - является экспертным мнением. В предисловии к изданию сказано: "Также необходимо отметить, что данный справочник в основном построен на региональных данных и не может быть применен в процессе определения стоимости недвижимого имущества, расположенного в центральной части г. Москвы".

Довод Департамента, что Эксперты необоснованно сделали вывод, что торговое помещение обладает низкой ликвидностью.

Однако, данный вывод Экспертами сделан на основании следующего:

- парковка рядом с объектом есть, но на ограниченное количество мест, кроме того, она является платной.

- в СМИ стала появляться информация, а в последствии и подтверждаться, о закрытии ст. метро Фрунзенская на реконструкцию. Данная информация подтверждается также аналитическим отчетом (том 7, л.д. 82).

- московскими властями введены ужесточения по размещению рекламных вывесок.

- площадь объекта составляет более 300 м. Согласно исследованиям, в структуре запросов на помещения street retail преобладают малые форматы - в основном 50-100 кв. м.

- общая неблагоприятная экономическая ситуация в стране. Данная информация подтверждается также аналитическим отчетом (том 7, л.д. 82).

Департамент указывает, что Экспертами необоснованно указано на то, что срок экономической жизни объекта принят в размере 150 лет. Однако, Департаментом не принимается во внимание, что объект экспертизы расположен в 8-ми этажном жилом доме 1960 г.п. Материал стен - кирпич. Строение можно отнести к серии кирпичных домов СМ-3, СМ-6. Наружные стены - кирпич толщиной 50 см., внутренние стены -кирпич толщиной 40-50 см. Перекрытия - железобетонные круглопустотные плиты толщиной 22 см. Таким образом, данное строение можно отнести к каменным зданиям, особо капитальным со сроком экономической жизни - 150 лет.

Данные вывод подтверждается многочисленными публикациями в сети Интернет об общепризнанной классификации групп капитальности жилых домов (например, http://eluym.ru,http://gp33.ru/normativnye-i-fakticheskie-sroki-ekspluata cii-zdanij/, http://www.rooteconomic.ru/roecons-77-l.html).

Довод Департамента о том, что Экспертами необоснованно принята ставка капитализации в размере 12,25%, в то время как ставки капитализации в Москве составляют 9,1%, является необоснованной и не может быть принята во внимание.

Департамент не указал, из какого источника им взята информация о ставках капитализации в размере 9,1%.

Объект оценки относится к сегменту street-retail, в связи с чем, исходя из этого, Эксперты привели обоснованный расчет ставки капитализации. Истцом было найдено и изучено приведенное в замечаниях Департамента исследование со ставкой капитализации 9,1% (адрес: http://www.konti.ru/userfiles/files/indexcomest _mos_iii_2013.pdf).

Однако, данное исследование относится к сегменту торговых центров класса А и В, а не к сегменту street-retail. Разница заключается в том, что массовый покупатель предпочитает торговые центры, а не отдельные магазины, а значит, проходимость и окупаемость в торговых центрах много выше, чем у street-retail. Следовательно, ставка капитализации для торговых центров также ниже, чем для street-retail. Таким образом, указанный довод Департамента является необоснованным.

Департамент указывает, что Экспертами необоснованно принят во внимание объект-аналог N 1 вместо объекта-аналога N 2 в рамках сравнительного подхода, несмотря на то, что аналог N 2 ближе по своим характеристикам к исследуемому объекту.

Однако, объект аналог N 2 со стр. 23 расположен в 1 минуте от ст. м. Ленинский проспект, тогда как объект экспертизы в 2-5 минутах. Используемый же Экспертами аналог N 1 со стр. 23 расположен на равном с объектом экспертизы удалении от метро.

Кроме того, аналог N 2 со стр. 23 расположен на 1 -м этаже и антресоли, тогда как используемый аналог N 1 со стр. 23 расположен на 1-м этаже и в подвале, что совпадает с расположением в здании объекта экспертизы.

При этом, если заменить аналог N 1 со стр. 23 на аналог N 2 со стр. 23, то стоимость объекта исследования увеличится на 1%, что является несущественным изменением.

Зальная планировка у объекта аналога N 1 со стр. 23 означает, что она пригодна для размещения торгового зала, т.е. данный аналог можно использовать как аналог, предназначенный для торговой функции. Термин "свободное назначение" означает, что данный объект может быть использован под любые цели (торговое, салон красоты, банк и т.д.), что придает данному предложению больше шансов на реализацию на свободном рынке.

Довод департамента о необходимости корректировки на наличие витринных окон ничем не подтвержден.

Департаментом не приведено подтвержденных фактов, что стоимость аренды или продажи торгового помещения, расположенного в торговом коридоре зависит от наличия или отсутствия витринных окон, т.е. это не является ценообразующим фактором. Витринные окна зачастую закрыты логотипами или дизайнерскими решениями, присущими тому или иному бренду, особенно в сегменте одежды и обуви, т.к. магазин привлекает не конкретным товаром, а рекламой о выходе новой коллекции или новинки, скидками или своим именем и прочее, т.е. прямая функция витрин зачастую утрачивается.

На основании вышеуказанного, а также учитывая, что внесение корректировок и их размеры зачастую носят субъективный характер, приводящий к искажению стоимости, Эксперты обоснованно не сделана корректировка цены сделок на наличие/отсутствие витринных окон.

Тем более, что разница в цене сделки предложения с витринными окнами и без находится в пределах статистической погрешности.

Касательно довода Департамента о необоснованном использовании экспертами объекта-аналога N 3 в рамках сравнительного и доходного подхода, суд апелляционной инстанции не усматривает каких либо нарушений. Объекты-аналоги N3 в сравнительном и доходном подходе расположены по адресу: Кутузовский проспект, д. 9. Таким образом, аналоги N3 считаются сопоставимыми с объектом исследования и могут быть приняты к расчетам без дополнительных корректировок.

Доводы ответчика о том, что экспертное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу статей 67, 68 АПК РФ, поскольку составлено с нарушением федеральных стандартов оценки также отклоняются.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В отчете об оценке также должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, а также должны содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам., обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункты 13, 15 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)").

Согласно п. 20 ФСО-1, оценщик (эксперт) обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Таким образом, применение всех трех подходов к оценке не является обязательным. Оценщик (эксперт) вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых оправдано, или возможно для оценки конкретных объектов, имеющихся данных и сформированного назначения оценки (предполагаемого использования результатов оценки).

В заключении эксперта в рамках сравнительного подхода реализуется метод сравнительного анализа продаж. Данный метод отличается наибольшей достоверностью получаемых результатов, так как основывается на ценах сделок (предложений) аналогичных объектов.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 сентября 2015 года по делу N А40-150048/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

М.Е. Верстова Н.В. Лаврецкая