Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2015 г. N 08АП-11394/15

город Омск

01 декабря 2015 г.

Дело N А70-6136/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Киричёк Ю.Н.,

судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11394/2015) общества с ограниченной ответственностью "МонтажТИС" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.08.2015 по делу N А70-6136/2015 (судья Макаров С.Л.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "МонтажТИС" (ИНН 7202157712) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительными соглашения и взыскании излишне уплаченной арендной платы,

судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "МонтажТИС" (далее - истец, ООО "МонтажТИС", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - ответчик Департамент) о признании недействительным соглашения N 21551-23-26/34-4 от 16.09.2014 о продлении и внесении изменений в договор аренды земельного участка N 23-26/34 от 26.09.2006 года, заключенного Департаментом и ООО "МонтажТИС" в части повышения с 01.10.2014 арендной платы по договору, а также о взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 116 453 руб. 45 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6 880 руб. 46 коп.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 06.08.2015 по делу N А70-6136/2015 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "МонтажТИС" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что у Департамента отсутствовали правовые основания для взимания с Общества двукратного размера арендной платы, предусмотренного Постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-П, поскольку для применения двукратного размера арендной платы необходимо наличие одновременно следующих условий: земельный участок предоставлен для строительства (кроме индивидуального жилищного строительства); на земельном участке начато строительство; срок аренды, предусмотренный договором, истек; до истечения срока аренды не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом при наличии тех же обстоятельств двойная ставка не применяется, если проектной документацией предусмотрен более длительный срок строительства объекта, чем срок аренды предыдущего договора. Судом первой инстанции не учтено, что Общество вступило в право владения и пользования земельным участком и начало исполнять обязательства в рамках договора аренды, начиная с 12.03.2012, когда положения договора аренды и нормы Постановления Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-П стали для него обязательными.

Департаментом представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами его направления в адрес Общества, в котором Департамент не согласился с доводами подателя апелляционной жалобы. Отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

ООО "МонтажТИС", Департамент, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, установил следующие обстоятельства.

26.09.2006 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ООО "Аметист" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 23-26/34, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 8 450 кв.м., с кадастровым номером 72:23:04 32 002:0113, расположенный по адресу: г. Тюмень, жилой район "Восточный-2", для строительства жилого дома по ГП-76 со встроено-пристроенным нежилым помещением ГП-196. Максимальный срок осуществления строительства три года с момента подписания договора.

Земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи в аренду от 26.09.2009 (т.1 л.д. 22).

Размер арендной платы, условия и сроки ее внесения определены сторонами в разделе 2 договора аренды.

Пунктом 2.5. договора предусмотрено, что арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально в сроки: до февраля - за I квартал, до мая - за II квартал, до августа - за III квартал, до ноября - за IV квартал.

03.11.2011 между ООО "Аметист" и Департаментом имущественных отношений Тюменской области было подписано соглашение о продлении срока действия договора аренды до 25.09.2014.

На основании договора уступки прав и обязанностей от 28.12.2011 права и

обязанности арендатора по договору перешли к ООО"МонтажТИС" (т.1 л.д.29).

16.09.2014 между ООО"МонтажТИС" и Департаментом было подписано соглашение о продлении срока аренды, а также изменении размера арендной платы, в соответствии с прилагаемым расчетом, по которому арендная плата подлежит в двойном размере.

В соответствии с приложением к соглашению размер арендной платы за пользование земельным участком с 4 квартала 2014 года установлен в размере 136 830 рублей 43 копеек (т.1 л.д.45).

Как указывает истец, ООО "МонтажТИТС" произвело оплату арендной платы в двойном размере за 4 квартал 2014 и 1 квартал 2015 года в сумме 267 717 руб. 22 коп.

30.06.2015 ответчик произвел возврат излишне перечисленных средств по договору от 26.09.2006 года в сумме 45 610 руб. 14 коп. по платежному поручению N 360. Указанный возврат излишне перечисленных истцом средств произведен за период после ввода дома в эксплуатацию.

Полагая, что начисление арендной платы в двукратном размере в период с 01.10.2014 года является необоснованным, ООО "МонтажТИТС" обратилось в арбитражный суд с указанными выше уточненными исковыми требованиями.

06.08.2015 Арбитражный суд Тюменской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим.

Как усматривается из материалов дела, Общество в обоснование своих требований ссылалось на то, что соглашение о продлении и внесении изменений в договор аренды земельного участка от 16.09.2014 N 21551-23-26/34-4 в части применения двойной ставки арендной платы, является оспоримой сделкой и не соответствует требованиям указанного Постановления.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора аренды участка земельного участка арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что соглашением от 16.09.2014 к договору аренды земельного участка 23-26/34 от 26.09.2006, внесены изменения в части установления размера арендной платы исходя из двукратного размера арендной платы, в соответствии с постановлением Правительства Тюменской области N 148 от 09.07.2007.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (ранее аналогичное положение было закреплено в части 3 статьи 65 ЗК РФ).

Следовательно, стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

На территории Тюменской области порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается на основании постановления Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-п "Об утверждении положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности".

Возможность установления двукратного размера арендной платы предусмотрена пунктом 6.4 Положения об аренде.

Абзацем вторым данного пункта (в редакции действовавшей на момент подписания оспариваемого соглашения и до окончания строительства) было предусмотрено, что арендная плата устанавливается в двукратном размере предусмотренной предыдущим договором аренды арендной платы (с учетом абзаца третьего пункта 10 настоящего Положения) при заключении договора аренды на новый срок, если на земельном участке, предоставляемом для строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), начато строительство, которое по истечении срока действия предыдущего договора (за исключением случаев, если более длительный срок строительства не предусмотрен проектной документацией на объект капитального строительства) не завершено и объект не введен в эксплуатацию (если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности объект подлежит вводу в эксплуатацию).

Буквальное толкование названного исключения предполагает, что при заключении договора аренды на новый срок двукратный размер арендной платы не будет применен, если общий срок строительства, предусмотренный проектной документацией, превышает срок договора аренды (к примеру, договор аренды земельного участка заключен сроком на 3 года, а срок строительства объекта, предусмотренный проектной документацией, составляет 5 лет).

То есть, под сроком строительства, предусмотренным проектной документацией понимается не дата окончания разрешения на строительство, а общий срок, в течение которого возможно осуществить строительство запланированного объекта.

Согласно представленному проекту организации строительства ООО "Экспертный проектный центр", по состоянию на 2012 год календарный план строительства "Жилой дом ГП-76 со встроенно- пристроенными нежилыми помещениями ГП-196 в жилом районе "Восточный-2" определен как 30 месяцев, в том числе подготовительный период 3 месяца.

Таким образом, по верному замечанию суда первой инстанции, срок строительства жилого дома ГП-76 определен периодом 30 месяцев (2,5 года), а срок, на который земельный участок был предоставлен составляет 3 года, следовательно, строительство вышеуказанного объекта возможно осуществить в пределах установленного договором срока, учитывая, что с момента его предоставления прошло 96 месяцев.

Правила определения сроков указаны в статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу требований которой срок, установленный правовым актом, определяется календарной датой или периодом времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Исходя из положений абзаца 2 пункта 6.4 Положения об аренде срок, предусмотренный исключительным случаем, определен не указанием на событие (дата завершения строительства), а обусловлен периодом времени.

С учетом вышеуказанных положений гражданского законодательства, двукратный размер арендной платы не подлежит применению в случае, если период времени, под которым понимается срок строительства, превышает первоначальный срок, на который был заключен предыдущий договор аренды.

Учитывая изложенное, правовым основанием для установления арендной платы в двойном размере в рассматриваемом случае является факт начала строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды.

Согласно пункту 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительством является создание зданий, строений, сооружений, следовательно, не завершение данной деятельности в течение первоначального срока аренды влечет применение повышенной арендной платы при заключении договора на новый срок.

По смыслу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации единственным документом, удостоверяющим завершение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, ссылка заявителя на строительные нормы и правила, а также на объемность проектной документации, не имеет правового значения для решения вопроса об отмене двойного размера арендной платы.

Согласно абзацу 7 пункта 6.4 Положения об аренде, арендная плата устанавливается в двукратном размере, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором истекли сроки, предусмотренные данным пунктом.

Следовательно, двукратный размер арендной платы подлежит применению с квартала, которым начинается срок нового договора аренды, если строительство объекта недвижимости не завершено в течение первоначального срока аренды (абзац второй пункта 6.4 Положения). Срок аренды по договору от 26.09.2006 N 23-26/34 определен по 25.09.2014, а соответственно двукратный размер арендной платы подлежит установлению со следующего (четвертого) квартала с 01.10.2014.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для признания соглашения 16.09.2014 недействительным в части установления двукратного размера арендной платы, и, как следствие для взыскании неосновательного обогащения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что исчисление срока действия договора в отношении Общества необходимо осуществлять с даты государственной регистрации договора уступки, а именно с 12.03.2012, несостоятельны, поскольку факт передачи Обществу на основании договора уступки прав по договору аренды не имеет правового значения при установлении повышенного размера арендной палаты.

Подателем жалобы не учтено, что Общество, вступая в договор аренды, стало правопреемником не только прав, но и всех без исключения обязанностей предыдущего арендатора. Соответственно, ни дата заключения договора уступки, ни дата его государственной регистрации не предполагает исчисления нового срока аренды и не продляет ранее согласованный сторонами срок действия договора.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о государственной регистрации договора аренды носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Изменение арендатора не влияет на возможность осуществления прав застройщика на арендуемом земельном участка, следовательно, Департамент, как арендодатель, предполагая добросовестное поведение сторон договора, полагал, что цель аренды будет достигнута еще в течение первоначального срока аренды.

В рассматриваемом случае норма о двукратном размере арендной платы в случае не завершения строительства направлена на стимулирование застройщиков к скорейшему достижению целей аренды и не зависит от перемены лиц в арендном обязательстве

В апелляционной жалобе Общество сослалось на то, что срок строительства, предусмотренный проектной документацией, более длительный, чем срок аренды земельного участка, что исключает, по мнению Общества, возможность применения двукратного размера арендной платы. При этом При исчислении указанных сроков истец применяет дату окончания срока действия договора аренды, а не общий срок аренды, согласованный сторонами в момент его заключения.

Между тем, в соответствии с абзацем 2 пункта 6.4 Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, утверждённого постановлением правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-п (далее - Положение об аренде), установление двукратного размера арендной платы производится арендодателем в том случае, если общий срок строительства объекта, предусмотренный проектной документацией, не превышает срок, на который был предоставлен земельный участок в целях строительства.

Применительно к рассматриваемой ситуации: срок строительства жилого дома ГП-76 определен периодом 30 месяцев (2,5 года), а срок, на который земельный участок был предоставлен в аренду, составляет 3 года, следовательно, строительство вышеуказанного объекта возможно осуществить в пределах установленного договором срока, учитывая, что с момента его предоставления прошло 96 месяцев.

Кроме того, истцом было заявлено требование о возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 116 453 руб. 45 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6 880 руб. 46 коп.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительна сделка, не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку исковые требования о признании соглашения недействительным удовлетворению не подлежат, отсутствуют основания и для применения последствий недействительной сделки, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде взыскания неосновательного обогащения, а так же начисляемых на эту сумму процентов.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований общества о взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 116 453 руб. 45 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 880 руб. 46 коп.

В целом, доводы апелляционной жалобы истца основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводов суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Тюменской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, и апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ООО "МонтажТИС".

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.08.2015 по делу N А70-6136/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.Н. Киричёк

Судьи

Н.Е. Иванова О.Ю. Рыжиков