Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2015 г. N 07АП-10115/15

г. Томск

4 декабря 2015 г.

Дело N А45-13345/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой,

судей: О.Б. Нагишевой, И.И. Терехиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.С. Винник,

при участии:

от истца: Русальский К.В., по доверенности от 10.08.2015, паспорт,

от ответчика: без участия (извещен);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Бердска Новосибирской области (07АП-10115/2015) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26 августа 2015 года по делу N А45-13345/2015

(судья Векшенков Д.В)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Петровой Кристины Олеговны (ИНН 544591240499)

к Администрации города Бердска Новосибирской области

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Петрова Кристина Олеговна (далее - ИП Петрова К.О., истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Администрации города Бердска Новосибирской области (далее - Администрация, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.08.2015 (резолютивная часть объявлена 19.08.2015) расторгнут договор аренды от 28.05.2013 N 328-д, заключенный между Администрацией города Бердска Новосибирской области и индивидуальным предпринимателем Петровой Кристиной Олеговной, с ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.08.2015 отменить полностью и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация ссылается на то, что утверждение истца о том, что он не был проинформирован об ограничении в использовании земельным участком не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку в извещении о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010400:344, которое было размещено на сайте torgi.gof.ru указано, что земельный участок ограничен в использовании: 453 кв.м. - для эксплуатации ЛЭП 110 кВ; 42 кв.м. - для эксплуатации теплотрассы (что подтверждается извещением от 09.04.2013). Кроме того, в извещении указано, что осмотр местности производится претендентом самостоятельно. 17.05.2013 на заседании комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка заместитель председателя комиссии Шулайкина Г.Н. проинформировала присутствующих, в числе которых была участник торгов N 2 Петрова К.О. о характеристиках земельного участка, а именно об ограничении в использовании: 453 кв.м. - для эксплуатации ЛЭП; 42 кв.м. - для эксплуатации теплотрассы (что подтверждается протоколом заседания комиссии от 17.05.2013). Договором аренды земельного участка от 28.05.2013 N 328-д предусмотрено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:32:010400:344 с местоположением: г. Бердск, в районе ул. Озерная 32, площадью 534 (при этом установлены ограничения на использование земельного участка площадью 453 кв.м. для эксплуатации ЛЭП 110 кВ; 42 кв.м. - для эксплуатации теплотрассы). По мнению апеллянта, истец не доказал наличие условий, с которыми закон связывает возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Определением суда апелляционной инстанции от 13 октября 2015 года апелляционная жалоба была принята к производству. Дело к судебному разбирательству в судебном заседании апелляционной инстанции было назначено на 02 ноября 2015 года в 10 час. 45 мин. в помещении суда.

02.11.2015 от ИП Петровой К.О. в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором она с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что ответчик в апелляционной жалобе не затрагивает того вопроса, что на указанном земельном участке невозможно строительство ввиду близости ЛЭП, истцу же об этом становится известно после утверждения ответчиком же градостроительного плана. Таким образом, именно запрет, а не ограничения послужили основанием для обращения в суд с иском.

Доказательств направления отзыва ответчику суду не представлено.

Определением от 02.11.2015 судебное заседание отложено на 27.11.2015 для представления истцом дополнительных пояснений, а также направления отзыва и пояснений ответчику.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель истца представил дополненный отзыв на апелляционную жалобу с доказательства направления его ответчику.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, с целью осуществления предпринимательской деятельности, истец принял участие в торгах в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым N 54:32:010400:344 площадью 534 кв.м. расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, в районе ул. Озерная д.32.

По результатам аукциона между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области N 328-д от 28.05.2013, согласно которому земельный участок предоставлялся в аренду с разрешенным использованием: для строительства общественного досугового центра (п.1.2 Договора).

27.03.2014 указанный договор аренды в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

19.05.2014 Постановлением администрации города Бердска Новосибирской области, был утвержден градостроительный план указанного земельного участка, в соответствии с которым, для размещения зданий и сооружений пригодно только 39 кв.м из 534 кв.м. переданных по договору аренды.

Истец обратился к Администрации города Бердска Новосибирской области с заявлением о расторжении вышеназванного договора аренды с даты начала начислений, с приложением договора аренды N 328-д от 28.05.2013, градостроительного плана земельного участка, исполнительной съемки (л.д. 16).

Письмом N 63-03/01-01-18 от 15.01.2015 ответчик уведомил истца о возможности расторжения указанного договора, с даты подачи заявления о расторжении договорных отношений, то есть с 01.12.2014, при условии отсутствия задолженности по арендным платежам, указав, что по договору аренды земельного участка N 328-д от 28.05.2013 имеется задолженность по основному платежу и по пени, расторгнуть указанный договор аренды до погашения задолженности не представляется возможным (л.д. 25).

Ссылаясь на невозможностью использовать предоставленный по договору аренды N 328-д от 28.05.2013 земельный участок с кадастровым номером 54:32:010400:344 по его целевому назначению, а именно, строительство общественного досугового центра, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что Администрация города Бердска Новосибирской области (арендодатель) не исполнила возложенную на нее законом и договором обязанность предоставить ИП Петровой К.О. земельный участок, соответствующий условиям договора аренды и пригодный для его использования по назначению.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в кодексе (статья статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 620 ГК РФ также предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут, если 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, исходя из положений указанных норм материального права и условий договора аренды N 328-д от 28.05.2013, получив земельный участок в аренду, ИП Петрова К.О. приняла на себя обязанность по внесению арендных платежей с момента подписания договора, а арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из материалов дела следует, что площадь переданного по договору аренды N 328-д от 28.05.2013 земельного участка составляет 534 кв. м. при этом установлены ограничения на пользование земельным участком площадью 453 кв.м для эксплуатации ЛЭП 110 кВ и площадью 42 кв. м для эксплуатации теплотрассы.

Вместе с тем, в проектной документации указана площадь земельного участка 534 кв. м., из них: 127,20 - площадь застройки; 271,20 - площадь покрытий; 135,60 - площадь озеленения.

Согласно градостроительному плану указанного земельного участка, утвержденного 19.05.2014 Постановлением администрации города Бердска Новосибирской области (чертеж градостроительного плана, лист 2), то есть значительно позже заключенного договора аренды, зона допустимого размещения зданий, строений, сооружений, находится между зонами, ограниченными в использовании, в результате чего как обоснованно указано истцом для строительства пригодно только 39 кв.м.

В соответствии с Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 (далее - Правила 160), ЛЭП 110 кВ относится к объектам электросетевого хозяйства, в отношении которых должны быть установлены охранные зоны.

Согласно пунктам 8, 9, 10 Правил N 160, в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных материалов; в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются: строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

Как обоснованно указано истцом, цель аренды была известна ответчику - строительство общественного досугового центра. В свою очередь ответчик не поставил в известность истца, что ограничения в эксплуатации земельного участка представляют собой именно охранную зону ЛЭП 110 кВ, в связи с чем использование арендованного земельного участка в целях, определенных в договоре аренды, невозможно.

Поскольку материалами дела подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, и доказательств обратного ответчиком не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является основанием для расторжения договора аренды.

Доводы, изложенные в жалобе по существу спора, были предметом оценки суда первой инстанции, у апелляционного суда на основании анализа представленных в материалы дела доказательств оснований для иной оценки не имеется.

Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26 августа 2015 года по делу N А45-13345/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

О.Б. Нагишева И.И. Терехина