Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2015 г. N 04АП-6112/15

г. Чита

9 декабря 2015 г.

Дело N А10-1289/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 2 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 декабря 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей Басаева Д.В., Рылова Д.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 сентября 2015 года по делу N А10-1289/2015 по исковому заявлению Федерального государственного бюджетного учреждения "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия" (ИНН 0323050993, ОГРН 1020300896802, 670031, г. Улан-Удэ бульвар Карла Маркса, д.14А) к индивидуальному предпринимателю Шестакову Владимиру Игнатьевичу (ИНН 032302096693, ОГРНИП 304032305600109, г. Улан-Удэ) о взыскании 1 774 655 руб. 39 коп., о расторжении договора,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Шестакова Владимира Игнатьевича к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия" об обязании ответчика зачесть в счет арендной платы, а также оплаты коммунальных услуг - расходы в размере 4 026 312 руб. 36 коп. на производство капительного ремонта и приобретенного оборудования, обязании заключить договор аренды,

(суд первой инстанции: Орлов Э.Л.)

при участии в судебном заседании:

от предпринимателя - Муравьева С.А., представителя по доверенности от 07.04.2015,

в отсутствие представителей учреждения,

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия" (далее - учреждение, ФГБУ "Управление Бурятмелиоводхоз") обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к индивидуальному предпринимателю Шестакову Владимира Игнатьевича (далее - предприниматель, ИП Шестаков В.И.) о взыскании 738 873 руб. 65 коп., из которых 199 587 руб. 15 коп. - сумма долга по арендной плате по договору от 17.09.2010 N 11/10, 361 651 руб. 80 коп. - штраф в соответствии с пунктом 4.5 договора аренды N 11/10 от 17.09.2010 за неисполнение пункта 2.2.9 договора аренды, 77 175 руб. 84 коп. - задолженность по эксплуатационным, коммунальным, административно-хозяйственным услугам, 100 458 руб. 86 коп. - неустойка в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды N 11/10 от 17.09.2010, а также о расторжении договора аренды N 11/10 от 17.09.2010, выселении ответчика из помещения N 8-12, 23-27, 29, 30 (литер В1), расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, бульвар К. Маркса, 14 А.

Индивидуальный предприниматель Шестаков Владимир Игнатьевич также обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия об обязании ответчика зачесть в счет арендной платы, а также оплаты коммунальных услуг - расходов на производство капительного ремонта объекта недвижимости, арендованного по договору N 11/10 и приобретенного оборудования для общественного питания в сумме 4 920 000 руб., обязании заключить договор аренды объекта недвижимости - подвальной части помещения, площадью 168,3 кв.м. по ул.К. Маркса, 14 А на новый срок.

Представитель ФГБУ "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия" также уточнил требования, просил взыскать задолженность в сумме 1 774 655 руб. 39 коп., из них 399 174 руб. 30 коп.- долг по арендной плате с ноября 2014 на 01.09.2015, 41 202 руб. 39 коп. - долг по теплоэнергии, 110 779 руб. 55 коп. - долг по электроэнергии, 18 914 руб. 13 коп. - долг по сбросу загрязняющих веществ, 71 993 руб. 20 коп. - долг по возмещению эксплуатационных, административно-хозяйственных услуг, 404 496 руб. 62 коп. - пени за неуплату и просрочку арендных платежей, 728 095 руб. 20 коп. - штраф за несвоевременную оплату аренды.

14.05.2015 определением суда для совместного рассмотрения дела N А10-1042/2015 и А10-1289/2015 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А10-1289/2015.

ИП Шестакова В.И. уточнил требования, просил обязать ответчика зачесть в счет арендной платы, а также оплаты коммунальных услуг его расходы на производство капительного ремонта объекта недвижимости, арендованного по договору N 11/10 в сумме 4 026 312 руб., обязать заключить договор аренды объекта недвижимости - подвальной части помещения, площадью 168,3 кв.м. по ул. К. Маркса, 14 А на новый срок.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 сентября 2015 года от 23 сентября 2015 года исковые требования Федерального государственного бюджетного учреждения "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия" к Индивидуальному предпринимателю Шестакова Владимира Игнатьевича о взыскании 1 774 655 руб. 39 коп., о расторжении договора аренды N 11/10 от 17.09.2010, выселении ответчика из помещения N 8-12, 23-27, 29, 30 (литер В1), расположенного по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, ул. К. Маркса, 14 А, оставлены без удовлетворения.

Исковые требования Индивидуального предпринимателя Шестакова Владимира Игнатьевича к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия" удовлетворены частично.

Суд первой инстанции обязал Федеральное государственное бюджетное учреждение "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия" в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу зачесть Индивидуальному предпринимателю Шестакову Владимиру Игнатьевичу сумму произведенного капитального ремонта в размере 642 063 руб. 57 коп. в счет арендных и коммунальных платежей по договору аренды N 11/10 от 17.09.2010.

В остальной части требования Индивидуального предпринимателя Шестакова Владимира Игнатьевича к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия" об обязании зачесть в счет арендной платы, а также оплаты коммунальных услуг расходы на производство капительного ремонта оставлены без удовлетворения.

Исковые требования Индивидуального предпринимателя Шестакова Владимира Игнатьевича к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия" об обязании заключить договор аренды объекта недвижимости - подвальной части помещения, площадью 168,3 кв.м. по ул. К. Маркса, 14 А на новый срок., оставлены без рассмотрения.

Суд первой инстанции исследовав материалы дела доказательства пришел к выводу о том, что ИП Шестаковым В.И. представлены доказательства согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в рамках договорных отношений, а также наличие неотложной необходимости в его проведении.

Суд первой инстанции с учетом того, что зачет требования возможен только в отношении тех требований, срок исполнения которых наступил, произвел зачет требования по платежам с ноября 2014 по 01.09.2015 в сумме 642 063 руб. 57 коп., из них 399 174 руб. 30 коп.- долг по арендной плате, 41 202 руб. 39 коп. - долг по теплоэнергии, 110 779 руб. 55 коп. - долг по электроэнергии, 18 914 руб. 13 коп. - долг по сбросу загрязняющих веществ, 71 993 руб. 20 коп. - долг по возмещению эксплуатационных, административно-хозяйственных услуг.

С учетом произведенного зачета, учитывая получение арендодателем заявления о зачете, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" о взыскании долга по арендным и коммунальным платежам, а также неустойки, подлежат отклонению, как необоснованные.

Судом первой инстанции установлено отсутствие обстоятельств нарушения арендатором условия договора о внесение арендной платы, а также то, что срок договора аренды истек на момент рассмотрения спора, в связи с чем делан вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требования ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" о расторжении договора.

Исковые требования Индивидуального предпринимателя Шестакова Владимира Игнатьевича к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия" об обязании заключить договор аренды объекта недвижимости - подвальной части помещения, площадью 168,3 кв.м. по ул.К.Марска, 14 А на новый срок оставлены без рассмотрения, так как истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком. Кроме того, спорное имущество является федеральной собственностью, закреплено за арендодателем на праве оперативного управления, особенности сдачи в аренду которого установлены федеральными законами.

ФГБУ "Управление Бурятмелиоводхоз", не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Шестакова В.И. и удовлетворении иска ФГБУ "Управление Бурятмелиоводхоз".

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что материалы дела свидетельствуют о том, что арендованное помещение было передано ИП Шестакову В.И. в пользование в хорошем состоянии, ремонта не требовалось и предприниматель мог заняться своей деятельностью безотлагательно.

Однако ИП Шестаков В.И. в нарушение действующего ФЗ N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг", которым установлен единый порядок размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений, без заключения государственного контракта и вообще какого-либо договора, приступил к выполнению непредусмотренных договором аренды ремонтных работ.

Учреждение указывает, что предприниматель не представил доказательств, свидетельствующих об извещении арендодателя об обнаружении недостатков, которые не могли быть установлены при осмотре имущества и уклонении ФГБУ "Управление Бурятмелиоводхоз" от обязанности провести капитальный ремонт, также как и не были представлены доказательства того, что ИП Шестаков В.И. обращался с претензиями по состоянию помещений и необходимости проведения повторного осмотра помещений.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что отношения между предприниматель и учреждением, возникшие в связи с проведением капитального ремонта арендованного помещения, арбитражным судом первой инстанции квалифицированы неверно, при отсутствии заключенного договора о проведении ремонтных работ требования ИП Шестакова В.И. могли быть рассмотрены в рамках главы 60 Гражданского кодекса РФ "Обязательства вследствие неосновательного обогащения".

Учреждение полагает, что прежним руководителем в 2010 году был нарушен установленный Федеральным законом N 94-ФЗ порядок проведения процедуры размещения заказа на выполнение работ по капитальному ремонту передаваемого в аренду помещения.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что поскольку частичное удовлетворение иска предпринимателя является незаконным, то подлежит отмене решение в части отказа в удовлетворении иска ФГБУ "Управления Бурятмелиоводхоз".

Учреждение несогласно с решением суда в части отказа в расторжении договора, поскольку предприниматель на протяжении девяти месяцев систематически не производил оплату за аренду помещения. Не имеет значения для данного дела, что сроки действия договора аренды истекли, так как заключение договора аренды прошло государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в таком же порядке прекращаются права на недвижимое имущество.

Предпринимателем отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представлен.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 26.11.2015.

Учреждение, надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направило, ходатайствовало о рассмотрении в отсутствие своих представителей.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Представитель предпринимателя в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя предпринимателя, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.09.2010 между ФГБУ "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия" (арендодатель) и ИП Шестаковым Владимиром Игнатьевичем (арендатор) был подписан договор аренды N 11/10, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает на основании Распоряжения ТУ Росимущества в Республике Бурятия от 05.05.2010 N 159, согласно протоколу заседания конкурсной комиссии от 30.07.2010 N 100611/002150/21, а арендатор принимает во временное пользование за плату (в аренду) федеральное имущество - помещение N 8-12, 23-27, 29, 30 (литер В1), расположенное по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, Б.К.Маркса, 14 а, общей площадью 2 074 кв.м. для пользования аренды столовой.

Срок действия договора до 16.08.2015 (пункт 1.6).

Арендная плата на момент вступления в силу договора устанавливается согласно расчету Ап = РС х S, где РС величина годовой арендной платы за 1 кв.м. площади 1700 руб., S - арендуемая площадь 168,3. Годовая арендная плата без НДС 286 110 руб., с НДС 337 609,8 руб., месячная арендная плата без НДС 23 842,5 руб., с НДС 28 134,2 руб. (пункт 3.1).

По акту приема-передачи помещение было передано арендатору.

25.10.2010 договор прошел государственную регистрацию.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как было указано, за пользование помещением арендатор обязуется вносить арендную плату без НДС 23 842,5 руб., с НДС 28 134,2 руб.

Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 3.3 договора).

Пунктом 2.2.9 договора аренды от 17.09.2010 предусмотрено, что арендатор обязан непосредственно производить расчеты за коммунальные, эксплуатационные и необходимые административно-хозяйственные услуги по обслуживанию арендуемых помещений общего пользования (санузлы, коридоры и т.д.) с арендодателем или в согласованном с ним порядке с обслуживающими предприятиями, в том числе за время фактического пользования имуществом, в соответствии с заключёнными с ними договорами. Указанные договоры должны быть заключены арендатором в течение 10 календарных дней с момента подписания договора.

По договору N В/02/14 от 28.01.2014 арендатор обязуется возмещать арендодателю затраты за эксплуатационные, коммунальные, необходимые административно-хозяйственные услуги.

Договор от 28.01.2014 вступает в силу с 01.01.2014 и действует до 31.12.2014 (пункт 1.5).

Указанные расходы арендатор возмещает согласно выставленным счетам арендодателя помесячно вперед до 05 числа текущего месяца. Затраты на момент заключения договора устанавливается в соглашении на текущий год в размере 7 653,17 руб. (пункт 3.1, 3.2).

Арендодатель указал, что свою обязанность по внесению арендных и коммунальных платежей за период с ноября 2014 на 01.09.2015 арендатор исполняет ненадлежащим образом, договор о возмещении коммунальных затрат на 2015 год отказался подписать.

Арендатор же указывает, что задолженности у него нет, так как ИП Шестаков В.И. произвел в арендуемом помещении работы по капитальному ремонту и производству иных неотделимых улучшений, затраты на которые подлежат зачету в счет арендной платы.

ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" отказывается производить зачет стоимости капитального ремонта, так как условиями договора аренды предусмотрено, что все улучшения имущества производиться арендатором за счет собственных средств, необходимости в проведении ремонта не было, помещение принято без замечаний.

ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" ссылается на пункт 1.8 договора аренды от 17.09.2010, согласно которому все улучшения имущества производятся арендатором за счет собственных средств. Неотделимые улучшения не возмещаются арендатору, даже если они были произведены за счет его средств с согласия арендодателя.

ИП Шестаков В.И. указывает, что при подписании договора, после проведения конкурса, пункты договора 2.1.5., 2.2.10, 3.5 о проведении капитального ремонта арендатором и возможном зачете его стоимости в счет аренды были изменены.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку правоотношения сторон возникли из договора аренды, подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенные условия договора аренды об объекте аренды, арендной плате в рассматриваемом договоре определены, договор аренды от 17.09.2010 является заключенным в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации организатор торгов обязан заключить договор с победителем аукциона только на условиях, опубликованных в информационном сообщении определенных конкурсной комиссией в протоколе о результатах аукциона.

В связи с этим победитель конкурса вправе требовать от организатора аукциона заключения договора только на тех условиях, которые существовали на момент проведения аукциона и были установлены протоколом о результатах аукциона. Однако, ИП Шестаков В.И. договор подписал без замечаний, каких-либо возражений в адрес организатора торгов не направил, условия договора, в установленном законом порядке им не оспорены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 2.2.20 договора аренды, арендатор обязан выполнять в установленные сроки предписания арендодателя, соблюдать иные технические, противопожарные требования, предъявляемые к использованию помещения.

В материалах дела имеется приказ N 113 от 24.09.2010 ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз". Как следует из содержания приказа, он издан для устранения замечаний директора Департамента надзорной деятельности МЧС России. Приказом создана комиссия для обследования арендованного ИП Шестаковым В.И. помещения, ИП Шестакову В.И. поручено представить дефектные ведомости и сметы на демонтаж и монтаж сантехнических, электротехнических, вентиляционных, канализационных, а также общестроительных работ и строительство отдельного служебного входа в столовую, привести помещение столовой в соответствие с требованиями пожарной безопасности, организовать работу по демонтажу оконных решёток и замене окон, устройству служебного выхода, сантехнических сетей, оборудования, устройству отвода и защите ливневых вод, приведению помещения в соответствие с принятым проектом реконструкции.

Согласно сводному сметному расчету на капитальный ремонт столовой стоимость ремонта составит 3 718 276 руб. 11 коп. Сводный сметный расчет согласован всеми сторонами договора.

На основании приказа ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" N 146/1 от 30.11.2010 создана комиссия для приемки выполненных работ в столовой.

В материалах дела также имеется письмо ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" от 28.12.2010 N 958 в адрес собственника имущества ТУ Росимщества в Республике Бурятия, в котором арендодатель просит приостановить начисление ИП Шестакову В.И. начисление арендной платы в связи с неиспользование арендуемого помещения по договору от 7.09.2010 по назначению в виду проведения капитального ремонта, а также письмо ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" от 03.09.2012 в адрес Департамента финансов и бюджетной политики Министерства сельского хозяйства России, в котором также указано на то, что арендатор Шестаков В.И. произвел в столовой капитальный ремонт.

Выполнение арендатором работ по ремонту помещения и принятие их арендодателем подтверждается представленными в материалы дела дефектными ведомостями, актами приемки КС-2 от 04.12.2010 (л.д 96-132, т.1). Указанные документы подписаны ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" без замечаний, содержат подписи и печати, о их фальсификации не заявлено.

Указанные документы также были направлены в ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" ИП Шестаковым В.И. письмом N 11 от 21.02.2012.

ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" в ходе рассмотрения дела указало, что Кондаков Н.Я., подписавший акты приемки с 03.12.2010 не является директором ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" на основании приказа N 139а-кп от 01.12.2010.

Ссылка на подписание актов о приемке выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ и затрат подписаны неуполномоченным лицом, правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку акты подписаны с проставлением на них печати арендодателя, на наличие обстоятельства выбытия печати из владения ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" помимо его воли ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" не ссылается, заявлений о фальсификации доказательств и ходатайств о назначении в связи с этим экспертизы материалы дела не содержат. При этом принимается во внимание положение абзаца 2 пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

Кроме того, в порядке пункта 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, новые руководители ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" Хубусгеев Б.-М.Б., Казьмин С.Г. в письмах от 03.09.2012, от 28.12.2010 подтверждают выполнение ИП Шестаковым В.И. работ по ремонту арендованного помещения.

Односторонние акты КС-2 были направлены в адрес ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" 20.06.2011. Мотивированного отказа от принятия указанных работ арендодателем не представлено.

Арендодатель также направлял письмо ИП Чедунину В.В. на разработку проекта второй входной двери в оконном проеме и пристрой к подвальной части здания (N 731 от 25.08.2010.

Как следует из материалов дела, по ходатайству ИП Шестакова В.И. судом была назначена экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Являются ли заявленные индивидуальным предпринимателем Шестаковым В.И. работы капитальными, текущими или носят характер реконструкции?

Была или нет необходимость в проведении капитальных работ или использование арендуемого помещения по прямому назначению было возможно без проведения указанных работ ?

Являются ли работы, которые носят капитальный характер, неотделимыми или могут быть изъяты без нанесения вреда конструктивным элементам здания, и функциональное назначение здания не изменится?

Какова стоимость неотделимых и отделимых капитальных работ?

Согласно заключению эксперта N 0135/4-4-2015 от 03.08.2015:

- заявленные ИП Шестаковым В.И. работы в арендуемом помещении по адресу:

г. Улан-Удэ, бульвар Карла Маркса 14А по устранению неисправностей всех изношенных элементов, их восстановление или замена (электропроводка вентиляция, канализация и водоснабжение) являются капитальными, так как они направлены на поддержание помещений в том виде, в котором они ранее были введены в эксплуатацию и не влияют на изменение технико-экономических показателей помещения. Заявленные работы, по перепланировке помещений в результате устройства аварийного выхода, относятся к реконструкции, так как изменились основные технико-экономические показатели. Перепланировка помещений в результате устройства эвакуационного выхода носила вынужденные характер, так как согласно требований п. 6.12 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений": помещения подвальных и цокольных этажей, предназначенные для одновременного пребывания более 15 чел. должны иметь не менее двух эвакуационных выходов. В договоре аренды от 17.09.2010 предоставление в пользование ИП Шестаковым В.И. имеющегося аварийного выхода, проходящего через помещения N 5 и 6 не отражено.

- использование арендуемого помещения по прямому назначению не представлялось возможным без проведения капитального ремонта в результате не соответствия требованиям ГОСТ Р 50762-2007 "Услуги общественного питания. Классификация предприятий обще-ственного питания", ГОСТ 12.1.004-91 "Пожарная безопасность. Общие требования" и СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений".

- выполненные ИП Шестаковым В.И. работы в арендуемом помещении по адресу: г. Улан-Удэ, бульвар Карла Маркса, 14А носят капитальный характер, являются неотделимыми и не могут быть изъяты без нанесения вреда конструктивным элементам здания и изменения функционального назначения здания.

- стоимость неотделимых капитальных работ, выполненных ИП Шестаковым В.И. в арендуемом помещении составляет на общую сумму 4 026 312 руб. 36 коп.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно указанной статьи никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, заключение эксперта занимает среди них особое место при оценке его в ряде других доказательств, что объясняется тем, что суд в этом случае исследует такие факты, сведения о которых могут быть получены только в результате специального исследования - экспертизы, то есть эти факты могут быть подтверждены (или опровергнуты) лишь специальными познаниями в области науки, искусства, техники, строительства, информатизации и т.д. Поэтому экспертиза является средством получения верного знания о факте (фактах).

Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяется арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы (статья 82 Кодекса).

Из материалов дела видно, что вопросы, поставленные на разрешение эксперту, согласованы сторонами, возражения по экспертному учреждению или отвод эксперту не заявлялись.

Кроме того, в соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим указанной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. При этом ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Эксперт в заседании суда ответил на вопросы сторон, суда.

Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В соответствии с частью 2 данной статьи в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта при наличии противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, проявляя должную заботливость и осмотрительность, руководствуясь установленным частью 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принципом добросовестности осуществления предоставленных процессуальных прав, ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" не лишено было возможности реализовать права, установленные вышеназванными нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При оценке заключения эксперта на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов у суда не возникло, противоречий и неясностей в выводах эксперта выявлено не было.

Суд приходит к выводу, что судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при отсутствии в выводах эксперта противоречий и неясностей.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (приказы ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз", его письма, акты, дефектные ведомости, сводный сметный расчет, экспертное заключение) следует, что ИП Шестковым В.И. представлены доказательства согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в рамках договорных отношений, а также наличие неотложной необходимости в его проведении.

Как следует из пункта 4 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных требований" для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

14.11.2014 ИП Шестаков направил в ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" дополнительное соглашение от 01.10.2014 к договору аренды от 17.09.2010, в котором содержаться условия о зачете суммы потраченных на ремонт денежных средств в размере 4 920 000 руб. в счет арендной платы по договору.

Из пояснений ИП Шестакова В.И. следует, что он просит зачесть стоимость ремонта в счет будущих платежей.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет прекращает обязательство. Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Исходя из изложенного, зачет возможен только в отношении тех требований, срок исполнения которых наступил. Характер возникших правоотношений между сторонами не определяет момент возникновения обязательства моментом предъявления требования, срок уплаты арендной платы указан в пункте 3.1. договора.

Как следует из информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных требований" заявление о зачете встречного однородного требования, поступившее до наступления срока исполнения обязательства, не прекращает соответствующие обязательства с наступлением упомянутого срока.

На основании изложенного зачет возможен только в отношении требования по платежам с ноября 2014 по 01.09.2015 в сумме 642 063 руб. 57 коп., из них 399 174 руб. 30 коп.- долг по арендной плате, 41 202 руб. 39 коп. - долг по теплоэнергии, 110 779 руб. 55 коп. - долг по электроэнергии, 18 914 руб. 13 коп. - долг по сбросу загрязняющих веществ, 71 993 руб. 20 коп. - долг по возмещению эксплуатационных, административно-хозяйственных услуг.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что с учетом произведенного зачета, учитывая получение арендодателем заявления о зачете, требования ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" о взыскании долга по арендным и коммунальным платежам, а также неустойки, подлежат отклонению, как необоснованные.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению как не влияющие на правильные выводы суда первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств.

ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" заявлено требование о расторжении договора аренды N 11/10 от 17.09.2010.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств нарушения арендатором условия договора о внесении арендной платы.

Кроме того, срок договора аренды истек на момент рассмотрения спора.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование ФГБУ "Управление "Бурятмелиоводхоз" о расторжении договора не подлежит удовлетворению.

Судом первой инстанции установлено, что срок договора аренды истек 16.08.2015.

В соответствии с частью 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что письмо ИП Шестакоа В.И. от 14.11.2014, дополнительное соглашение от 01.10.2014 не подтверждают соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, поскольку не содержат существенных условий оферты.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, спорное имущество является федеральной собственностью, закреплено за арендодателем на праве оперативного управления, особенности сдачи в аренду которого установлены федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением предоставления указанных прав на это имущество на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу.

В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется и заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:

1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления (часть 3 статьи 17.1).

Судом первой инстанции на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно распределены расходы на оплату услуг эксперта в размере 7 428 руб. 87 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям и взысканы с учреждения в пользу предпринимателя.

Иные доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как не влияющие на правильные и обоснованные выводы суда первой инстанции с учетом установленных обстоятельств и имеющихся материалов дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 сентября 2015 года по делу N А10-1289/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Председательствующий

Э.В. Ткаченко

Судьи

Д.В. Басаев Д.Н. Рылов