Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2015 г. N 20АП-2612/15

Требование: о взыскании долга по договору аренды

Вывод суда: исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

г. Тула

4 декабря 2015 г.

Дело N А09-12038/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02.12.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.12.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - государственного унитарного предприятия "Брянскоблстройэксплуатация" (г. Брянск, ОГРН 1053244119565, ИНН 3250062012) - Куликовой Е.А. (доверенность от 28.08.2015), от ответчика - открытого акционерного общества "Инвентор" (г. Брянск, ОГРН 1063254000908, ИНН 3254004220) - Лугового А.В. (доверенность от 01.12.2015), в отсутствие третьего лица - управления имущественных отношений Брянской области, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Брянской области, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Брянскоблстройэксплуатация" на решение Арбитражного суда Брянской области от 26.03.2015 по делу N А09-12038/2014 (судья Супроненко В. А.), установил следующее.

Государственное унитарное предприятие "Брянскоблстройэксплуатация" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Инвентор" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 233 346 рублей 56 копеек (т. 1, л. д. 3).

Определением суда от 14.01.2015 (т. 1, л. д. 124), принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление имущественных отношений Брянской области (далее - управление).

Решением суда от 26.03.2015 (т. 3, л. д. 124) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате, посчитав, что ее размер не был изменен в установленном порядке, а уплата арендных платежей исходя из указанной в договоре суммы, произведена полностью. При этом первая инстанция посчитала необоснованным и произвольным одностороннее изменение предприятием арендной платы, сославшись на то, что оно произведено без учета изменения средних рыночных ставок и существенного превышения этих ставок.

В апелляционной жалобе предприятие просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем поярке изменять размер арендной платы путем направления уведомления арендатору (пункт 3.5 договора). Отмечает, что такое уведомление направлено по истечении года после заключения договора, что не противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает на то, что новый размер арендной платы определен на основании отчета об оценке N 32-14/07-56 ООО "Сенрайс", который необоснованно не принят судом. Выражает несогласие с выводом суда об отсутствии доказательств увеличения арендной платы более чем в два раза, ссылаясь на то, что в материалы дела представлены аналогичные договоры по пользованию имуществом, в которых стоимость арендной платы составляет 350 рублей за 1 кв. метр.

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Указывает, что представленный предприятием отчет подготовлен с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), а потому правомерно не принят судом во внимание. Выражает согласие с выводом суда о том, что представленные истцом сведения из опубликованных объявлений, в которых указан размер арендной платы, не подтверждают факт ее отражения в заключенных договорах аренды. Заявляет ходатайство о процессуальном правопреемстве в связи с реорганизацией общества.

Определением апелляционного суда от 15.07.2015 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, в связи с чем производство по нему приостанавливалось.

В дополнительных пояснениях общество ссылается на то, что экспертное заключение, не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки (далее - ФСО), а потому не может быть признано допустимым доказательством. Ссылается на то, что экспертом неверно выбраны аналоги. Указывает на то, что эксперт находится в служебной зависимости от истца.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третье лицо - управление имущественных отношений Брянской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направило. С учетом мнений присутствующих представителей сторон судебное разбирательство проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 11.10.2012 между предприятием (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 46 (т. 1, л. д. 13), по условиям которого арендодатель с согласия собственника передает, а арендатор принимает в аренду административное здание площадью 441,6 кв. метров (литер А), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Дмитрова, д. 88, для использования под офис, на срок с 01.09.2012 по 30.06.2017. Объект аренды принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.12.2011 сделана запись 32-32-01/084/2011-655 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.05.2012 серия 32-Ж N 089868).

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 16).

Разделом 3 договора предусмотрено, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы от 21.03.2012 N 093-03-2012 цена ежемесячного платежа за право пользования помещением составляет 52 391 рубль 42 копеек без НДС в месяц (стоимость аренды 1 кв. метр - 118 рублей 64 копеек, арендуемая площадь 441,6 кв. метров), годовая сумма договора аренды без учета НДС составляет 628 697 рублей 04 копеек. В соответствии с Законом Брянской области об областном бюджете на соответствующий год арендатор уплачивает ежемесячную плату в полном объеме в доход арендодателя. Внесение арендной платы производится арендатором за каждый месяц до 10 числа оплачиваемого месяца.

Арендодатель с согласия собственника, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, вправе изменять размер арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем и является обязательным для арендатора. В случае увеличения арендной платы арендатор обязан в течение 5 дней со дня получения уведомления произвести доплату (пункт 3.5 договора).

По акту от 01.09.2012 (т. 1, л. д. 18) объект аренды передан арендатору (т. 1, л. д. 18).

По заданию предприятия в 2014 году ООО "Сенрайс" проведена независимая оценка рыночной стоимости арендной платы по договору аренды и подготовлен отчет от 08.07.2014 N 32-14/07-56 (т. 1, л. д. 22), согласно которому итоговая рыночная стоимость арендной платы составила 147 936 рублей в месяц.

Уведомлением от 15.08.2014 (т. 1, л. д. 28) учреждение сообщило арендатору об увеличении арендной платы исходя из результатов независимой оценки и потребовало от ответчика в течение 5 дней с момента получения уведомления произведи доплату.

Поскольку указанное требование ответчиком не исполнено, предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Как следует из материалов дела, пунктом 3.5 договора предусмотрено право арендодателя изменять размер годовой арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, буквальное содержание положений указанного пункта договора свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем внесудебном порядке.

Уведомлением от 15.08.2014 (т. 1, л. д. 28) учреждение сообщило об увеличении с 18.08.2014 арендной платы, исходя из результатов независимой оценки, и потребовало от ответчика в течение 5 дней с момента получения уведомления произведи доплату арендной платы с указанной даты.

Предприятие в подтверждение предусмотренного договором изменения рыночной стоимости объекта представило отчет ООО "Сенрайс" от 08.07.2014 N 32-14/07-56 (т. 1, л. д. 22), согласно которому итоговая рыночная стоимость арендной платы составила 147 936 рублей в месяц.

Оспаривая размер рыночной арендной платы, определенный на основании отчета об оценке рыночной стоимости, ответчик сослался на отчет, составленный оценщиком Левченко Т.Н. от 09.09.2014 N 03-09-14 (т. 1, л. д. 149), согласно которому рыночная стоимости спорного помещения составила 130 рублей в месяц за 1 кв. метр по состоянию на 03.09.2014. Кроме этого, общество указало, что индекс потребительских цен в декабре 2014 года по отношению к декабрю 2013 в Брянской области изменился в 1,071 раза, что существенно меньше, чем заявленное арендатором увеличение арендной платы в 2,824 раза (справка об индексах потребительских цен за 2013 - 2014 годы, т. 1, л. д. 152).

Поскольку сторонами представлены различные сведения о величине рыночной арендной платы, судом апелляционной инстанции по ходатайству предприятия определением от 15.07.2015 (с учетом определения от 16.09.2015) (т. 6, л. д. 17, 59) назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" (эксперт Аршинов Иван Евгеньевич).

На разрешение экспертизы (с учетом определения от 16.09.2015) поставлен вопрос о том, какова по состоянию на 07.07.2014 (дату оценки, проведенной по заказу истца) рыночная стоимость арендной платы 1 кв. метра в месяц спорного имущества.

По результатам судебной экспертизы установлено, что по состоянию на 07.07.2014 рыночная стоимость арендной платы за 1 кв. метр в месяц административного здания площадью 441,6 кв. метров, по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, 88 составляет 317 рублей (т. 6, л. д. 84).

Выражая сомнение в обоснованности выводов экспертизы, общество ссылается на то, что экспертное заключение, не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и ФСО, а потому не может быть признано доказательством. Заявляет о том, что экспертом неверно выбраны аналоги, а сам эксперт находится в служебной зависимости от истца.

Оценив представленные возражения, а также заключение эксперта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для сомнений в обоснованности исследования и не усматривает противоречий в его выводах.

Так, при подготовке экспертного заключения были использованы все необходимые данные, произведено ознакомление с объектом исследования, проанализированы представленные судом материалы дела, проведена обработка и анализ результатов исследования; ответ на поставленный вопрос изложен четко и однозначно. Заключение эксперта, соответствует требованиям, предъявленным статьями 85, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя фактически выражают несогласие с примененными экспертом методами исследования. Вместе с тем, в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты - аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь нежилого помещений, адрес, расположение и т.п.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация обо всех зданиях, которые сдавались в аренду в апреле - июле 2014 года, эта информация взята из открытых источников. Использованные в экспертном заключении объекты-аналоги имеют сходное со спорным зданием назначение, расположены вблизи основных центров деловой активности (т. 6, л. д. 92).

Ссылка заявителя на то, что эксперт при проведении оценки использовал информацию, противоречащую требованиям пункта 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"), не влияет на существо принятого судебного акта, поскольку экспертом при расчете применены соответствующие корректировки.

Утверждение ответчика о том, что увеличение арендной платы возможно лишь в случае пропорционального изменения средних рыночных ставок со ссылкой на пункт 22 постановления N 73, не принимается апелляционным судом.

В силу указанного пункта, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

По смыслу указанного разъяснения доказать непропорциональность изменения должен арендатор.

В данном случае обществом оспаривался размер измененной арендной платы, определенный по результатам независимой оценки, в связи с чем, судом апелляционной инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости арендной платы спорного имущества на дату проведения оценки истцом.

Довод заявителя о личной заинтересованности эксперта судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку установление обстоятельств, свидетельствующих о наличии личной, прямой или косвенной заинтересованности эксперта в исходе дела либо иных обстоятельств, которые могут вызвать сомнение в его беспристрастности является основанием для отвода эксперта по заявлению лиц, участвующих в деле. Общество, чей представитель присутствовал в судебном заседании суда 15.07.2015, в котором вынесено определение о назначении экспертизы, отвод эксперту не заявило.

Ссылка заявителя на наличие между экспертом-оценщиком и управлением договорных отношений в рамках государственного контракта, заключенного по итогам торгов, доказательством зависимости не может быть признана.

Указанный контракт, как видно из информации, представленной ответчиком с сайта в сети Интернет, заключен в рамках гражданских правоотношений, которые основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к пункту 6 части 1 статьи 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отвод эксперту возможен в случае, если он находится или ранее находился в служебной или иной зависимости от лица, участвующего в деле или его представителя.

Доказательств существования такой зависимости, равно как и самого контракта, на который ссылается общество, не представлено.

С учетом заключения судебной экспертизы судом апелляционной инстанции установлено, что за период с 18.08.2014 по 21.10.2014 ответчик должен уплатить арендную плату в размере 438 024 рублей 46 копеек, исходя из рыночной стоимости арендной платы в 317 рублей за 1 кв. метр (317 рублей х 441,6 кв. метров х 3 месяца 4 дня)

Поскольку предприятие просило о взыскании стоимости арендной платы в меньшей сумме (233 346 рублей 56 копеек), что является его правом, а суд не может выйти за пределы заявленных требований, исковые требования подлежат удовлетворению в сумме 233 346 рублей 56 копеек.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Госпошлина по иску в сумме 7 666 рублей 94 копеек и по апелляционной жалобе в сумме 3 тыс. рублей, всего - 10 666 рублей 94 копеек, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в возмещение понесенных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 26.03.2015 по делу N А09-12038/2014 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвентор плюс" в пользу государственного унитарного предприятия "Брянскоблстройэксплуатация" задолженность в сумме 233 346 рублей 56 копеек, а также расходы по уплате госпошлины в сумме 10 666 рублей 94 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Е.В. Рыжова Ю.А. Волкова