Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2015 г. N 10АП-12931/15

г. Москва

30 ноября 2015 г.

Дело N А41-47105/15

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Курорт Баласана" на решение Арбитражного суда Московской области от 08 сентября 2015 года, принятое судьей Гриневой А.В., по делу N А41-47105/15 по заявлению Администрации Рузского Муниципального района Московской области к ООО "Курорт Баласана" о расторжении договора аренды земельного участка, третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области,

при участии в заседании:

от истца - Сидорова М.П. по доверенности N 269/15 от 18.08.2015;

от ответчика - Закаблукова И.И. по доверенности N 2/15 от 17.11.2015;

от третьего лица - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Рузского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Курорт Баласана" с требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка N 91 от 25.09.2009, заключенный между Администрацией Рузского муниципального района Московской области и ООО "Курорт Баласана";

- обязать ООО "Курорт Баласана" возвратить Администрации Рузского муниципального района Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:19:0050206:1 в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу судебного решения.

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.08.2015 в соответствии со статьей 132 АПК РФ принято к производству встречное исковое заявлением ООО "Курорт Баласана" к Администрации Рузского Муниципального района Московской области с требованиями:

- признать недействительным договор аренды земельного участка N 91 от 25.09.2009 о предоставлении земельного участка общей площадью 1 600 000 кв.м, категории земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 50:19:0050206:1, расположенного (местоположение): Московская область, Рузский район, вблизи д. Коковино;

- аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N 50-50-19/060/2009-219 от 10.12.2012 о праве аренды ООО "Курорт Баласана" на земельный участок.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 сентября 2015 года по делу N А41-47105/15 исковые требования по первоначальному иску Администрации Рузского Муниципального района Московской области удовлетворены; в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Курорт Баласана" отказано.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ООО "Курорт Баласана", в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела, 25.09.2009 между Администрацией Рузского муниципального Московской области (арендодатель) и ООО "Компания Озерна" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 91 от 25.09.2009.

Предметом договора являлся земельный участок общей площадью 1 600 000 кв.м, с кадастровым номером 50:19:0050206:1, местоположение: Московская область, Рузский район, вблизи д. Коковино, разрешенное использование (назначение): "земли рекреационного назначения".

Срок аренды определен пунктом 2.1 договора аренды и установлен на 49 лет с 25.09.2009 по 24.09.2058.

Указанный договор зарегистрирован 09.09.2009 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за N 50-50-19/060/2009-219.

Межу Администрацией Рузского муниципального Московской области и ООО "Компания Озерна" 01.07.2012 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 25.09.2009 N 91, в соответствии с которым, пункт 3.1. договора аренды, изложен в иной редакции.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 18.10.2012.

Между ООО "Компания Озерна" (арендатор) и ООО "Курорт Баласана" (новый арендатор) 22.11.2012 заключен договор уступки права аренды от 22.11.2012 (перенайм) N 56, в соответствии с которым арендатор уступает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора в части аренды земельного участка общей площадью 1 600 000 кв.м, категория земель - "земли особо охраняемых территорий" с кадастровым номером 50:19:0050206:1 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, расположенный по адресу: Московская область, Рузский район, д. Коковино. Уступаемые права и обязанности принадлежат арендатору на основании договора аренды N 91 от 25.09.2009 и передаются новому арендатору на основании пункта 4.3.2. договора.

Истец по первоначальному иску указывает, что в нарушение условий договора у ответчика перед Администрацией Рузского муниципального Московской области за период с 1 квартала 2013 г. по 4 квартал 2014 г. образовалась задолженность по арендной плате в размере 47 920 000 руб.

Таким образом, ссылаясь на то, что ответчик систематически не исполняет обязательства по договору аренды, Администрация Рузского муниципального Московской области обратилась в суд с требованиями о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок.

В силу статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как усматривается из материалов дела, срок аренды земельного участка составил 49 лет и установлен с 25.09.2009 по 24.09.2058.

Согласно пункту 4.4.4. договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Согласно пункту 4.1.1. договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Из материалов дела следует, что Администрацией Рузского муниципального Московской области в адрес ООО "Курорт Баласана" направлена претензия от 10.11.2014 N 111014-120-1, в которой ответчику по основному иску было предложено в течение 14 дней с момента получения претензии погасить в полном объеме задолженность по арендной плате, либо, в случае утраты интереса в договоре аренды, возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:19:0050206:1 администрации по передаточному акту и погасить арендную плату вплоть до дня передачи участка. Указанная претензия оставлена ответчиком по основному иску без удовлетворения.

Согласно пункту 6.2. договора аренды договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

С учетом того, что статья 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). По смыслу пункта 3 статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Кроме того, как разъяснено в пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Апелляционный суд также отмечает, что арендная плата по договору аренды N 91 является нормативно-регулируемой и подлежит оплате независимо от условий договора в соответствии с положениями действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях цена договора определяется исходя из установленных уполномоченным органом цен (тарифов).

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу абзацу 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 11487/09 от 26.01.2010 и определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N ВАС-16526/10 от 20.12.2010 изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Более того, согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2012 N 13140/11, постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13 стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

На основании изложенного арендная плата за землю, находящуюся в государственной неразграниченной собственности, определяется в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами.

Уведомления являются лишь информированием арендатора об изменении размера арендной платы, предусмотренными договорами аренды. Формула расчета арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов определены в официально опубликованных нормативно-правовых актах, находящихся в открытом доступе.

Ответчик, являясь арендатором земельного участка, должен был следить за применяемыми в целях расчета арендной платы коэффициентами, так как знал, что от их размера зависит арендная плата, которую он должен будет внести на основании статьи 614 ГК РФ и договора аренды.

Данный вывод сформулирован в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27.11.2014 N Ф05-12374/13 по делу N А41-33825/2012.

Администрацией представлена в материалы дела претензия от 10.11.2014 N 111014-120-1 в которой ответчику по основному иску было предложено в течение 14 дней с момента получения претензии погасить в полном объеме задолженность по арендной плате, либо в случае утраты интереса в договоре аренды заключить соглашение о расторжении договора аренды, возвратить земельный участок.

С учетом того, что ООО "Курорт Баласана" не отрицает факт получения указанной выше претензии, материалами дела подтвержден факт исполнения администрацией требований о досудебном порядке урегулирования спора.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-151244/2014, подтвержден факт нарушения арендатором (ООО "Курорт Баласана") условий договора аренды земельного участка N 91 от 25.09.2009 в части внесения арендных платежей.

Таким образом, истцом по основному иску доказано существенное нарушение ответчиком по основному иску условий договора, а именно - невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Таким образом, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка N 91 от 25.09.2009, заключенного между Администрацией Рузского муниципального района Московской области и ООО "Курорт Баласана" правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Кроме того, истцом по первоначальному иску заявлено требование о возврате земельного участка с кадастровым номером 50:19:0050206:1 Администрации Рузского муниципального района Московской области в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу судебного решения.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 6.3. договора аренды, при прекращении (расторжении) договора аренды арендатор обязан вернуть не позднее 10 (десяти) дней арендодателю участок в надлежащем состоянии.

На основании вышеизложенного, требование истца о возврате земельного участка с кадастровым номером 50:19:0050206:1 Администрации Рузского муниципального района Московской области в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу судебного решения также обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В отношении встречных исковых требований ООО "Курорт Баласана" к Администрации Рузского Муниципального района Московской области о признании недействительным договора аренды земельного участка N 91 от 25.09.2009 и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве аренды ООО "Курорт Баласана" на земельный участок апелляционным судом установлено следующее.

В обоснование встречного искового заявления ООО "Курорт Баласана" указало, что спорный договор является недействительной сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, поскольку истец по встречному иску заблуждался в отношении предмета сделки, в частности относительно размера арендной платы.

Ответчик по встречному исковому заявлению в суде первой инстанции заявил о применении сроков исковой давности.

Согласно части 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу части 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Поскольку арендная плата по спорному договор аренды является нормативно-регулируемой и арендатор земельного участка должен был самостоятельно отслеживать коэффициенты, применимые для расчета арендной платы, соответственно, истец по встречному иску, принимая 22.11.2012 на себя права и обязанности по договору аренды, должен был самостоятельно отслеживать размер арендной платы.

Поскольку со встречным исковым заявлением об оспаривании договора аренды общество обратилось лишь 24.07.2015, истцом по встречному иску пропущен срок исковой давности (часть 2 статьи 181 ГК РФ).

В силу пункта 2 части 2 статьи 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно части 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Поскольку арендная плата по спорному договор аренды является нормативно-регулируемой, ссылка ООО "Курорт Баласана" на пункт 2 части 2 статьи 178 ГК РФ несостоятельна.

Таким образом, в удовлетворении требований истца по встречному заявлению о признании недействительным договора аренды земельного участка N 91 от 25.09.2009 и об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве аренды общества с ограниченной ответственностью "Курорт Баласана" на земельный участок правомерно отказано судом первой инстанции.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 08.09.2015 по делу N А41-47105/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н. Короткова

Судьи

Н.Н. Катькина В.Ю. Бархатов