Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2015 г. N 15АП-11383/15

город Ростов-на-Дону

07 декабря 2015 г.

дело N А53-6818/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: после перерыва Артемов Ю.А. по доверенности N 00838 от 30.01.2015

представитель Браганец В.В. по доверенности от 05.05.2015, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гильдия" на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 29 мая 2015 года по делу N А53-6818/2015 по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Гильдия" о взыскании задолженности по арендной плате, пени, принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гильдия" (далее - ответчик, общество) о взыскании 740 320,21 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.03.2015, 54 557,20 рублей пени за период с 20.06.2014 по 20.03.2015.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29 мая 2015 года иск удовлетворен. С общества с ограниченной ответственностью "Гильдия" в пользу Комитета по управлению имуществом г. Таганрога взыскана задолженность в размере 740 320, 21 руб., неустойку в размере 54 557, 20 руб., всего взыскано 794 877, 41 руб. С общества с ограниченной ответственностью "Гильдия" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 18 898 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Гильдия" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил изменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом первой инстанции не исследован субъектный состав, принадлежащих собственникам долей, общая площадь самих зданий и сооружений, а также общая площадь земельного участка с кадастровым номером 6165860528860097, которая с момента заключения договора аренды N 07-676 от 30.08.2007 г. изменилась. Указывает, что расчет арендной платы, произведенный КУИ и принятый судом первой инстанции, из общей площади в 30 376 кв.м. не обоснован, так как по данным публичной кадастровой карты и сведениям из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, площадь спорного земельного участка составляет 29 126 кв. м. Кроме того, КУИ не оспаривает права на спорные объекты недвижимости. Считает, что расчет арендной платы, произведенный КУИ и принятый судом первой инстанции, исходя из общей площади помещений в размере 16 886 кв. м. не обоснован.

Представитель истца дал пояснения по расчету арендной платы, представил выписки из ЕГРП в отношении собственников нежилых помещений, расположенных на спорном земельном участке.

Ответчик представил пояснения по апелляционной жалобе.

В порядке ст. 163 АПК в судебном заседании объявлен перерыв с 30.11.2015 г. до 04.02.2015.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Мэра г.Таганрога N1995 от 05.06.2007 между Комитетом по управлению имуществом г.Таганрога (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Торгсервис" (арендатор) заключен договор аренды N 07-676 от 30.08.2007.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:05288:0097, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Менделеева, 117, для использования в целях эксплуатации складских помещений и в производственных целях, общей площадью 30 376 кв. м.

По акту приема-передачи от 30.07.2007 указанный земельный участок был передан арендатору.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 05.06.2007 по 05.06.2032.

Договор, как заключенный на срок не менее года, был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на экземпляре договора.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 329 418 рублей 92 копейки в год. Размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально занимаемой арендатором площади в здании (сооружении), которая исчисляется отношение площади принадлежащих арендатору на правах собственности, хозяйственного ведения в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения), при этом годовой размер арендной платы, составляет 294 233 рубля 53 копейки, что составляет 94399/168866 доли помещений в здании (сооружении) общей площадью 16 886, кв. м.

Арендная плата вносится арендатором пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего года.

В силу пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.

28.06.2010 между обществом с ограниченной ответственностью "Торгсервис" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Гильдия" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 17 по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность недвижимое имущество: нежилое здание - заготовительный цех, литер З, общей площадью 475, 6 кв. м, нежилое здание - сборочный цех, литер Ж, Ж1, ж, ж1, ж2, ж3, общей площадью 6361,5 кв. м, нежилое помещение - распилочный цех, литер С1 общей площадью 223, 9 кв. м, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Менделеева, 117.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Менделеева, 117, кадастровый номер 61:58:05288:0097, общей площадью 30376 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.6 договора купли-продажи 28.06.2010 продавец уступает, а покупатель приобретает все права и обязанности в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:05288:0097, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Менделеева, 117, для использования в целях эксплуатации складских помещений и в производственных целях, общей площадью 30 376 кв. м.

Права и обязанности по договору аренды передаются покупателю в пределах сроков основного договора аренды до 05.06.2032.

По акту приема-передачи от 28.06.2010 недвижимое имущество, а также право аренды земельного участка были переданы покупателю.

Право собственности ответчика не объекты недвижимости зарегистрировано 12.10.2012, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2013 по делу NА53-273/2012 с общества с ограниченной ответственностью "Гильдия" в пользу Комитета по управлению имуществом г. Таганрога взыскано 1 104 154 рубля задолженности по арендной плате в период с 12.10.2010 по 31.03.2012, 84 770,08 руб. пени в период с 15.11.2010 по 12.05.2012, а всего 1 188 924,08 руб.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в период с 01.04.2014 по 31.03.2015 за ним образовалась задолженность, размер которой составил 740 320,21 руб.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

За просрочку исполнения обязательств истцом была начислена пеня за период с 20.06.2014 по 20.03.2015 в размере 54 557,20 рублей.

Поскольку образовавшаяся задолженность ответчиком оплачена не была, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Проверив произведенный истцом расчет долга по арендной плате, суд, признал его верным, соответствующим действующему законодательству, условиям договора.

Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту земельного участка от 16.12.2011 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:05288:0097, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Менделеева, 117, общей площадью 30 376 кв. м составляет 76 028 090 рублей 40 копеек.

Расчет задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2015, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости земельного участка 76 028 090 рублей 40 копеек, является обоснованным. Постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 777 утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов в границах муниципальных районов Ростовской области по состоянию на 01.01.2014. Как следует из иска расчет задолженности за 1 -ый квартал 2015 года определен исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка - 54 953 480, 50 руб.

Доля земельного участка, за которую ответчик обязан вносить плату, определена условиями договора - 94399/168866. Постановлением Администрации города Таганрога от 12.08.2011 N 2710 она была уменьшена до 65854/168866. Расчет задолженности произведен исходя из уменьшенной доли площади занимаемых помещений ответчика.

Как следует из представленного комитетом расчета задолженности, ее размер за искомый период определен на основании решения Городской Думы города Таганрога от 17.12.2010 N 253 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, об утверждении ставок арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, и установлении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды", изданного в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 27.02.2012 N 120), с постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 02.03.2015 N 135).

Расчет арендной платы произведен истцом по формуле: А = Ки х КС х Сап, где А - арендная плата в год в рублях, Ки - коэффициент индексации, предусмотренный федеральным законом на очередной финансовый год, Сап - ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, КС - кадастровая стоимость земельного участка. Из расчета следует, что индексация проведена истцом с 2009 года при расчете задолженности с 01.04.2014 по 31.12.2014, также применен коэффициент индексации 2015 года при расчете задолженности с 01.01.2015 по 31.03.2015.

Согласно пункту 4 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением от 27.02.2012 N 120, пункту 11 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением от 02.03.2015 N 135 при определении размера годовой арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка индексация размера арендной платы проводится путем последовательного перемножения индексов инфляции, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В Ростовской области кадастровая стоимость земель населенных пунктов была установлена постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области", новая переоценка земель утверждена Постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N777.

Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4).

Учитывая, что коэффициенты индексации 2009 года, 2015 года включен в формулу расчета арендной платы постановлением от 27.02.2012 N120, постановлением от 02.03.2015 N 135 оснований для неприменения его при расчете арендной платы не имеется.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в части порядка расчета арендной платы. При этом, истцом учтена площадь участка 29 126 кв.м.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

Договор аренды от 30.08.2007 г. является договором аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Ответчик указывал, что с учетом увеличения площадей строений на спорном земельном участке изменена его доля.

По определению суда апелляционной инстанции истцом представлены Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Согласно указанным выпискам на спорном участке в спорный период количество общей площади всех строений изменено.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Арендная плата рассчитывается исходя из соотношения размера площади недвижимости одного собственника к площади всей недвижимости, расположенной на земельном участке.

Таким образом, при предоставлении неделимого земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора арендная плата за земельный участок определяется пропорционально площади занимаемых помещений в объекте недвижимости, находящемся на неделимом земельном участке.

Арендная плата взыскивается истцом за период с 01.04.2014 г. по 31.03.2015 г.

Согласно представленным выпискам, за период до апреля 2014 г. совокупная площадь нежилых помещений на спорном земельном участке составила 174650 кв.м., с 25.06.2014 г. 183832 кв.м., с 19.09.2014 г. 20 129, 9 кв.м.

Таким образом, с учетом изменения доли ответчика в площади занимаемых помещений в объектах недвижимости, находящихся на неделимом земельном участке, размер задолженности за спорный период составил 675 897 руб. 85 коп. Данная задолженность подлежит взысканию. В удовлетворении остальной части иска надлежит отказать.

Доводы истца о том, что в договор аренды не внесены изменения в отношении доли ответчика подлежат отклонению судом, поскольку порядок расчета из соотношения размера площади недвижимости одного собственника к площади всей недвижимости, расположенной на земельном участке прямо следует из норм действующего законодательства. Кроме того, иной порядок начисления арендной платы по отношению ко всем арендаторам без учета изменения долей, приводит фактически к неосновательному обогащению истца за счет арендаторов.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика пени за период с 20.06.2014 по 20.03.2015 в размере 54 557,20 рублей из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

С учетом произведенного перерасчета, неустойка составила 28 127 руб. 27 коп. и подлежит взысканию. В остальной части иска надлежит отказать.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе возлагаются на сторон пропорционально удовлетворенным и отказанным требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Истец освобожден от уплаты госпошлины в силу ст. 333.37 НК РФ. На ответчика возлагается уплата госпошлины по иску в сумме 16 737 руб. 66 коп., по жалобе в сумме 2 648 руб. 40 коп. Госпошлина подлежит взысканию в доход Федерального бюджета РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2015 г. по делу N А53-6818/2015 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гильдия" (ИНН 6154001414, ОГРН 1026102579777) в пользу Комитета по управлению имуществом г.Таганрога задолженность в размере 675 897, 85 руб., неустойку в размере 28 127 руб. 27 коп.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гильдия" (ИНН 6154001414, ОГРН 1026102579777) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе в размере 19 386 руб. 06 коп."

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.В. Ванин О.А. Еремина