Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2015 г. N 09АП-47460/15

г. Москва

30 ноября 2015 г.

Дело N А40-62489/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Барановской Е.Н.

судей: Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и Управления земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2015 года по делу N А40-62489/2015, принятое судьей Коноваловой Е.В. (1-427) по иску Общества с ограниченной ответственностью "ПЖИ" (ОГРН 1025004708959, ИНН 5036044233) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 5036044233), Управлению земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области (ОГРН 1025007512815, ИНН 5074016276) 3-е лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о расторжении договоров аренды, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ильина Н.А. по доверенности от 20.02.2015 г. от ответчиков: от Департамента - Николаев А.А. по доверенности от 29.12.2014 г.

В судебное заседание не явились: представители ответчика (Управления земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области), 3-его лица - извещены.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПЖИ" (далее - ООО "ПЖИ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) и Управлению земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области (далее - Управление) о расторжении договоров аренды земельного участка N М-12-500059 (прежний номер 172ю/2012) от 14.06.12 г., N М-12-500056 (прежний номер 173ю/2012) от 14.06.12 г. и N М-12-500060 (прежний номер174ю/2012) от 14.06.12 г., заключенных между ООО "ПЖИ" и Департаментом городского имущества города Москвы; о взыскании с Управления земельно-имущественных отношений Администрации Подольского муниципального района Московской области 199 107 руб. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 250 руб. и о взыскании с Департамента городского имущества г. Москвы неосновательного обогащения в сумме 20 628 423 руб.70 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 848 591 руб. 18 коп. (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2015 года по делу N А40-62489/2015 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части расторжения договоров аренды, взыскании с Управления земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области за счет муниципальной казны в пользу ООО "ПЖИ" неосновательного обогащения в размере 199 107 руб. 70 коп., взыскании с Департамента городского имущества г.Москвы за счет казны города Москвы в пользу ООО "ПЖИ" неосновательного обогащения в размере 20 628 423 руб. 73 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 709 102 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Департамент не согласился с принятым судебным актом, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Департамент полагает, что возврат арендной платы, уплаченной истцом по договорам аренды, противоречит положениям статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. Утверждает, что при заключении договоров аренды истцу было известно о невозможности использования земельных участков.

Управление также не согласилось с принятым судебным актом, обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Управление полагает, что судом первой инстанции не учтено, что в землеустроительных делах вид разрешенного использования земельных участков не был изменен, результаты аукциона не оспорены. Считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права и полагает, что истцу следовало обратиться с иском об оспаривании ГПЗУ.

Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционных жалоб поддержал.

Представитель истца доводы апелляционных жалоб отклонил за необоснованностью. Считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционных жалоб просит отказать.

Управление земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что между ООО "ПЖИ" (Арендатор) и Комитетом по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района (Арендодатель) на основании протоколов от 30.05.12 г. N 1, 2 и 3 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для малоэтажного жилищного строительства, расположенного в селе Кленово сельского поселения Кленовское Подольского муниципального района Московской области, были заключены следующие договоры аренды земельных участков:

- договор аренды земельного участка N 172ю/2012 г. от 14 июня 2012 г. земельного участка площадью 19 999 кв.м с кадастровым номером 50:27:0030619:2, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "для малоэтажного жилищного строительства".

- договор аренды земельного участка N 173ю/2012 г. от 14 июня 2012 земельного участка площадью 29 999 кв.м с кадастровым номером 50:27:0030619:3, категории земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "для малоэтажного жилищного строительства",

- договор аренды земельного участка N 174ю/2012 г. от 14 июня 2012 земельного участка площадью 20 000 кв.м с кадастровым номером 50:27:0030619:4, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "для малоэтажного жилищного строительства".

Во исполнение постановления Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации от 27.12.2011 г. в связи с присоединением территории к городу Москве к указанным договорам 01.07.2012 г. были заключены и зарегистрированы в установленном порядке дополнительные соглашения, по которым изменены учетные номера договоров и заменен Арендодатель на Департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы).

В целях подготовки документации, необходимой для осуществления строительства на указанных земельных участках ООО "ПЖИ" 13.06.2013 г. обратилось в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы с заявлениями о подготовке и выдаче ГПЗУ.

Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы были подготовлены и утверждены Градостроительный план земельного участка N RU77-234000-008983, утвержденный Приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 23.09.2013 г. N 2250 (далее - ГПЗУ N RU77-234000-008983); Градостроительный план земельного участка N RU77-234000-008980, утвержденный Приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 23.09.2013 г. N 2254 (далее - ГПЗУ N RU77-234000-008990); Градостроительный план земельного участка N RU77-234000-008982, утвержденный Приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 23.09.2013 г. N 2255 (далее - ГПЗУ N RU77-234000-008982).

Как следует из содержания ГПЗУ N RU77-234000-008983, ГПЗУ N RU77-234000-008990, ГПЗУ N RU77-234000-008982, данные документы содержат следующие сведения в разделе 2 "Информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства": основные виды разрешенного использования земельных участков - благоустройство и озеленение, условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства - не установлены, предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - 0, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства - не установлены.

Из материалов дела усматривается, что истец обращался к Арендодателю (письмо в Департамент от 17.09.14 N 206) с предложением вынести на рассмотрение рабочей группы ГЗК вопрос о пересмотре ГПЗУ, однако рабочая группа ГЗК 09.02.2015 г. согласилась с действующими ГПЗУ.

Ссылаясь на то, что указанные в договорах аренды N 172ю/2012, N 173ю/2012, 174ю/2012 сведения о назначении использования земельных участков не соответствуют фактически установленным и содержащимся в выданных градостроительных планах земельных участков разрешенному использованию земельных участков, требованиям к назначению, параметрам и размещению на земельном участке проектируемых объектов капитального строительства, что делает невозможным использование ООО "ПЖИ" переданных ему по договорам аренды N 172ю/2012, N 173ю/2012, N 174ю/2012 земельных участков для малоэтажного жилищного строительства в соответствии с условиями договоров аренды, ООО "ПЖИ" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, установил наличие обстоятельств для расторжения договоров аренды и принял решение об удовлетворении заявленного иска.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции основаны на нормах действующего законодательства. Соответствуют материалам дела и являются обоснованными.

Так, в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендной платы и право арендодателя на получение такой арендной платы возникает, если арендодателем передано имущество, а арендатор имеет возможность фактического использования переданного ему по договору аренды имущества в соответствии с условиями договора аренды.

При обнаружении недостатков имущества, не позволяющим использование имущества по назначению в соответствии с условиями договора, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Как следует из материалов дела, ООО "ПЖИ", основываясь на нормах действующего законодательства, в связи с обнаружением недостатков земельных участков, влекущих невозможность их использования в соответствии с условиями договоров аренды для малоэтажного жилищного строительства, обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с требованием о расторжении договоров аренды N 172ю/2012, N 173ю/2012, 174ю/2012 от 14.06.2012 г. (с направлением копий в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, Комитет города Москвы по обеспечению инвестиционных проектов в строительстве и контролю проектов в области долевого строительства) и возврате уплаченной ООО "ПЖИ" по договорам аренды арендной платы, платы за участие в аукционах по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

Однако требование ООО "ПЖИ" к Департаменту городского имущества города Москвы о расторжении указанных договоров аренды земельных участков и уплате указанных денежных сумм, в предусмотренный действующим законодательством 30-дневный срок рассмотрено не было, соглашение о расторжении подписано не было, уплаченные ООО "ПЖИ" денежные средства возвращены не были.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620, пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; при этом согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При таких обстоятельствах, истец правомерно обратился в суд с требованиями о расторжении договоров аренды и заявленные им требования обоснованно удовлетворены судом.

В соответствии пунктом 1 статьи 1102 Гражданского Кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 453 Кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации") в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 г. N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" также разъяснено, что положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено, и обязанность его предоставить отпала.

Поскольку земельные участки, предоставленные истцу в аренду по спорным договорам, не пригодны для использования в целях малоэтажного жилищного строительства, требования о расторжении договоров аренды этих земельных участков и возврате ранее внесенной арендной платы правомерно удовлетворены судом.

Довод Департамента о том, что при заключении договора Арендатору было известно о невозможности использования земельного участка, документально не подтвержден и противоречит п. 1.2 и п. 1.3 спорных договоров о том, что земельные участки предоставляются для малоэтажного жилищного строительства; более того, как следует из пояснений истца, целью заключения договоров аренды для Арендатора была постройка жилых зданий, которая не может быть реализована в связи с содержанием выданных истцу ГПЗУ.

Судебная коллегия также отмечает, что право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит истцу, при этом Арендатор вправе в связи с несоответствием предмета аренды условиям договора и невозможностью использования предмета аренды по назначению оспорить договор в соответствии с правилами статьи 612 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, довод Управления о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, является несостоятельным.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и Управления земельно-имущественных отношений и экологии и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области по изложенным в ней доводам являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2015 года по делу N А40-62489/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Н.И. Панкратова Т.Я. Сумарокова