Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2015 г. N 04АП-5747/15

г. Чита

9 декабря 2015 г.

Дело N А19-6426/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 8 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 9 декабря 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Ткаченко Э.В., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Усольехимпром" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года по делу N А19-6426/2015 (суд первой инстанции - Щуко В.А.),

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (ОГРН 1103850013772, ИНН 3808214087, место нахождения: 664025, г. Иркутск, ул. Российская, 17, далее - истец, ТУФАУГИ по Иркутской области) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Усольехимпром" (ИНН 381901357, ОГРН 1033802144750, место нахождения: 665452, Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, далее - ответчик, ООО "Усольехимпром") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.09.2003 года N 614 в размере 31 798 руб. 91 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года по делу N А19-6426/2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта по мотивам, изложенным в жалобе.

По мнению заявителя жалобы, необходимо исключить из размера исковых требований размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 38:31:000003:0057, находящимся под объектами недвижимости, правообладателем и фактическим пользователем которых является Российская Федерация. Возможность уменьшения арендной платы за счет исключения площади земельного участка, занятого объектами недвижимого имущества правообладателем которого является Российская Федерация, подтверждается сложившейся судебной практикой (определение Верховного суда Российской Федерации от 9 февраля 2015 г. N 309-ЭС 14-9059).

ТУФАУГИ по Иркутской области в отзыве с доводами жалобы не согласилось.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 10.11.2015. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 26.09.2003 года между Комитетом по управлению имуществом г. Усолье-Сибирское (арендодатель) и ОАО "Усольехимпром" (арендатор) на основании постановления мэра г. Усолье-Сибирское от 03.03.2003 года N 444 был заключен договор аренды земельного участка N 2025, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель поселений земельный участок с кадастровым номером 38:31:000003:0057 площадью 569833кв.м., расположенный в северо-западной части г. Усолье-Сибирское в 1050 м. с северо-восточной стороны от здания заводоуправления ОАО "Усольехимпром" для размещения и эксплуатации объектов химического производства.

Объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, предоставляемом в аренду по договору указаны в кадастровом плане, являющимся приложением N 1 к договору.

Земельный участок передан ООО "Усольехимпром" по акту приема-передачи от 26.09.2003 года.

07.09.2007 года между Комитетом по управлению имуществом г. Усолье-Сибирское и Территориальным управлением Росимущества по Иркутской области было подписано соглашение N 584 о переводе на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Росимущества по Иркутской области прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.09.2003 года N 2025.

Согласно пункту 4 соглашения, настоящее соглашение вступает в силу со дня его государственной регистрации.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 26.11.2007 года за номером регистрации 38-38-12/024/2007-211.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.06.2010 года зарегистрировано право Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 38:31:000003:57, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения, эксплуатации и строительства объектов химического производства общей площадью 569833 кв.м., адрес объекта: Иркутская область, г. Усолье- Сибирское северо-западная часть в 1050 м с северо-восточной стороны от здания заводоуправления ОАО "Усольехимпром.

Следовательно, арендодателем по договору аренды от 26.09.2003 года N 2025 земельного участка с 26.11.2007 года является Российская Федерация в лице Территориального управления Росимущества по Иркутской области, в связи с чем исковые требования заявлены надлежащим лицом.

В соответствии с пунктом 1.4 договора договор заключен на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации, действует до 03.03.2052 года, в связи с чем зарегистрирован в установленном законом порядке Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области от 27.10.2003 года.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что расчет суммы арендной платы указан в приложении 3. Исчисление арендной платы с 01.04.2003 года.

Размер арендной платы пересматривается ежегодно арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от общей годовой суммы до истечения десятого дня начала следующего квартала (за IV квартал - не позднее 25 ноября текущего года) путем перечисления на счет УФК по Иркутской области.

Дополнительным соглашением от 12.07.2010 года N 1 в пункт 1.1 внесены следующие изменения: слова "для размещения и эксплуатации объектов химического производства" читать как: "для размещения, эксплуатации и строительства объектов химического производства".

Пункт 2. 2 соглашения дополнен словами: "Арендатор осуществляет строительство на участке зданий, строений, сооружений, если такое строительство предусмотрено в разрешенном использовании Участка и не нарушает требования земельного и градостроительного законодательства".

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от 20.08.2010 года за номером регистрации 38-38-12/019/2010-617.

Дополнительным соглашением от 31.12.2010 года N 584/1 договор аренды земельного участка (договор перенайма от 01.04.2004 N КУ-35001/56, договор перенайма от 11.02.2015 года N В-35021/46, соглашение от 07.09.2007 N 584, дополнительное соглашение от 12.07.2010 N 1) дополнено пунктом 3.1.1 следующего содержания: "С 01.01.2011 годовой размер арендной платы за пользование Участком определяется на основании п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, и рассчитывается как произведение рыночной стоимости Участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года". Дополнено пунктом 3.1.2 следующего содержания: "Годовой размер арендной платы подлежит перерасчету не чаще 1 раза в год по состоянию на 1 января: на размер коэффициента - дефлятора, утверждаемого ежегодно Министерством экономического развития Российской Федерации. Коэффициент - дефлятор применяется арендодателем в одностороннем порядке; в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Индексация арендной платы с учетом коэффициента - дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не производится; в случае перевода Участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования Участка, а также в иных случаях в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации".

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от 13.05.2011 года за номером регистрации 38-38-12/011/2011-806.

Дополнительным соглашением от 31.05.2012 года N 584/2 пункт 3.1.2 договора (договор перенайма от 01.04.2004 N КУ-35001/56, договор перенайма от 11.02.2005 N В-35021/46, соглашение от 07.09.2007 N 584, дополнительные соглашения от 12.07.2010 N 1, от 31.12.2010 N 584/1) изложены в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы подлежит перерасчету не чаще 1 раза в год по состоянию на 1 января: на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, арендодателем в одностороннем порядке; в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется; в случае перевода Участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования Участка, а также в иных случаях в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации".

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от 13.05.2011 года за номером регистрации 38-38-12/011/2011-807.

Дополнительным соглашением от 31.05.2012 года N 642/3 пункт 3.1.2 договора аренды от 26.09.2003 года N 2018 (договор перенайма от 01.04.2004 года N КУ-35001/63, договор перенайма от 11.02.2005 года N В-35021/39, соглашение от 24.10.2007 года N 641, дополнительные соглашения от 31.12.2008 года N 641/1, от 12.07.2010 года N 1. От 31.12.2010 N 642/2) изложены в следующей редакции: "годовой размер арендной платы подлежит перерасчету не чаще 1 раза в год по состоянию на 1 января на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, арендодателем в одностороннем порядке; в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка по состоянию 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется; в случае перевода Участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования Участка, а также в иных случаях в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации".

В соответствии с расчетами арендной платы по договору аренды от 26.09.2003 года N 2025, подписанными сторонами, арендная плата за период с 01.01.2007 года по 31.12.2007 года составляет в год в размере 2 672 801 руб. 69 коп.; за период с 01.01.2010 года по 31.12.2010 года составляет в год в размере 3 405 324 руб. 00 коп.; за период с 01.01.2011 года по 31.12.2011 года составляет в год в размере 1 372 483 руб. 15 коп.; за период с 01.01.2012 года по 31.12.2012 года составляет в год в размере 1 454 832 руб. 12 коп.; за период с 01.01.2013 года по 31.12.2013 года составляет в год в размере 1 534 847 руб. 92 коп.; за период с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года составляет в год в размере 1 817 475 руб. 00 коп.; за период с 01.01.2015 года по 31.12.2015 года составляет в год в размере 1 917 436 руб. 12 коп.

Ответчик обязанность по уплате исчисленной арендной платы по договору аренды от 26.09.2003 года N 2025 в период с 01.10.2013 года по 31.12.2013 года в размере 383 711 руб. 98 коп., в период с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года в размере 1 817 475 руб. 00 коп. в полном объеме не исполнил.

В связи с изложенным истец направил в адрес ответчика претензию от 30.12.2014 года об уплате задолженности, однако им не исполнена, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате в судебном порядке.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Отношения между сторонами возникли на основании договора аренды земельного участка от 26.09.2003 г. Предмет договора определен сторонами в п. 1.1 договора, в связи с чем договор является заключенным.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что расчет суммы арендной платы указан в приложении 3. Исчисление арендной платы с 01.04.2003 г.

Размер арендной платы пересматривается ежегодно арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от общей годовой суммы до истечения десятого дня начала следующего квартала (за IV квартал - не позднее 25 ноября текущего года) путем перечисления на счет УФК по Иркутской области.

В соответствии с расчетами арендной платы по договору аренды от 26.09.2003 г. N 2025, подписанными сторонами, арендная плата за период с 01.01.2013 г. по 31.12.2013 г. составляет в год в размере 1 534 847 руб. 92 коп.; за период с 01.01.2014 г. по 31.12.2014 г. составляет в год в размере 1 817 475 руб. 00 коп. согласно отчету, выполненного ООО "Эксперт-оценка", подготовленного на основании договора, заключенного с ООО "Эксперт-оценка" на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации от 28.11.2013 г. N 13-092.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Таким образом, размер арендной платы является существенным условием договора аренды и достижение согласия по данному условию является одним из критериев, определяющим договор на предмет его заключенности (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Составленный истцом расчет суммы иска свидетельствует о том, что ответчиком арендная плата за период с 01.10.2013 г. по 31.12.2013 г., с 01.01.2014 г. по 31.12.2014 г. не вносилась в полном объеме, задолженность составила 2 201 186 руб. 98 коп.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", судом проверен, является правильным.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По мнению ответчика, сданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 38:31:000003:0057 площадью 569833 кв. м. занят, в том числе, объектами, не принадлежащими ни на каком законном праве ООО "Усольехимпром", то есть имеет недостатки и не позволяет арендатору пользоваться им в полной мере, что подтверждается сведениями, содержащимися в кадастровом плане земельного участка от 07 мая 2003 г. N 69/03-394.; на указанном земельном участке находятся, в том числе, следующие объекты: корпус 3428 с инженерными коммуникациями (бомбоубежище) площадью 523,08 кв. м; известковое хозяйство к. 3005 площадью 544,31 кв. м; известковое хозяйство к. 3005 площадью 345,79 кв. м; известковое хозяйство к. 3005 Б площадью 142,03 кв. м; известковое хозяйство к. 3005 Г площадью 148,98 кв. м; корпус 2801 А склад готовой продукции площадью 2732,79 кв. м.; которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации; ООО "Усольехимпром" не обладает ни на праве собственности, ни на ином законном праве указанными выше объектами; актом приема-передачи от 20.06.2011 г. в связи с прекращением действия договоров аренды N 353/06ф от 12.10.2006 г., заключенным между РФ в лице ТУ Росимущества по Иркутской области и ответчиком, последнее возвратило указанное имущество Российской Федерации в лице ТУ Росимущества по Иркутской области, однако арендная плата взимается с ответчика за земельный участок, находящийся под занимаемыми истцом объектами имущества.

Также ответчик представил контррасчет на исковые требования, в котором указал, что арендная плата подлежит удовлетворению в части суммы 2 184 047 руб. 53 коп.

Признавая такие доводы ответчика необоснованными, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды земельного участка от 26.09.2003 г. N 2025. В пункте 1.1 договора указаны кадастровый номер, площадь, границы, местоположение и разрешенное использование (назначение) земельного участка. Таким образом, предмет договора определен, следовательно, договор является заключенным.

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, изложенные выше нормы гражданского законодательства предусматривают способы защиты прав арендатора, если имеются недостатки переданного в аренду имущества.

Ответчик, ссылаясь на то, что сданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 38:31:000003:0057 площадью 569833 кв. м.. занят, в том числе объектами другого лица, то есть имеет недостатки и не позволяет арендатору пользоваться им в полной мере, при этом, не представляет суду доказательств урегулирования обязательственных отношений по договору аренды земельного участка от 26.09.2003 г. N 2025 в порядке ст. 612 ГК РФ либо в порядке статьи 450 ГК РФ.

Более того, как следует из материалов дела и представленных доказательств, арендатор подписывал все дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка от 26.09.2003 г. N 2025, получал расчеты арендной платы, в том числе за спорные периоды, при этом, возражений ни по расчетам арендной платы, ни по нахождению объектов другого лица на арендуемом им земельного участке не заявил.

Таким образом, арендатор своими непосредственно действиями выразил желание продолжать арендные отношения вне зависимости от нахождения объектов другого лица на арендуемом им земельного участке.

Поскольку существует не расторгнутый и не оспоренный сторонами договор аренды земельного участка от 26.09.2003 г. N 2025, акт приема-передачи земельного участка от 26.09.2003 г., обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 309, 310 ГК РФ).

Положениями договора аренды от 26.09.2003 г. N 2025, регулирующими порядок исчисления размера арендной платы, не предусмотрена необходимость исключения из состава площади арендуемого ответчиком земельного участка частей земельного участка, занятых объектами недвижимости, принадлежащими арендодателю на вещном праве. При этом ответчик не лишен права на обращение с самостоятельным иском о взыскании с истца неосновательного обогащения в связи с внедоговорным использованием последним частей земельного участка, предоставленного ответчику на праве аренды.

На основании изложенного, заявленные исковые требования являются правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 2 201 186 руб. 98 коп. - основного долга в силу ст.ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года по делу N А19-6426/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Д.В. Басаев

Судьи

Э.В. Ткаченко Е.В. Желтоухов