Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2015 г. N 01АП-7003/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 марта 2016 г. N Ф01-650/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владимир

08 декабря 2015 г.

Дело N А11-277/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01.12.2015.

Полный текст постановления изготовлен 08.12.2015.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Вечканова А.И., Богуновой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Долгих Ю.В.,

при участии представителей сторон:

от истца - Маркина С.В. по доверенности от 31.12.2014 (сроком до 31.12.2015);

от ответчика - Пузанова Д.В. по доверенности от 20.08.2015 (сроком на 1 год);

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества "Стройспецмонтаж"

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 25.08.2015 по делу N А11-277/2015, принятое по иску администрации города Владимира (ОГРН 1113328009409, ИНН 3328477671), к закрытому акционерному обществу "Стройспецмонтаж" (ОГРН 1023301284456, ИНН 3327324697), об освобождении земельного участка и возврате его по акту приема-передачи, и по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Стройспецмонтаж" к администрации города Владимира, об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Владимира, г. Владимир (далее по тексту - администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением (с учетом уточнения от 26.03.2015 N 430, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к закрытому акционерному обществу "Стройспецмонтаж", г. Москва, пос. Московский, д. Румянцево (далее по тексту - ЗАО "Стройспецмонтаж") об обязании ЗАО "Стройспецмонтаж" снести самовольное капитальное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011301:119 общей площадью 1574 кв.м, расположенном по адресу: г. Владимир, ул. Производственная, дом 20; обязании ЗАО "Стройспецмонтаж" освободить земельный участок с кадастровым номером 33:22:011301:119 общей площадью 1574 кв.м, расположенный по адресу: г. Владимир, ул. Производственная, 20, предоставленный ЗАО "Стройспецмонтаж" в аренду, и передать его Администрации по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

ЗАО "Спецстроймонтаж" обратилось к администрации со встречным исковым заявлением, в котором просило обязать заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:11301:119 площадью 1574 кв.м, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Производственная, д.20, на новый срок. Встречное исковое заявление принято определением Арбитражного суда Владимирской области от 16.04.2015 для рассмотрения одновременно с первоначальным.

Решением от 25.08.2015 Арбитражный суд Владимирской области обязал закрытое акционерное общество "Стройспецмонтаж" снести самовольное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011301:119 общей площадью 1574 кв.м, расположенном по адресу: г. Владимир, ул. Производственная, дом 20; обязал закрытое акционерное общество "Стройспецмонтаж" освободить земельный участок с кадастровым номером 33:22:0111301:119, общей площадью 1574 кв.м, расположенный по адресу: г. Владимир, ул. Производственная, 20, предав его по акту администрации г. Владимира в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Также взыскал с закрытого акционерного общества "Стройспецмонтаж" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Одновременно в удовлетворении встречного искового заявления закрытому акционерному обществу "Стройспецмонтаж" отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Стройспецмонтаж" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, исковые требования администрации оставить без рассмотрения, встречный иск удовлетворить полностью на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильным применением норм материального права; нарушением норм процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что установленных законом препятствий к заключению договора на новый срок не имеется.

Поясняет, что начиная с 2008 года ЗАО "Стройспецмонтаж" принимало все возможные меры для реализации проекта строительства здания производственного назначения.

По мнению заявителя, из договора аренды от 13.11.2008 N 12219 следует, что стороны прямо не предусмотрели условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Следовательно, договор аренды от 13.11.2008 N 12219 продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства - строительства здания производственного назначения.

Полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что арендодатель и арендатор подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 13.11.2008 N 12219.

Считает, что арендатор обладает правом требовать заключения договора аренды вне зависимости от факта проведения торгов.

Отмечает, что ссылка Арбитражного суда Владимирской области в оспариваемом решении на судебные акты по делу N А11-5649/2012 не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку обстоятельства, установленные в рамках дела N А11-5649/2012, не являлись основаниями для одностороннего отказа истца от договора аренды от 13.11.2008 N 12219, в уведомлении о расторжении не указаны, подлежат оставлению без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Также заявитель ссылается на положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 13.11.2008 между администрацией (арендодатель) и ЗАО "Стройспецмонтаж" (арендатор) заключен договор аренды N 12219, по пункту 1.1 которого арендатор принял в пользование на срок до 01.11.2011 земельный участок общей площадью 1574 кв.м, кадастровый номер 33:22:11301:119, местоположение: примерно в 170 м по направлению на север от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Владимир, ул. Производственная, д. 20, в границах, согласно приложению N 1.

В пункте 2.1 согласован срок договора с 07.11.2008 по 01.11.2011.

Цель аренды (разрешенное использование): строительство здания производственного назначения (пункты 1.2, 1.3 договора).

Арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления. Производить улучшение участка (доли) (строительство, установку производственных и непроизводственных зданий, строений и пристроек, а также других сооружений) только по согласованию с арендодателем (пункты 4.3.1, 4.3.4 договора).

Согласно пункту 4.4.1 договора арендатор обязан при использовании участка (доли) выполнять в полном объеме все условия, договора и соблюдать действующее земельное и гражданское законодательство.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 13.11.2008.

В акте проверки (обследования) спорного земельного участка от 31.12.2013, составленном Администрацией, отражено, что на момент обследования земельный участок используется для складирования сыпучих материалов, ведется строительство здания производственного назначения.

В акте от 23.03.2015, составленном Администрацией, отражено, что на момент обследования земельный участок используется для складирования материалов, а актом - что на земельном участке находится часть металлического складского помещения примерной площадью по предварительным замерам 96 кв.м.

ЗАО "Стройспецмонтаж" направило в адрес Администрации письмо от 12.03.2012 с просьбой о продлении договора аренды земельного участка.

Письмом от 02.05.2012 N 27-01-10/3166 Управление архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации г. Владимира уведомило ЗАО "Стройспецмонтаж" о том, что комиссией по землепользованию и застройке территории г. Владимира от 18.04.2012 (протокол N 4 (170)) по продлению договора аренды земельных участков принято решение расторгнуть договор в связи с длительным неосвоением по целевому назначению.

Управление архитектуры, строительства и земельных ресурсов 28.01.2013 направило арендатору письмо N 27-01-10/443 об отказе от договора аренды земельного участка и просило в срок до 01.05.2013 его вернуть по акту.

Письмом от 26.07.2013 N 27-01-10/5006 Администрация обратилась к арендатору со ссылкой на статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и указала, что на основании протокола от 18.04.2012 N 4 (70), письма от 28.01.2013 договор аренды расторгнут с 05.05.2013, необходимо передать участок по акту и оплатить задолженность в сумме 796 763 руб. 58 коп. Письмо получено арендатором 05.08.2013.

ЗАО "Стройспецмонтаж" 18.07.2014 повторно обратилось в Управление архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации г. Владимира с просьбой о продлении договора аренды участка.

На заседании комиссии по землепользованию и застройке территории муниципального образования город Владимир 12.09.2014 пункт 86 протокола N 11 (214) принято решение об оставлении в силе решения комиссии об отказе в продлении договора в связи с длительным неосвоением земельного участка.

Администрация обратилась в суд с настоящим иском, поскольку считает, что отсутствуют основания для занятия спорного земельного участка и необходимо снести самовольно возведенный на нем объект. Считая, что имеются основания для заключения договора на новый срок, ЗАО "Стройспецмонтаж" обратилось со встречным иском.

Судом установлено, что земельный участок на день рассмотрения дела Администрации не возвращен и что на нем расположено нежилое строение, построенное без получения разрешительной документации. ЗАО "Стройспецмонтаж" в ходе рассмотрения дела доказательств обратного не представило.

Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

При этом правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, которые распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неисполнение в указанных целях в течении трех лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что в нарушение пункта 4.3.6 договора арендатор за три месяца до истечения срока действия договора за его продлением к арендодателю не обращался. Материалы дела свидетельствуют о наличии возражений арендодателя в продлении договорных отношений (протокол N 4 (170) от 18.04.2012 комиссии по землепользованию и застройке территории г.Владимира).

Администрация поясняла, что в течение длительного времени Общество не принимало мер к освоению земельного участка, к строительству не приступило, арендные платежи не вносило, что послужило основанием для отказа в продлении срока действия договора.

Доказательства обратного в деле отсутствуют, в связи с чем оснований для признания за арендатором преимущественного права на заключение договора у суда не имеется.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договорные отношения сторон прекращены истечением срока действия договора, в связи с чем в силу вышеуказанных правовых норм и пункта 6.6 договора у арендатора возникла обязанность вернуть арендодателю земельный участок.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих намерение Общества достичь цели предоставления земельного участка. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что Общество приступило к освоению земельного участка: получило технические условия на подключение к сетям, их выполнение, осуществляло проектирование объекта, получило положительное экспертное заключение по проекту. Из материалов дела следует, что строительство объекта на спорном земельном участке начато в отсутствие надлежащим образом оформленной разрешительной документации. При этом в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение Общества их получить и наличие каких-либо препятствий к этому.

С учетом изложенного у суд апелляционной инстанции признает отказ Администрации в продлении действия договора законным, договорные отношения сторон прекратившимися, в связи с чем правовые основания для занятия Обществом земельного участка отсутствуют.

Поскольку доказательств надлежащего исполнения условий договора арендатором в деле не имеется, основания для продления срока действия договора на основании статьи 22 Земельного кодекса РФ отсутствуют, в связи с чем суд правомерно отказал Обществу в удовлетворении встречных требований.

Ссылка заявителя на часть 1 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ несостоятельна, поскольку указанная норма не применяется в отношении имущества, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 17.1 названного закона).

В статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт нахождения объекта на спорном земельном участке подтвержден материалами дела, доказательств строительства спорного объекта ЗАО "Стройспецмонтаж" с соблюдением установленных норм суду не представлено, разрешение на строительство отсутствует.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном Законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуются: разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа; разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 N 59-О-П указал, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

Как следует из материалов дела строительство объекта на спорном участке осуществлено без необходимой разрешительной документации, а именно разрешения на строительство.

Судом установлено, что строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011301:119, является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению как несостоятельные, опровергающиеся материалами дела.

Обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что строительство не было начато в период действия спорного договора аренды земельного участка ( 2008-2011 года), не представлено доказательств, свидетельствующих об освоении земельного участка, позволяющих сделать вывод о возможности достижения цели договора (завершение строительства объекта), суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальный иск о возврате спорного земельного участка и отказал в удовлетворении встречного требования о понуждении к заключению договора аренды на новый срок.

При проверке обоснованности доводов заявителя жалобы апелляционный суд не установил в действиях администрации признаков злоупотребления правом.

Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и противоречат материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 25.08.2015 по делу N А11-277/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Стройспецмонтаж" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Соловьева

Судьи

А.И. Вечканов Е.А. Богунова