Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2015 г. N 08АП-10930/15

город Омск

03 декабря 2015 г.

Дело N А75-13610/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Верёвкина А.В., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём судебного заседания Миковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10930/2015) индивидуального предпринимателя Кулдашева Тахира Бахридиновича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 июля 2015 года по делу N А75-13610/2014 (судья Неугодников И.С.), по иску Публичного акционерного общества "Ханты-Мансийский банк Открытие" (ОГРН 1028600001880, ИНН 8601000666) к индивидуальному предпринимателю Кулдашеву Тахиру Бахридиновичу (ОГРНИП 304720313300011, ИНН 720211815572), Чирецких Анне Вячеславовне (место жительства: 628400, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. 50 лет ВЛКСМ д. 7 кв. 93) о взыскании 23 034 780 руб. 83 коп. и обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Кулдашева Тахира Бахридиновича - Кулдашев Т.Б. (лично, паспорт); представитель Аксенов М.В. (паспорт, по доверенности от 08.01.2015 сроком действия до 31.12.2015);

от Публичного акционерного общества "Ханты-Мансийский банк Открытие" - представитель не явился, извещено;

от Чирецких Анны Вячеславовны - представитель не явился, извещена;

установил:

публичное акционерное общество "Ханты-Мансийский банк Открытие" (далее - ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие", Банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Кулдашеву Тахиру Бахридиновичу (далее - ИП Кулдашев Т.Б.), Чирецких Анне Вячеславовне (далее - Чирецких А.В.) о взыскании задолженности, процентов за пользование кредитом, пени по договору от 29.08.2012 N 47-09/12-175, по дополнительному соглашению от 05.11.2013 N 0005-О/13-0683, по кредитному договору, а также просит обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ИП Кулдашеву Т.Б., путем продажи с его публичных торгов:

* нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 411,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Энергостроителей, д. 5/1, сооружение 3, кадастровый (или условный) номер 86:10:0101212:889 с установлением начальной продажной цены в размере 11 320 000 руб.

* право аренды земельного участка площадью 3 275 кв.м. из общей площади 4 108 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне П.3, кадастровый номер 86:10:0101212:76, расположенный по адресу: г. Сургут, ул. Энергостроителей, д. 5/1 (сооружение 3) с установлением начальной продажной цены в размере 3 945 600 руб.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.07.2015 прекращено производство по делу N А75-13610/2014 в части исковых требований ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие" о солидарном взыскании с ИП Кулдашева Т.Б. и Чирецких А.В. по договору кредитной линии от 25.10.2013 N 0005-ЛЗ/13-0656 задолженность в размере 15 475 228 руб. 76 коп., а так же в части требования солидарного взыскания штрафной неустойки до фактического возврата суммы кредитной линии и процентов.

В остальной части исковые требования удовлетворены.

Возражая против принятого судебного акта в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, ИП Кулдашев Т.Б. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.07.2015 отменить, определить продажную цену заложенного имущества в размере, установленном отчетом Сургутской Торгово-Промышленной палаты N 116/03-01241 от 26.12.2014 и N 116/03-00028 от 26.01.2015.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на необоснованное применение экспертом при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества лишь сравнительного подхода без учета доходного и затратного методов.

Считает неправомерным определение начальной продажной стоимости на объекты недвижимого имущества и право аренды земельного участка как на раздельные предметы залога - с установлением самостоятельных начальных продажных цен.

Отмечает, что объект: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 411,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Энергостроителей, д. 5/1, сооружение 3, кадастровый (или условный) номер 86:10:0101212:889, являющийся сауной, оценен экспертом как торгово-офисно-складское помещение.

Ссылается, что экспертом определена стоимость 1 кв.м. по объектам в меньшем размере, чем самая низкая из проанализированных им цен.

Утверждает, что экспертом при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества учтен размер налога на добавленную стоимость, что является неправомерным.

От ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие" и Чирецких А.В., надлежащим образом извещённые в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд счёл возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Кулдашева Т.Б. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на неё, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие" (банк) и ИП Кулдашевым Т.Б. (заемщик) заключены:

- кредитный договор N 47-09/12-175 от 29.08.2012;

- договор кредитной линии N 0005-ЛЗ/13-0656 от 25.10.2013;

- дополнительное соглашение N 0005-О/13-0683 от 05.11.2013 к договору банковского счета N 02-09/2006-273 от 06.09.2006.

По условиям данных договоров банк предоставляет заемщику денежные средства (кредит), с обязательством уплаты процентов за пользование кредитом, а заемщик обязуется возвратить полученный кредит и уплатить проценты на него в соответствии с графиком возврата кредита.

Стороны заключили:

- в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N 47-09/12-175 от 29.08.2012 договор последующего залога недвижимого имущества (ипотека) от 10.09.2014 N 47-09/12-175-0002 (договор залога, т. 1 л.д. 48-59), по условиям которого ответчик (залогодатель) передаёт, а истец (залогодержатель) принимает в залог (ипотеку) следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 411,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Энергостроителей, д. 5/1, сооружение 3, кадастровый (или условный) номер 86:10:0101212:889. Объект недвижимости принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 14.08.2007 N 110/07-к, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 86-АБ N 859207 от 19.08.2014; право аренды земельного участка площадью 3 275 кв.м. из общей площади 4 108 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне П.3, кадастровый номер 86:10:0101212:76, расположенный по адресу: г. Сургут, ул. Энергостроителей, д. 5/1 (сооружение 3). Земельный участок предоставлен залогодателю в аренду сроком с 13.12.2007 по 12.12.2017;

- в обеспечение исполнения обязательств по договору кредитной линии N 0005-ЛЗ/13-0656 от 25.10.2013 - договор залога недвижимого имущества (ипотека) от 25.10.2013 N 0005-НИ/13-0656-0001 (договор залога, т. 1 л.д. 72-81), по условиям которого ответчик (залогодатель) передаёт, а истец (залогодержатель) принимает в залог (ипотеку) следующее недвижимое имущество: лабораторный корпус N 1, назначение: гражданское, общая площадь 1635,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Энергостроителей, д. 5/1, сооружение 3, кадастровый (или условный) номер 86:09:10:00413/9:29:0001. Объект недвижимости принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 14.08.2007 N 110/07-к, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 86-АБ N 668363 от 22.08.2013; право аренды земельного участка общей площади 4 108 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне П.3, кадастровый номер 86:10:0101212:76, расположенный по адресу: г. Сургут, ул. Энергостроителей, д. 5/1 (сооружение 3). Земельный участок предоставлен залогодателю в аренду.

- в обеспечение исполнения обязательств по дополнительному соглашению N 0005-О/13-0683 от 05.11.2013 к договору банковского счета N 02-09/2006-273 от 06.09.2006 стороны заключили договор последующего залога недвижимого имущества (ипотека) от 10.09.2014 N 0005-НИ/13-0683-0001 (договор залога, т. 1 л.д. 92-104), по условиям которого ответчик (залогодатель) передаёт, а истец (залогодержатель) принимает в залог (ипотеку) следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 411,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Энергостроителей, д. 5/1, сооружение 3, кадастровый (или условный) номер 86:10:0101212:889 (далее - объект недвижимости). Объект недвижимости принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 14.08.2007 N 110/07-к, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 86-АБ N 859207 от 19.08.2014; право аренды земельного участка площадью 3 275 кв.м. из общей площади 4 108 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне П.3, кадастровый номер 86:10:0101212:76, расположенный по адресу: г. Сургут, ул. Энергостроителей, д. 5/1 (сооружение 3). Земельный участок предоставлен залогодателю в аренду сроком с 13.12.2007 по 12.12.2017.

Условиями данных договоров залога предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по кредитному договору и (или) залогодателем обязательств по договору залога залогодержатель имеет право потребовать от заёмщика досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой и обратить взыскание на предмет ипотеки в порядке предусмотренном законодательством Российской Федерации (пункт 5.1).

Факт выдачи кредитов подтверждается выписками по счетам и не оспаривается сторонами.

ИП Кулдашевым Т.Б. нарушались условия договоров относительно сроков возврата очередной части кредитов и уплаты процентов за пользование кредитами, что подтверждается выписками по лицевым счетам и расчетом задолженности предоставленным банком.

Данные обстоятельства, послужили основанием для обращения ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие" в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения ИП Кулдашевым Т.Б. обязательств по возврату заемных денежных средств, удовлетворил исковые требования, о взыскании задолженности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также об обращении взыскания на заложенное имущество.

Фактические обстоятельства дела, на основании которых сделаны названные выводы, послужившие основанием для удовлетворения исковых требований установлены судом первой инстанции верно и не являются предметом апелляционного обжалования.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию начальной продажной стоимости заложенного имущества.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений против проверки судебного акта в части, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено лишь в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В силу положений статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В соответствии с пунктом 1 статьи 335 ГК РФ залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

По правилам статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге (часть 1 статьи 341 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу положений пункта 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется во внесудебном порядке (часть 1 статьи 350 ГК РФ).

Поскольку ИП Кулдашевым Т.Б.- заемщиком ненадлежащим образом исполнены обязательств по кредитным договорам, требования истца о взыскании задолженности путем обращения взыскания на заложенное имущество являются правомерными.

В силу пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Согласно правилам, изложенным в статье 340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется соглашением сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 26 от 15.01.1998 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъясняется, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Следовательно, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Стороны к соглашению об установления начальной продажной цены имущества не пришли, в связи с чем определением Арбитражного суда Ханты-мансийского автономного округа - Югры от 13.05.2015 по настоящему делу назначена судебная оценка заложенного имущества, проведение которой поручено экспертам ООО "Прайм".

Согласно судебной оценке N 29-05-2015 от 29.05.2015: рыночная стоимость на момент проведения экспертизы 1. объекта недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 186,6 кв.м., этаж 1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Энергостроителей, д. 5/1, сооружение 3, кадастровый (или условный) номер 86:10:0101212:890, составляет 28 565 000 руб. с учетом НДС; 2. объекта недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 411,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Энергостроителей, д. 5/1, сооружение 3, кадастровый (или условный) номер 86:10:0101212:889 составляет 14 150 000 руб.; 3. права аренды земельного участка площадью 3 275 кв.м. из общей площади 4 108 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне П.3, кадастровый номер 86:10:0101212:76, расположенный по адресу: г. Сургут, 5 ул. Энергостроителей, д. 5/1 (сооружение 3) составляет 4 932 000 руб. с учетом НДС.

Руководствуясь данным заключением экспертизы, судом первой инстанции начальная продажная стоимость заложенного имущества определена исходя из 80% от их рыночной стоимости, соответственно: за нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 186,6 кв.м., этаж 1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Энергостроителей, д. 5/1, сооружение 3, кадастровый (или условный) номер 86:10:0101212:890 в размере 22 852 000 руб. (28 565 000 руб. * 80%); за нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 411,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Энергостроителей, д. 5/1, сооружение 3, кадастровый (или условный) номер 86:10:0101212:889 в размере 11 320 000 руб. (14 150 000 руб. * 80 %); за право аренды земельного участка площадью 3 275 кв.м. из общей площади 4 108 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне П.3, кадастровый номер 86:10:0101212:76, расположенный по адресу: г. Сургут, 5 ул. Энергостроителей, д. 5/1 (сооружение 3) в размере 3 945 600 руб. (4 932 000 руб. * 80%).

ИП Кулдашев Т.Б. оспаривает заключение судебной экспертизы по мотиву применения экспертом лишь сравнительного подхода без учета затратных и доходных методов.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данные возражения.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1)

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определить конкретные методы оценки в рамках применении каждого из подходов.

Согласно пункту 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При проведении судебной оценки, специалистом был применен сравнительный подход при оценке стоимости спорного имущества, который основан на рыночных ценах сделок (предложений к ним) с объектами-аналогами, сходными с оцениваемым объектом по характеристикам, существенно влияющим на оцениваемую величину.

Именно применение такого подхода необходимо для определения действительной рыночной стоимости спорного имущества.

При определении рыночной стоимости должны приниматься во внимание совершённые сделки с аналогичными объектами недвижимости.

В рассматриваемом случае оценщиком обоснована позиция невозможности применения иных подходов для оценки спорного имущества, кроме сравнительного, что соответствует выше обозначенному Федеральному стандарту оценки.

Следовательно, использование только одного подхода не свидетельствует о недостоверности отчета.

Так же ИП Кулдашев Т.Б. указывает на самостоятельное уменьшение оценщиком стоимости предложенных к реализации объектов, путем включения в цену 18% НДС.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Таким образом, в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества, вследствие чего операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, должна включать в себя налог на добавленную стоимость и следовать из отчета.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.09.2012 N 3139/12 по делу N А27-2268/2011.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что цена объекта аналогов в расчете используется с учетом НДС, что отражено в таблице N 18 стр.55 судебной оценки N 29-05-2015, поскольку эксперт определил цену предложения с учетом включения в неё НДС.

Таким образом, заключение эксперта содержит четкое указание на определение рыночной цены с учетом включения в нее НДС и неясностей не содержит.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств наличия на рынке предложений с более высокой ценой.

Также суд апелляционной инстанции не принимает довод ответчика о необходимости установления начальной продажной стоимости объектов недвижимого имущества с учетом права аренды земельного участка, на котором они расположены, а не как на самостоятельные объекты гражданских прав.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ и абзацу 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

При этом пункт 3 статьи 340 ГК РФ носит императивный характер и как указано в части 2 пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. И если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).

Судом установлено, что предметом ипотеки являлись и помещения, и право аренды на земельный участок, на котором эти помещения расположены. Земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передавалось банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке вышеназванных нежилых помещений, однако указанное не лишает залогодержателя права на получение выкупной стоимости данного права аренды как самостоятельного объекта гражданских прав.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества руководствовался заключением экспертизы N 29-05-2015 от 29.05.2015.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что установление такой начальной продажной цены предмета залога не нарушает прав ответчика, поскольку реализация имущества посредством публичных торгов предусматривает шаги на повышение цены и, соответственно, получение наибольшей выручки от реализации заложенного имущества.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 июля 2015 года по делу N А75-13610/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

А.В. Верёвкин Т.А. Зиновьева