Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2015 г. N 15АП-18227/15

город Ростов-на-Дону

02 декабря 2015 г.

дело N А53-20361/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пономаревой И.В.,

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от истца: представитель Щербаков А.Н., удостоверение, по доверенности от 05.11.2015.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Центр 21 век" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15 сентября 2015 года по делу N А53-20361/2015

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты (ИНН 6155018266 ОГРН 1026102781099)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Центр 21 век" (ИНН 6155063847 ОГРН 1126182003595)

о взыскании задолженности, пени, о расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Жигало Н. А.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр 21 век" (далее - ответчик, общество) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.05.2013 г. N 6603 за период с 01.01.2015 г. по 30.06.2015 г. в сумме 1575880,26 руб., пени за просрочку платежей за период с 20.01.2015 г. по 01.07.2015 г. в сумме 30812,18 руб., а всего 1606692,44 руб., о расторжении договора аренды N 6603 от 15.05.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 61:59:0050201:11418, общей площадью 47600 кв.м., расположенный по адресу: г. Шахты, ул. Краснодарская, 15, заключенный между комитетом и обществом, об обязании общества привести земельный участок общей площадью 47600 кв.м., расположенный по адресу: г.Шахты, ул. Краснодарская, 15 в первоначальное состояние и передать его по акту приема-передачи комитету.

Решением суда от 15 сентября 2015 года с ООО "Центр 21 век" взыскано в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты 1575880 рублей 26 копеек задолженности, 30812 рублей 18 копеек пени, всего 1606692 рубля 44 копейки.

Расторгнут договор аренды N 6603 от 15.05.2013 земельного участка с кадастровым номером 61:59:0050201:11418 общей площадью 47600 кв.м., расположенный по адресу: г. Шахты, ул. Краснодарская, 15, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и обществом с ограниченной ответственностью "Центр 21 век".

Суд обязал ООО "Центр 21 век" возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты земельный участок с кадастровым номером 61:59:0050201:11418, общей площадью 47600 кв.м., расположенный по адресу: г. Шахты, ул. Краснодарская, 15, в первоначальном состоянии.

Не согласившись с вынесенным судебным актом ООО "Центр 21 век" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате отменить, удовлетворив исковые требования в части, ссылаясь на то, что удовлетворяя исковые требования, в части взыскания арендной платы, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 6603 от 15.05.2013 г. годовой размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика N 10600000046 от 15.05.2013 г. и составляет 2 800 000 рублей. В соответствии с подл. "Д" п. 3 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 процентов. Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Пунктом 3.1. договора аренды земельного участка N 6603 от 15.05.2013 года установлено, что годовой размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика N 10600000046 от 15.05.2013 г. и составляет 2 800 000 рублей. Таким образом, учитывая, что земельный участок КН 61:59:0050201:11418 предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, данный пункт не соответствует ст. 424 ГК РФ, ст. ст. 22, 65 ЗК РФ, а размер арендной платы должен быть установлен судом исходя из смысла указанных норм о нормативном регулировании арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 процентов.

В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителя истца Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 15.05.2013 г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Шахты (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Центр 21 век" (арендатор) заключен договор аренды N 6603, в соответствии с условиями которого, арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:59:0050201:11418, находящийся по адресу: Ростовская область, город Шахты, улица Краснодарская, 15, для строительства торгово-сервисного центра, общей площадью 47 600 кв.м.

По акту приема-передачи от 15.05.2013 г. земельный участок передан арендатору.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды устанавливается с 08.05.2013 г. по 08.05.2016 г.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор, зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика N 10600000046 от 15.05.2013 г. и составляет 2 800 000 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 20-го числа отчетного месяца.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору в период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в части внесения арендной платы образовалась задолженность в размере 1575880 рублей 26 копеек, истцом начислены пени за период с 20.01.2015 по 01.07.2015 в размере 30812 рублей 18 копеек.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Таким образом, спорный земельный участок находится в распоряжении органов местного самоуправления.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.

Как указано в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным Постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - размер арендной платы), устанавливается органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов по видам использования земель с учетом основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Расчет задолженности за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 произведен истцом в соответствии с условиями договора и требованиями нормативных правовых актов.

В силу части 3 прим. 1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по спорному договору истцом заявлено требование о взыскании пени с 20.01.2015 г. по 01.07.2015 г. в сумме 30812,18 руб.

Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспорен факт несвоевременного внесения арендных платежей по договору.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств установлена положениями заключенного договора, в соответствии с которыми при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Расчет неустойки проверен судом и признан арифметически и методологически верным.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды N 6603 от 15.05.2013.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункты 4.1.1, 6.2 договора предусматривают, что договор может быть расторгнут по требования арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случае невнесения арендатором арендной платы более чем за 2 месяца.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В связи с тем, что ответчик не исполнил обязательство по договору в полном объеме, суд верно пришел к выводу, что ответчик существенно нарушил условия заключенного между сторонами договора.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что письмом от 16.12.2014 комитет предложил обществу оплатить образовавшуюся задолженность по состоянию на 20.12.2014.

Письмом от 03.02.2015 комитет предложил обществу досрочно расторгнуть договору, направил обществу соглашение о расторжении договора аренды N 6603 от 15.05.2013.

Копиями конвертов (л.д.40-41) подтверждается направление ответчику писем от 16.12.2014 и от 03.02.2015.

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Письма почтой возвращены ввиду отсутствия ответчика по юридическому адресу, следовательно, считаются доставленными в адрес ответчика, поскольку последний не уведомил надлежащим образом истца об изменении места нахождения.

Поскольку ответчиком существенно нарушены условия договора о внесении арендных платежей, ответчиком не внесены арендные платежи более чем за два месяца подряд, требование истца о расторжении договора аренды N 6603 от 15.05.2013 законно и обоснованно.

В связи с расторжением договора аренды на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан возвратить истцу земельный участок, переданный по договору аренды N 6603 от 15.05.2013.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в совокупности, требования истца правомерно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы общества о том, что при расчете долга следует учитывать подпункт "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила), а именно из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка, по следующим основаниям.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. То есть, в данном случае порядок определения размера арендной платы установлен только для земель, находящихся в федеральной собственности и иного из семантического толкования данного нормативного акта не следует.

Спорный земельный участок относится к неразграниченным землям. Согласно пункта 1 и пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления городских округов. Таким образом, спорный земельный участок находится в распоряжении органов местного самоуправления.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ (в редакции действовавшей в спорный период) размер арендной платы устанавливается договором аренды, общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 н. N 582, не могут быть применены при расчете арендной платы за пользование земельным участком, который относится к неразграниченным землям.

Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (в редакции действовавшей в спорный период) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции действовавшей в спорный период) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Расчет арендной платы Комитетом был произведен за период с 01.01.2015 г. по 01.03.2015 г. в соответствии с пунктом 5 приложения N 1 к постановлению Правительства Ростовской области от 27.02.2012 г. N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящиеся в государственной собственности Ростовской области", за период с 02.03.2015 г. по 30.06.2015 г. включительно в соответствии с п. 10 приложения N 1 к постановлению Правительства Ростовской области N 135 от 02.03.2015 г., в соответствии с которыми размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.-

Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен по видам использования земель и категориям арендаторов с учетом основных принципов, утвержденных постановлением от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ".

К случаям, когда размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется на основании кадастровой стоимости таких земельных участков, отнесены переоформление ранее заключенных договоров аренды либо внесение в них изменений в части продления сроков их действия, предоставление земельных участков, в том числе впервые, лицам, освобожденным от уплаты земельного налога, приобретение земельных участков в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, предоставление земельных участков для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, предоставление земельных участков в соответствии с договором о развитии застроенной территории, предоставление земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, предоставление земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, предоставление земельных участков в аренду пользователю недр, предоставление земельных участков (занятых) для размещения объектов спорта, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, объектов электроэнергетики, земельных участков, которые предназначены (заняты) для размещения объектов, непосредственно используемых для захоронения твердых бытовых отходов.

Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, за исключением вышеназванных случаев.

Поскольку на основании договора аренды N 6603 от 15.05.2013 земельный участок с кадастровым номером 61:59:0050201:11418 передан ответчику для строительства торгово-сервисного центра, следовательно, размер арендной платы определен на основании действующего в данный период нормативного акта субъекта Российской Федерации. Срок аренды установлен до 08.05.2016. Следовательно, в рассматриваемом случае отсутствовали перечисленные в постановлении Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 основания для расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, общество не относилось к числу арендаторов, при заключении договоров с которыми арендная плата подлежала определению на основании кадастровой стоимости земельного участка. Согласованный сторонами порядок определения размера арендных платежей соответствовал вышеприведенным нормам регионального законодательства.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и в определении Верховного суда РФ от 13.05.2015 г. по делу N 306-ЭС14-6558.

Изложенное свидетельствует, что Комитетом был правомерно произведён расчет арендной палаты, которая была взыскана с ответчика.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Ростовской области от 15 сентября 2015 года по делу N А53-20361/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр 21 век" (ИНН 6155063847 ОГРН 1126182003595) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

В.В. Ванин О.А. Еремина