Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2015 г. N 10АП-9137/15

г. Москва

03 декабря 2015 г.

Дело N А41-45587/14

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,

при участии в заседании:

от Администрации Чеховского муниципального района Московской области: Рощупкина Т.Я., по доверенности от 16.04.2015;

от ИП Юриной Т.Р.: Юрин В.В., по доверенности от 07.08.2015;

от Дадинского С.С.: Мостан Ю.Б., по доверенности от 06.12.2014;

от Телицы С.С.: Королев А.Н., по доверенности от 30.04.2015;

от Управления Росреестра по МО: не явились, извещены;

от Правительства Московской области: не явились, извещены;

от Министерства имущественных отношений Московской области: Снеткова Д.Н., по доверенности от 12.01.2015 N 8;

от ООО "КРЫМ-2": Лабзин А.Л., по паспорту;

от ООО "Любучаны": не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации Чеховского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17 июня 2015 года по делу N А41-45587/14, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по исковому заявлению Администрации Чеховского Муниципального района Московской области к ИП Юриной Т.Р., Дадинскому С.С., Телице С.С., третьи лица: Управление Росреестра по МО, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, ООО "КРЫМ-2", ООО "Любучаны", о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Чеховского Муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области к ИП Юриной Т.Р., Дадинскому С.С., Телице С.С. с требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка N 672-А от 28 января 2012 года, заключенный между Администрацией Чеховского муниципального района Московской области и индивидуальным предпринимателем Юриной Татьяной Робертовной; - взыскать с Дадинского С.С. в пользу Администрации Чеховского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 672-А от 28.01.2002 г., за период с 01.08.2011 г. по 29.09.2014 г. в размере 25 902 424,11 руб. (двадцать пять миллионов девятьсот две тысячи четыреста двадцать четыре руб. 11 коп);

- взыскать с Дадинского С.С. в пользу Администрации Чеховского муниципального района Московской области пени за просрочку уплаты арендных платежей в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 01.08.2011 г. по 02.03.2015 г. в размере 8 983 422,60 руб. (восемь миллионов девятьсот восемьдесят три тысячи четыреста двадцать два руб. 60 коп).

В качестве третьих лиц в деле принимают участие Управление Росреестра по МО, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, ООО "КРЫМ-2" и ООО "Любучаны".

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 июня 2015 года по делу N А41-45587/14 в удовлетворении исковых требований Администрации Чеховского муниципального района Московской области отказано. Производство по делу N А41-45587/14 в отношении индивидуального предпринимателя Юриной Татьяны Робертовны и Телицы Сергея Сергеевича прекращено.

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Определением от 27 августа 2015 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции в связи с установлением следующих обстоятельств.

Как следует из обжалуемого решения, основанием для прекращения производства по настоящему делу в части требований к ИП Юриной Т.Р. и Телице С.С. послужило необоснованное, по мнению суда первой инстанции, заявления рассматриваемого иска солидарно к трем ответчикам: ИП Юриной Т.Р., ИП Дадинскому С.С. и ИП Телице С.С.

По мнению суда первой инстанции, исковые требования о взыскании арендной платы не могут быть заявлены одновременно к трем лицам - предыдущим и действующему арендаторам.

Между тем, апелляционный суд полагает, что применительно к положениям статьи 46 АПК РФ заявление требований к нескольким ответчикам допускается.

Кроме того, истец самостоятельно определяет к каким именно ответчикам заявлены требования.

Таким образом, производство по делу в указанной части было прекращено судом первой инстанции необоснованно.

Определением от 22 октября 2015 года Десятый арбитражный апелляционный суд привлек ИП Юрину Т.Р., Дадинского С.С., Телицу С.С. к участию в настоящем деле в качестве соответчиков.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции Администрация уточнила исковые требования и просит суд:

- взыскать солидарно с ИП Юриной Т.Р., ИП Дадинского С.С., ИП Телица С.С. в пользу Администрации Чеховского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 672-А от 28.01.2002 за период с 01.08.2011 по 28.09.2014 в размере 25 857 769,46 руб.;

- взыскать солидарно с ИП Юриной Т.Р., ИП Дадинского С.С., ИП Телица С.С. в пользу Администрации Чеховского муниципального района Московской области пени за просрочку уплаты арендных платежей в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 15.09.2011 по 02.03.2015 в размере 7 694 722,91 руб.;

- расторгнуть договор аренды N 672-А от 28.01.2002 земельных участков: площадью 364,0 кв.м. с КН 50:31:0030135:32, площадью 364,0 кв.м. с КН 50:31:0030135:33, площадью 26132,0 кв.м. с КН 50:31:0000000:1289, расположенных по адресу: Московская область, Чеховский район, СП Любучанское, в районе 61 км (справа) автодороги М-2 "Крым", заключенной между Администрацией Чеховского муниципального района Московской области и ИП Телицей С.С.

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Исходя из изложенного, апелляционный суд принял указанные уточненные исковые требования к рассмотрению.

Истец, Министерство имущественных отношений Московской области и ООО "КРЫМ-2" направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали исковые требования.

Ответчики направили в судебное заседание своих представителей, которые возражали против удовлетворения исковых требований.

Управление Росреестра по МО, Правительство Московской области, ООО "Любучаны" своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке пункта 6.1 статьи 268 АПК РФ по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции по имевшимся и дополнительно представленным сторонами документам, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 28 января 2002 года между Администрацией Чеховского района (арендодатель) и ПБОЮЛ Горобец С.Я. (арендатор) был заключен договор аренды N 672-А земельного участка площадью 26 860,0 кв.м, местонахождением Московская область, Чеховский район, район д. Масловка, с КН 50:31:030124:0019, под размещение торгового склада строительных материалов.

Срок договора аренды установлен с 26.12.2001 по 25.12.2050 (п. 1.4 договора).

Впоследствии земельному участку, являющемуся объектом аренды, был присвоен новый кадастровый номер 50:31:0000000:365 (предыдущие кадастровые номера 50:31:0301124:0019 и 50:31:0030135:21), а также был изменен адрес земельного участка: Московская область, Чеховский район, СП Любучанское, в районе 61 км (справа) автодороги М-2 "Крым".

Между ИП Горобцом С.Я. и ИП Юриной Т.Р. 01 августа 2011 года был подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с КН 50:31:0000000:365 от 28.01.2002 года N 672-А, в соответствии с условиями которого ИП Горобец С.Я. добровольно передает все права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 28.01.2002 N 672-А ИП Юриной Т.Р. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с дополнительным соглашением N 3467 от 20.10.2011 к договору аренды земельного участка от 28.01.2002 N 672-А, заключенным между Администрацией и ИП Юриной Т.Р., последняя стала арендатором земельного участка по названному договору аренды.

В связи с тем, что земельный участок с КН 50:31:0000000:365 был разделен на три земельных участка: площадью 364,0 кв.м. с КН 50:31:0030135:32, площадью 364,0 кв.м. с КН 50:31:0030135:33, площадью 26132,0 кв.м. с КН 50:31:0000000:1289, расположенных по адресу: Московская область, Чеховский район, СП Любучанское, в районе 61 км (справа) автодороги М-2 "Крым", 24 января 2013 года между Администрацией (арендодатель) и ИП Юриной Т.Р. было заключено дополнительное соглашение N 3596 к договору аренды N 672-А от 21.08.2012.

Между ИП Юриной Т.Р. и гр. Дадинским С.С. 02 сентября 2014 года был заключен договор уступки прав аренды земельных участков по договору аренды N 672-А от 28.01.2002.

Дадинский С.С. 16 апреля 2015 года переуступил права и обязанности по договору аренды N 672-А от 28.01.2002 ИП Телице С.С.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции арендатором земельных участков с КН 50:31:0030135:32, 50:31:0030135:33, и 50:31:0000000:1289 по договору аренды N 672-А от 28.01.2002 является Телица С.С.

Договором N 672-А от 28.01.2002, дополнительными соглашениями к нему, установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в порядке и в размерах, установленных договором и законом.

В соответствии с договором N 672-А от 28.01.2002, расчет арендной платы производится по формуле: Ап = Сап (ставка арендной платы за 1 кв.м. в год) х Кд (коэффициент вида деятельности) х Кп (годовой коэффициент перерасчета) х Кр (коэффициент зоны расположения) х П (площадь земельного участка). Размер арендной платы в 2002 году составил 127638,72 руб.

В соответствии с Дополнительным соглашением N 3467 от 20.10.2011 размер арендной платы устанавливается по формуле: Ап = Аб х Кд х Пкд х Км х S, в соответствии с Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области". В 2011 году размер арендной платы составил 5821099,20 руб. в год, 1455274,80 руб. ежеквартально.

В соответствии с Дополнительным соглашением N 3596 от 24.01.2013 определен размер арендной платы на 2013 год.

Установив ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы, истец 03.06.2014 направил ИП Юриной Т.Р. претензию N 128-14/316ЮР с предложением погасить задолженность.

Кроме того, Администрация 27 июня 2014 года направила в адрес ИП Юриной Т.Р. предложение о расторжении договора аренды земельного участка N 672-А от 28.01.2002 в срок до 10.07.2014.

В связи с тем, что задолженность в добровольном порядке погашена не была, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно последнему представленному истцом расчету задолженности, задолженность по арендной плате рассчитана за период с 01.08.2011 по 29.09.2014 и составляет в общей сумме 25 857 769,46 руб. На указанную задолженность начислены пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки, составившие 7 694 722,91.

Как указывалось выше, Администрация просит взыскать вышеуказанную задолженность солидарно с ИП Юриной Т.Р., Дадинского С.С. и Телицы С.С.

Относительно взыскания задолженности по арендной плате солидарно с предыдущих и настоящего арендаторов Президиум ВАС РФ в постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 сформулировал следующую правовую позицию.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

В подтверждение факта такого злоупотребления права Администрацией были представлены следующие документы: договор энергоснабжения от 15.05.2014 N 60515756, заключенный между ИП Юриной Т.Р. и ООО "Мосэнергосбыт-Чехов"; договор подряда N 94/14 от 31.12.2014, заключенный между ИП Юриной Т.Р. и ФГУ ДЭП N 17, а также дополнительные соглашения к указанным договорам.

Указанные документы, по мнению Администрации, свидетельствуют о том, что владелец земельного участка фактически не меняется, а договоры уступки права заключаются в целях избежать уплаты образовавшейся задолженности.

Оценив представленные документы, апелляционный суд полагает, что факт злоупотребления правом Администрацией достаточными доказательствами не подтвержден.

Соответственно, апелляционный суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части, заявленной к ИП Телице С.С. - настоящего арендатора земельных участков.

В части требования о расторжении договора аренды N 672-А от 28.01.2012 апелляционный суд отмечает следующее.

Положениями статьи 610 ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды.

Требование с предложением расторгнуть договор аренды новому арендатору Телице С.С. администрацией направлялось 06 мая 2015 года, что свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора истцом.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу ст.ст. 46, 45 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ:

- при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с п. 4.3.1 договора аренды N 672-А от 28.01.2012 в редакции дополнительного соглашения N 3596 от 24.01.2013, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (разрешенное использование) а также при использовании способами, приводящими к его порче, не внесении арендной платы более чем за шесть месяцев, и нарушение иных условий договора.

Из вышеизложенного следует, что в рамках спорного договора за ответчиком установлена задолженность по арендной плате за период с 01.08.2011 по 29.09.2014 в общей сумме 25 857 769,46 руб.

Таким образом, учитывая положения п. 4.3.1 договора аренды N 672-А от 28.01.2012, ответчиком допущены существенные нарушения условий договора.

Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а исковые требования подлежащими удовлетворению в части.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 266, пунктом 6.1 статьи 268, частью 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 17 июня 2015 года по делу N А41-45587/14 отменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Телицы Сергея Сергеевича (ИНН 770265069918) в пользу Администрации Чеховского муниципального района Московской области (ИНН 5048051080) задолженность по арендной плате в сумме 25 857 769,46 руб. и пени в сумме 7 694 722,91 руб.

Расторгнуть договор аренды N 672-А от 28.01.2002 земельных участков: площадью 364,0 кв.м. с КН 50:31:0030135:32, площадью 364,0 кв.м. с КН 50:31:0030135:33, площадью 26132,0 кв.м. с КН 50:31:0000000:1289, расположенных по адресу: Московская область, Чеховский район, СП Любучанское, в районе 61 км (справа) автодороги М-2 "Крым", заключенный между Администрацией Чеховского муниципального района Московской области и ИП Телицей С.С.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.Ю. Епифанцева Е.Н. Короткова