Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2015 г. N 12АП-11253/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23 марта 2016 г. N Ф06-5925/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

01 декабря 2015 г.

Дело N А12-27241/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Богатыревой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131 г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540), общества с ограниченной ответственностью "Передвижная механизированная колонна" (г. Волгоград, ул. Моторная, д. 9 Б, ОГРН 1143443026980, ИНН 3443931999)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 сентября 2015 года по делу N А12-27241/2014 (судья Малышкин А. П.)

по исковому заявлению администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Володарского, д. 5, ОГРН 1023403433822, ИНН 3444059139)

к обществу с ограниченной ответственностью "Передвижная механизированная колонна" (г. Волгоград, ул. Моторная, д. 9 Б, ОГРН 1143443026980, ИНН 3443931999)

третьи лица: Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Гагарина, 12, ОГРН 1043400321744, ИНН 3444114679),

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131 г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540),

Прокуратура Волгоградской области (400131, г. Волгоград, пр. Ленина, д. 8, ОГРН 1033400323560, ИНН 3444048120),

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (400001 г. Волгоград, ул. Калинина, д. 4, ОГРН 1043400443074,ИНН 3445071298)

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участи в судебном заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью "Передвижная механизированная колонна N 18" Мелихова А.В., действующего по доверенности от 24.04.2015,

до перерыва представителя администрации Волгограда Романовой В.В., действующей по доверенности N 05-ид/52 от 26.03.2015, представителя Прокуратуры Волгоградской области в лице Прокуратуры Саратовской области Хлебниковой Н. В., действующей по служебному удостоверению ТО N 170401 от 08.12.2014,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению имуществом Волгоградской области обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Передвижная механизированная колонна N 18" (далее также - ответчик, ЗАО "Передвижная механизированная колонна N 18"), в котором просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, государственная собственностью на который не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области от 06.03.2014 N 125В/14, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ответчиком, применить последствия недействительности сделки, ответчику возвратить Администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:03:130008:26, площадью 42 024 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, р.п. Гумрак, улица Моторная, 9Б, а Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области возвратить закрытому ответчику денежные средства в размере 911 815 рублей 74 копейки.

К участию деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Волгоградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области, Департамент земельных ресурсов Администрации Волгограда.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 27 апреля 2015 года Министерство по управлению имуществом Волгоградской области в порядке процессуального правопреемства заменено на Администрацию Волгограда, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28 сентября 2015 года признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, государственная собственностью на который не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области от 06.03.2014 N 125В/14, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ЗАО "Передвижная механизированная колонна N 18".

Применены последствия недействительности сделки, ЗАО "Передвижная механизированная колонна N 18" предписано возвратить Администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:03:130008:26, площадью 42 024 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, р.п. Гумрак, улица Моторная, 9Б, а Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области возвратить ЗАО "Передвижная механизированная колонна N 18" денежные средства в размере 911 815 рублей 74 копейки.

С ЗАО "Передвижная механизированная колонна N 18" взыскана государственная пошлина в размере 12 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Передвижная механизированная колонна N 18" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Как указывает заявитель апелляционной жалобы, выводы прокурора и Министерства по управлению имуществом Волгоградской области о несоответствии условий договора купли-продажи о размере земельного участка статьям 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) являются формальными. Выводы суда первой инстанции относительно представленных в материалы дела экспертиз являются необоснованными и противоречат фактическим обстоятельствам дела. Ответчик не согласен с расчетом размера площади, необходимой ответчику для эксплуатации зданий, находящихся в его собственности, произведенным истцом. Судом первой инстанции не учтено, что испрашиваемый истцом земельный участок был представлен для эксплуатации единого складского комплекса, что подтверждается рабочим проектом, получившим положительное заключение Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации Волгоградской области N 26-06-03 от 20.02.2006.

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области также не согласился с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение изменить в части применения последствий недействительности сделки путем возложения обязанности на Администрацию Волгограда, поскольку денежные средства, оплаченные ЗАО "Передвижная механизированная колонна N 18" по договору купли-продажи земельного участка от 06.03.2014 N 125В/14, были в полном объеме перечислены в местный бюджет.

Прокуратура Волгоградской области и Администрация Волгограда в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представили письменные отзывы на апелляционную жалобу, в соответствии с которыми находят обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, принятым при полном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению.

ЗАО "Передвижная механизированная колонна N 18" представило в порядке статьи 81 АПК РФ письменные пояснения к апелляционной жалобе.

В судебном заседании представители ООО "Передвижная механизированная колонна N 18", администрации Волгограда, Прокуратуры Волгоградской области поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе, письменных отзывах на нее, письменных пояснениях.

Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, участвующее в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте извещены надлежащим образом путем направления почтового извещения в порядке, предусмотренном статьей 123 АПК РФ, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении сторон о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 АПК РФ, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании, открытом 17 ноября 2015 года, в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлен перерыв до 24 ноября 2015 года до 12 часов 15 минут, объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных отзывов на нее, письменных пояснений, представленных сторонами, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, на основании постановления Главы администрации Городищенского района Волгоградской области от 11.08.2004 N 1611 между Администрацией Городищенского района Волгоградской области и ЗАО "Передвижная механизированная колонна N 18", заключен договор аренды земельного участка от 16.09.2014 сроком на 49 лет.

Администрация Городищенского района Волгоградской области передала в аренду ЗАО "Передвижная механизированная колонна N 18" земельный участок с кадастровым номером 34:03:130008:26, общей площадью 42024 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, 9Б для строительства и размещения складов.

10.02.2014 в Мингосимущество поступило заявление ЗАО "Передвижная механизированная колонна N 18" о предоставлении в собственность, в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:26, общей площадью 42 024 кв.м, находящегося по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, 9Б, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, на праве собственности - здание склада N 1 общей площадью 5181,5 кв. м, здание склада N 2 общей площадью 838,6 кв. м 21.02.2014.

Мингосимуществом принято решение N 1804 о предоставлении ЗАО "Передвижная механизированная колонна N 18" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:26, из земель населенных пунктов, площадью 42 024 кв. м, для эксплуатации зданий складов NN 1, 2 по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, 9Б, по цене 911 815 рублей 74 копейки.

В соответствии с указанным решением, 06.03.2014 между Мингосимуществом и ЗАО "Передвижная механизированная колонна N 18" заключен договор купли-продажи N 125В/14 спорного земельного участка, в соответствии с которым произведена государственная регистрация права собственности ответчика, на данный земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись под N 34-34-01/028/2014-379 от 05.05.2014.

19.05.2014 в адрес Мингосимущества поступило представление Прокуратуры Волгоградской области об устранении нарушений земельного законодательства, в части предоставления ответчику спорного земельного участка общей площадью 42 024 кв.м, то есть большей, чем необходимо для эксплуатации зданий общей площадью 6 020 кв. м.

Истец, полагая, что договор купли-продажи спорного земельного участка общей площадью 42 024 кв. м заключен сторонами с нарушением требований вышеуказанных правовых норм, при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества - зданий склада N 1 общей площадью 5181,5 кв. м, и склада N 2 общей площадью 838,6 кв. м., площадь объектов недвижимости в 7 раз меньше площади предоставленного земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования истца, исходил из того, что ответчик, являясь собственником объекта недвижимости, имеет исключительное право на приватизацию только той площади земельного участка, которая необходима для размещения и эксплуатации, принадлежащих ему объектов недвижимости. Стороны при заключении договора не обосновали необходимость выделения земельного участка в указанном размере, многократно превышающем площадь объектов недвижимого имущества.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к следующим выводам.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Таким образом, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В силу пунктом 2 статьи 7, части 1 статьи 28, части 3 статьи 33, части 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования, что соответствует правовому подходу, изложенному в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 27.01.2009 N 12202/07.

В пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Следовательно, изложенные нормы свидетельствуют о возникновении права пользования земельным участком, находящимся под объектом недвижимости и необходимым для его использования, у собственника данного объекта, и не допускают возможности предоставления соответствующего земельного участка в собственность иному лицу.

При приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, по правилам статьи 36 Земельного кодекса РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Следовательно, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для обращения в суд с исковым требованием материально-правового характера, возлагается на истца.

Из материалов дела следует, постановлением главы администрации Городищенского района Волгоградской области от 31.05.2004 года N 1009 ЗАО "ПМК N 18" предварительно согласовано место размещения земельного участка для строительства складов, расположенных на территории промзоны р.п. Гумрак (станция Бетонная) на землях Городищенского района Волгоградской области (т. 1, л.д. 107).

11 августа 2008 года постановлением главы администрации Городищенского района Волгоградской области года N 1611 ЗАО "ПМК N 18" предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 42 024,0 кв.м из земель промышленности, расположенный по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, р.п. Гумрак, ст. Бетонная в аренду на 49 лет для строительства и размещения складов (т. 1, л.д. 116)

Земельный участок сформирован, его границы согласованы со смежными землепользователями, поставлен на кадастровый учет.

В 2006 году ЗАО "ПМК N 18" был получен рабочий проект "склады в р.п. Гумрак Городищенского района Волгоградской области", получивший положительное заключение N 26-06-03 Главного управления архитектуры и градостроительства администрации Волгоградской области, в соответствии с которым ответчик должен был возвести на отведенном ему земельном участке общей площадью 42 024,09 кв.м. складской комплекс.

Указанный рабочий проект был разработан на основании архитектурно - планировочного задания N 32 от 22.10.2004, задания на проектирование, строительного паспорта от 22.10.2004, постановления Главы Администрации Городищенского района N 1009 от 31.05.2004, зданий смежников, СНиП, технического отчета об инженерно - технологических изысканиях на объекты "Склады в р.п. Гумрак Городищенского района Волгоградской области, выполненного ЗАО "НВТИСИЗ" в 2005 году.

В целях реализации рабочего проекта на территории спорного земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:26, площадью 42 024 кв. м, ответчиком ООО "Передвижная механизированная колонна N 18" были возведены и располагаются в настоящее время здания и сооружения (т. 1, л.д. 15,16, т. 4, л.д 14, 18, 22) :

склад N 1 площадью застройки 5181,5 кв.м (строительство завершено в 2008 году, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области);

склад N 2 площадью застройки 838,6 кв.м (строительство завершено в 2008 году, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области);

ангар N 1 площадью застройки 4715,2 кв.м (строительство завершено в 2013 году, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области);

ангар N 2 площадью застройки 2205,3 кв.м (строительство завершено в 2011 году, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области);

ангар N 3 площадью застройки 452,5 кв.м (строительство завершено в 2013 году, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области).

На все вышеперечисленные объекты недвижимого имущества за ООО "Передвижная механизированная колонна N 18" зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке.

Кроме того, на территории земельного участка возведены и располагаются объекты капитального строения вспомогательного назначения: трансформаторная подстанция площадью застройки 3,6 кв.м; КПП площадью застройки 69,4 кв.м с крыльцом площадью застройки 11,9 кв.м; пожарный резервуар.

Также на спорном земельном участке располагаются объекты не капитального характера, но являющиеся вспомогательными относительно основных объектов недвижимости:

- помещения для обслуживания персонала (раздевалки, комната приема пищи);

- площадка для хранения личного автотранспорта персонала.

Техническая документация с перечисленными характеристиками указанных выше объектов представлена в материалы настоящего дела (т. 1 л.д. 93-102; т. 2 л.д. 1; т. 4 л.д. 14-25, 129, 158-160).

Все вышеуказанные объекты возведены в соответствии с целями предоставления земельного участка в три этапа. Непосредственно само строительство последнего объекта завершено в 2013 году. После окончания строительства вся территория земельного участка огорожена единым забором, каких-либо неиспользуемых площадей нет.

Для определения того, является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:26, в размере 42 024 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, р.п. Гумрак, улица Моторная, 9Б, необходимой для эксплуатации размещенных на нем зданий и сооружений, с учетом фактического использования, судом первой инстанции по настоящему делу были проведены три судебные экспертизы, которые признаны судом недопустимыми доказательствами и исключены из числа таковых.

Из представленного экспертного заключения ООО "Консалтинговое агентство "Финансы право экспертиза" видно, что она подписана экспертом, кандидатура которого не согласовывалась в нарушение части 3 статьи 82 АПК РФ, названный эксперт не предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (часть 4 статьи 82 АПК РФ).

Поскольку экспертное заключение получено с нарушением процессуальных норм, суд первой инстанции правомерно счел его недопустимым доказательством, исключив из числа доказательств по делу.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2015 по делу назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Девелопмент эксперт".

При составлении экспертного заключения обществом с ограниченной ответственностью "Девелопмент эксперт" не допущено нарушений, с которыми закон связывает признание его недопустимым доказательством, подлежащим исключению из числа таковых.

Как следует из экспертного заключения, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Девелопмент эксперт", экспертами проведено визуально-инструментальное обследование спорного земельного участка и установлено, что объект исследования представляет собой земельный участок общей площадью 42 042 кв.м, с расположенными на нем объектами недвижимого имущества - зданием склада N 1 общей площадью 5 181 кв.м, зданием склада N 2 общей площадью 838 кв.м, объектами недвижимого имущества каркасного типа, сооружениями административного назначения. Исходя из расположения объектов на земельном участке, подъездных путей и осуществляемой на обследуемой территории деятельности эксперты пришли к выводу о том, что объект имеет признаки единого складского комплекса (т. 3 л.д. 11-12).

Данные выводы лицами, участвующими в деле, не опровергнуты. Доказательства обратного ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлены.

В заключении эксперта N 690-008-15, составленном муниципальным унитарным предприятием Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации Центрального района, сделан вывод, что на основании материалов дела, обследования земельного участка с размещенными на нем объектами, действующих норм и правил площадь земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:26, в размере 42 024 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, р.п. Гумрак, улица Моторная, 9Б, является необходимой для эксплуатации размещенных на нем зданий и сооружений, с учетом фактического использования.

Давая оценку указанному заключению, суд первой инстанции признал его недопустимым доказательством по делу, поскольку в нем отсутствует исследовательская часть, а также не указаны обмеры площади объектов недвижимого имущества.

Коллегия судей находит ошибочным такой вывод суда первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При недостаточной ясности или неполноте заключения суд может вызвать эксперта в судебное заседание и получить необходимые разъяснения, которые должны быть занесены в протокол.

Как установлено апелляционным судом, эксперты МУП "Центральное межрайонное БТИ" г. Волгограда давали пояснения в суде первой инстанции относительно представленного ими экспертного заключения, в соответствии с которыми исследовательская часть заключения частично представлена непосредственно в самом экспертном заключении, отсутствующая часть имеется в их рабочих материалах и может быть представлена в материалы дела в случае назначения дополнительной экспертизы, если у суда, либо у лиц, участвующих в деле, возникнут вопросы к ясности или полноте заключения. При этом на вопрос представителя ответчика о содержании выводов заключения при назначении дополнительной экспертизы экспертами были утвердительно даны пояснения, что выводы останутся прежними.

Кроме того, в материалах дела имелась техническая и правоустанавливающая документация, которая содержит подробное техническое описание расположенных объектов недвижимости, в том числе и площадь каждого объекта в отдельности: техническое заключение о состоянии строительных конструкций зданий и сооружений, расположенных на спорном участке выполненное Волгоградским отделением ГУП "БТИ" (т.1 л.д. 93-102); справка от 10.09.2014, выданная ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (том 2 л.д. 1), а также техническая документация на объекты недвижимости (т. 4 л.д. 14-25). Достоверность указанных документов никем из участников судебного процесса не оспаривалась.

Вся техническая документация была представлена экспертам МУП "Центральное межрайонное БТИ" г. Волгограда для исследования. Кроме того, при проведении экспертизы эксперты лично выезжали на место и осматривали спорный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.

Указанное заключение носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на полно исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик, содержащиеся в нем неясности, были устранены путем допроса эксперта.

Неясности либо неполноты у заключения не имеется, экспертами даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, заключение составлено компетентными специалистами, соответствует требованиям, установленным действующим законодательством.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает заключение эксперта N 690-008-15, подготовленное муниципальным унитарным предприятием Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации Центрального района, допустимым доказательством по делу, которое подлежит оценке наряду с иными доказательствами, собранными по настоящему делу, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции считает, не опровергнутыми выводы экспертов общества с ограниченной ответственностью "Девелопмент эксперт" и муниципальным унитарным предприятием Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации Центрального района о том, все указанные выше здания и сооружения, возведенные на спорном земельном участке, представляют собой единый складской комплекс, предназначенный для приемки - сортировки - распределения - отгрузки товаров для дальнейшей транспортировки по месту назначения, либо дальнейшего хранения товаров до момента востребования.

Расположение основных и вспомогательных объектов, а также построение всего процесса деятельности складского комплекса построено так, что в случае разделения земельного участка каким либо способом отличным от существующего порядка приведет к парализации деятельности всего комплекса, так как ни одно из основных сооружений не может физически существовать без вспомогательного. По периметру земельного участка в целях безопасности людей и имущества, находящихся на территории складского комплекса, расположены двое въездных ворот и один эвакуационный выход, а также пожарный резервуар, что соответствует нормам пожарной безопасности для территорий складских комплексов. Разделение земельного участка отличным от сложившегося порядка землепользования способом приведет к затруднительной эвакуации людей и проезда специального транспорта.

Размер земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ответчику складского комплекса определяется в соответствии со СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78 в редакции приказа Минрегиона России от 28.12.2010 N 820.

Согласно таблице 1 приложения 6 "площади и размеры земельных участков складов" СНиП 2.07.01-89 для эксплуатации склада непродовольственных товаров S-217 м2 для городов площадь необходимого для эксплуатации земельного участка должна составлять 740 м2. Соответственно для принадлежащих ответчику складов непродовольственных товаров общей площадью 13 523,5 м2 (площадь всех объектов недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано ответчиком в установленном законом порядке) площадь необходимого для эксплуатации земельного участка должна составлять 46 117 м2 исходя из расчёта (13523,5 x 740 / 217).

Иных утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации на территории Волгоградской области не имеется.

Истец не доказал, что для использования объектов, принадлежащих истцу на праве собственности, в соответствии с тем видом деятельности, который он осуществляет на территории складского комплекса, необходима иная площадь, нежели чем предоставлена по спорному договору купли-продажи.

Из материалов дела следует, что ООО "Передвижная механизированная колонна N 18" как собственник объектов недвижимости и объектов вспомогательного значения, расположенных на земельном участке площадью 42 024 кв. м с кадастровым номером 34:03:130008:26, назначением - для строительства производственного объекта, реализовал исключительное в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, что соответствует действующему законодательству.

ООО "Передвижная механизированная колонна N 18" в процессе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанции указывало, что в настоящее время осуществляет на спорном земельном участке деятельность складского комплекса, а именно приемку - сортировку - распределение - отгрузку товаров для дальнейшей транспортировки по месту назначения, либо дальнейшего хранения товаров до момента востребования, при этом по степени загруженности и расположению зданий и сооружений на земельном участке складской комплекс способен одновременно принимать, а также отпускать до 25 автомобилей различной грузоподъёмностью, включая автомобили весом до 20 тонн, длинной фуры - 13,6 м, шириной - 2,46 м, в зависимости от характера отгружаемой или принимаемой партии товаров.

Лицами, участвующими в деле, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств использования спорного земельного участка по иному назначению, с другим видом деятельности, в том числе не представлено относимых, допустимых доказательств использования каждого здания в отдельности, в связи с чем, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы представителя Администрации Волгограда о том, что ответчиком не производилась регистрация права собственности на весь комплекс строений, а зарегистрировано на каждое здание отдельно.

Само по себе превышение площади спорного земельного участка над площадью объектов недвижимости, на нем расположенных, не является основанием для признания сделки купли-продажи ничтожной.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что в материалы дела не представлено ни одного допустимого и относимого доказательства, безусловно свидетельствующего о том, что площадь земельный участка действительно превышает площадь территории необходимой для эксплуатации, расположенных на ней объектов недвижимости.

Признание договора купли-продажи земельного участка от 06.03.2014 N 125В/14 недействительным, по сути, влечёт за собой невозможность ООО "Передвижная механизированная колонна N 18" как собственника зданий, расположенных на спорном земельном участке, реализовать право на приобретение земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ и нарушает его исключительное право на приобретение права собственности на земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, необходимыми для их использования с учётом осуществляемым им видом деятельности.

С учетом данного обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Министерство по управлению имуществом Волгоградской области, ссылаясь в обоснование своих требований на формирование земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:26 площадью большей, чем это предусмотрено положениями земельного и градостроительного законодательства, в нарушение статей 65, 68 АПК РФ о распределении бремени доказывания не представило в подтверждение изложенного довода соответствующих доказательств, отвечающих требованиям допустимости, относимости и достоверности, поскольку, площадь застройки должна определяться из величины фактической застройки, с учетом временных и незарегистрированных зданий и сооружений.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, коллегия судей приходит выводу о необоснованности заявленных истцом исковых требований, в связи с чем, отказывает в их удовлетворении.

Выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении от 28.09.2015, основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу положений статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта в полном объеме.

На основании части 1 статьи 112 АПК РФ вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Поскольку апелляционная жалоба ООО "Передвижная механизированная колонна N 18" судом апелляционной инстанции удовлетворена и в удовлетворении иска отказано в полном объеме, судебные расходы по оплате государственной пошлины за апелляционной жалобы подлежат возложению на администрацию Волгограда.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 сентября 2015 года по делу N А12-27241/2014 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска - отказать.

Взыскать с администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Передвижная механизированная колонна N 18" судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

О.А. Дубровина И.И. Жевак